Az euró bedőlése verheti be az utolsó szeget a lakáspiac koporsójába

A jelenlegi gazdasági helyzetben az egyik legnagyobb félelem, hogy az eurózóna bedől, megszűnik, felbomlik, ami jelenleg még kiszámíthatatlan következményekkel járna az egyes uniós tagországok számára. Feltehetően a gazdaságilag stabil és erős országok nem különösebben éreznék meg a probléma súlyát, de olyan kisebb és kiszolgáltatott országok, mint hazánk, sajnos komoly gondokkal kell, hogy megküzdjön majd egy ilyen helyzetben. A GDP, a kamatszint, az infláció, az árak, a kereslet alakulása, és természetesen a deviza árfolyamok, mind olyan tényezők, amik akár egyedül is befolyásolhatják a hazai lakáspiac teljesítményét, de egy ilyen rendkívüli esetben, egymást erősítve igen komoly problémákat okozhatnak.

Létezik azonban egy másik megközelítés is, amit szintén a válságos hangulat hív életre. A kritikus helyzetben biztonságos befektetési formákat kereső befektetők részéről, talán érkezhet némi érdeklődés a jelenleg rendkívül alacsony árszinten mozgó, de minőségben megfelelő lakáspiaci termékek iránt. Az ország jelenlegi megítélése, hitelminősítői besorolása persze nem túl kedvező a menedéket kereső külföldi befektetők szemszögéből, de az olyan magánvásárlók, és a lakáspiacra inkább ez a jellemző, akik nem feltétlen az A és B besorolások alapján hoznak döntéseket, könnyebben megjelenhetnek, akár nyugatról, akár keletről. Ezeknek a kisbefektetőknek egy része ugyanis kezdi elveszíteni a bizalmát a banki és az egyéb technikailag virtuális megtakarításokban, és szívesebben látja tőkéjét fizikai befektetésben, melynek egyik legoptimálisabb képviselője az ingatlan. Azt azonban fontos megjegyezni, hogy a befektetésnek szánt lakásoknak a köre nem terjed ki minden lakásra, hanem elsősorban vagy a könnyen bérbe adható, vagy az igazán értékálló ingatlanokra koncentrálódik. Így a lakáspiac egészét tekintve, egy komoly euróválság esetén ez a fajta kereslet nem jelent majd mentőövet.

Több elemző véleménye szerint is, a eurózóna összeomlása komoly folyamatok beindulásához vezethet Magyarországon is. A várakozások szerint a már most is alacsonyan lévő hitelkínálat még jobban visszaesne. A jövedelmekben is számítani lehet csökkenésre, ami eleve visszavetheti a lakáspiaci árakat, továbbá a kereslet várhatóan masszív csökkenése miatt esnek majd árak és szűkül a forgalom, ám az elmúlt évek áresése már így is megrendítette a tulajdonosokat, ami miatt már nagyon nehezen engednek tovább az árakból, így az sem kizárt, hogy jönne a "befagyott piac".

Kérdésünkre Rutai Gábor, a Duna House PR és elemzési vezetője a GDP, a forintárfolyam, a kamatszint és az infláció várható változásait emelte ki. Véleménye szerint annyiféle szcenárió lehetséges az eurózóna bedőlésével kapcsolatban, hogy ezek hatásait egyenként vizsgálni szinte lehetetlen, ám néhány lényeges indikátort lehet külön elemezni, amelyek a leginkább hatással lehetnek az iparágra.

Rutai összegzése szerint: "A GDP és az ingatlanárak nemzetközi példák által is bizonyítottan összefüggnek, egyszerre mozognak, legfeljebb az ingatlanáraknak lehetnek némi túllengései. Egy esetleges válság hatására a GDP esésével megnő a kínálat, ennek hatására esik az ingatlanár, de kereslet híján megcsappan a tranzakciók száma. A forintárfolyam kérdése már speciálisabb hazai kérdés a devizaadósok miatt. A Bankszövetséggel kialakult megállapodás és a devizahitelesek megmentésére tett kormányzati intézkedések nyomán feltételezhető, hogy tömegesen lépnek be az adósok a következő hetekben a rögzített árfolyamos rendszerbe. Ez a következő 5 évben ugyan védelmet nyújt az adósoknak, de az eurózóna felbomlása és ezzel pl. a HUF/CHF árfolyam elszállása esetén két problémát is felvet. Egyrészt beragadnak a mentőcsomagba belépők az ingatlanjaikba, mert hitelkiváltás esetén az ingatlan értékénél jóval nagyobb végtörlesztési kötelezettség állna fenn. Vagyis ezek az ingatlanok nem kerülnek ki a piacra és a tulajdonosok sem tudnak a vevői oldalon megjelenni. A fennmaradó állomány tehát felértékelődik. Másik problémát az 5 éves árfolyamküszöb lejárata utáni időszak jelenti, amikor a gyűjtőszámla terhei megjelennek a hitelesnél. Egy nehezebb gazdasági környezetben, amely évtizednyi válságot is jelenthet, 5 év múlva nagy arányban kényszerülhetnek piacra dobni az ingatlanjukat. Kérdés, hogy lesz-e aki megveszi?"

