Akik 30%-kal olcsóbban vehetnek új lakásokat

Helyzetkép

Míg 2010 elején 5953 eladatlan lakást regisztráltak, addig idén januárban 5913 új építésű lakást tartottak így nyilván - derült ki a Cordia Zrt. legújabb újlakáspiaci elemzéséből. A cég piackutatásának eredményeiből az látszik, hogy tavaly év elején 256 (22 101 lakás), idén pedig 323 (20 368 lakás) négylakásosnál nagyobb projektet tartottak nyilván Budapesten. Egy másik, a Budapesti Lakásprojekt Adatbázis (Bprdb) által készített, 2010. év végi elemzéséből kiderül, hogy az utóbbi időszak trendjének megfelelően az előző negyedévhez képest 27%-kal csökkent az újlakásprojektek száma, illetve 20%-kal a projektek lakásszáma is.

A kutatás szerint az egyre szűkülő kínálatban egyre nagyobb az eladatlan lakások aránya. Az eladatlan fővárosi új lakások aránya 2010 őszén összességében elérte a 31%-ot, majd az év végére ez a szám 33%-ra emelkedett. A KSH hivatalos adatai is az erőteljes visszaesést támasztják alá, nemcsak országosan, hanem Budapesten is. A lakáspiac viszonylag lassú reakcióképességéből fakadóan a 2009-ben még csak 11%-os csökkenést 2010-ben már erőteljesebb, 35%-os visszaesés követte a lakásépítésben. A statisztikai hivatal adatai alapján ennél kevesebb lakást Magyarországon utoljára 1999-ben adtak át. Az új lakásépítési engedélyek kiadása pedig még ennél is alacsonyabb szintre esett vissza, amire korábban még soha nem volt példa.

A 2010-ben kiadott építési engedélyek rendkívül alacsony száma 2011-re a lakásépítések számának további csökkenését vetíti elő. Bár a kutatások némileg eltérő módon elemzik az új lakások piacát, az mindenestre szembetűnő, hogy a folyamatosan csökkenő építések és használatba vételi engedélyek, valamint a csökkenő átadások mellett az eladatlan állomány mennyisége legjobb esetben is csak stagnál, vagyis az eladatlan állomány aránya az egyre szűkülő kínálat mellett növekszik.

Az új lakásépítési engedélyeket tekintve már Budapesten is van némi visszaesés (13%), itt 2010 első fél évében még enyhe növekedés, illetve stagnálás volt megfigyelhető. Így egyelőre csak a fővárosról mondható el, hogy a lakásépítések csökkenése valószínűleg nem lesz olyan nagy, mint az ország többi részén, ahol jóval erőteljesebben, 50% körüli mértékben csökkent az építési engedélyek száma. Az építtetői kör a korábbiakhoz képest változatlannak tekinthető: fele-fele arányban oszlik meg a lakosság és a vállalkozások között, az önkormányzatok építtetői szerepvállalása azonban továbbra is jelentéktelen. Ezt a trendet kívánja a kormány elvben megfordítani. A nemzetgazdasági miniszter szerint az lenne a megfelelő arány, ha az új lakások mintegy 25%-a állami vagy önkormányzati fejlesztésben valósulna meg.

2010-ben 2549 lakás szűnt meg, 38%-kal kevesebb, mint az előző évben. A megszűnés leggyakoribb oka a lakások avulása volt (44%). További érdekesség, hogy a legutóbbi évekig a lakásépítési engedélyek száma mindig meghaladta a ténylegesen felépített, használatba vett lakásokét. 2009-ben fordult elő először, hogy az engedélyek száma volt az alacsonyabb (11 %-kal), 2010-ben pedig a kiadott engedélyek száma már 17%-kal maradt el az új lakásokétól.

Zuhanó árak

Ám a piac szereplőinek nemcsak a jelenlegi átadások és a jövőbeni építések számának drasztikus csökkenésével kell szembenéznie, hanem a lakáspiacon három éve tartó folyamatos áreséssel is. Az FHB által rendszeresen közzétett Lakásárindex jól mutatja, hogy országos átlagban mekkora visszaesés tapasztalható a teljes lakásállományban mért átlagárakban. A cég által kifulladásnak elnevezett (2008 elején kezdődött) időszakban, 2007 végéhez képest nominálisan összesen 15%-os, reál értelemben pedig 26%-os árcsökkenés következett be. Az új építésű lakások piacán érdekelt Cordia Zrt. elemzése szerint azonban az új lakások árai nem mutatnak ennyire sötét képet. Kutatásuk szerint az átlagárak 414 ezer/Ft/négyzetméterről 7%-kal, 446 ezer Ft-ra emelkedtek az elmúlt egy évben. Az átlagos érték azonban specifikusan szóródik, mivel az egy éve eladatlan lakások 433 ezres, a visszajött lakások ára 450 ezres, az új projektben lévő lakásokban pedig 469 ezer/Ft/négyzetméteres áraiból tevődik össze. Sokszor azonban megtévesztő lehet az új lakások négyzetméterárának stagnálása - még inkább a növekedése -, hiszen annak ellenére, hogy sok fejlesztő nagyon ragaszkodott az áraihoz, az akciókban kínált ingyenes garázsok és konyhabútorok, illetve egyéb ajándékok jelentősen csökkentették a vásárlók költségeit, így közvetve a négyzetméterárakat is