A GDP és az árfolyam kockázata mellett az elemző kitért a kamatszintekre és az inflációra is. "A kamatszint növekedése már most is mutatja fékezőerejét a piacon, hiszen a lakásvásárlási hitelek feltételei nem vonzóak a lehetséges vevői oldalnak. Egy feltételezett euróválság esetén az állam forrásbevonási kényszerének hatására kamatot kell, hogy emeljen, amely begyűrűzik a hiteltermékekbe. Persze itt is kérdés, hogy a lehetséges forgatókönyvek melyik változatáról beszélünk, ugyanis a külföldi tulajdonú bankok bizonyos esetekben rákényszerülhetnek a hiteltermékek teljes körű visszavonására is. Végül az infláció. Azt régóta tudni, hogy az egyik legjobb inflációkerülő megoldás az ingatlanbefektetés. Az alapvetően exportorientált magyar gazdaságnak az euró összeomlása esetén is érdeke lehet a forint leértékelése, hogy növelje a belső fogyasztásra szánt pénzmennyiséget. Drasztikus infláció esetén a megnövekedett pénzmennyiségre és fogyasztói igényekre az alapvetően rugalmatlan ingatlanpiac csak úgy tud reagálni, hogy felszöknek az árak." - mondta Rutai. A kérdés persze itt is adódik, hogy az alapvetően logikus gazdasági folyamatok révén kialakuló igényeket, mint az infláció növekedéséből fakadó elméleti áremelkedés, ki fogja megfizetni akkor, amikor vállalhatatlan hitelkamatok, csökkenő kereslet, és általános bizonytalanság uralkodik a piacon?

A Duna House elemzője azonban a rosszban is megpróbálja meglátni a jót, és kommentárjában kiemeli, "Van olyan változat is, amely euróválság esetére gazdasági fellendülést is jelenthet hazánknak. A németekhez köthető exportgazdaságunk például hozhat hasznot, ha felbomlás esetén a terhes perifériaállamokat nem kell finanszíroznia Németországnak. Nem mindegy tehát, hogy hogyan zajlik le egy ilyen esemény térben és időben, ezért a fent felvázolt indikátorok is más-más módon reagálhatnak és lehetnek hatással az ingatlanpiacra."

Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője is válaszolt nekünk a valóban nem túl egyszerű kérdésre, hogy mi várhat a hazai lakáspiacra egy esetleges euróválság esetén. Első mondatával szinte mindent el is árult, mikor azt mondta, hogy sok jót az ingatlanpiac sem várhat tőle.

Déry véleménye szerint: "Az euró zóna összeomlása előtt valószínűleg több befektető is próbálja majd tőkéjét biztos helyre menekíteni, melynek során az ingatlan is szóba jöhet. Biztosan nem csak az ingatlanpiac lehet az egyetlen menekülési út, de az összeomlást megelőzően a befektetők menekülése kereslet élénkülést hozhat. A befektetői keresletélénkülés esetén azt is figyelembe kell venni, hogy az ingatlanpiacot is alaposan megtépázta a válság, és nem jelent annyira biztos pontot, mint korábban. Azt viszont kevéssé tartom valószínűnek, hogy külföldiek menekítenék a viszonylag olcsó magyar ingatlanba a pénzüket, ehhez nagyon kockázatos az ország megítélése. Az ingatlan menedék jellege valamilyen kereslet élénkülést persze hozhat, de az euró összeomlásának reálgazdasági hatása jelentős kereslet csökkenést okozhat, amit valószínűleg a befektetői kereslet élénkülése sem fog ellensúlyozni. Ahogy az megtörtént 2008 végén, a háztartások romló várakozásain, romló jövedelmi helyzetén, növekvő munkanélküliségen keresztül az ingatlanpiaci kereslet is valószínűleg csökkeni fog - amennyiben tényleg felbomlik az eurózóna. A felpörgő infláció hatása is kérdéses lehet az lakáspiacon, így könnyen elképzelhető az is, hogy a kereslet visszaesés miatt az ingatlanok reálértéke is csökkeni fog."

Az infláció okozta értékvesztésen és a forgalom csökkenésén túl azonban egyéb gondokkal is meg kell küzdenünk. "Közvetve az ingatlanpiachoz kapcsolódik, hogy az esetleges összeomlás és a forint gyengülés miatt várhatóan megugró késedelmes lakáshitelek száma. Ez komoly problémát jelent majd a bankoknak - bár akkor számukra valószínűleg nem csak ez lesz a problémák egyetlen forrása. Kérdéses, hogy akkor tudnak-e működni a mostani devizahiteleseket védő intézkedések, továbbá kérdéses az is, hogy a bedőlt hitelek mögött lévő ingatlanok hogyan kerülnek ki a portfóliókból, hiszen a mostani kvóta rendszer már nem biztos, hogy elég hatékony lesz. Ez kínálati többletet hozhat és ezzel együtt árcsökkenést.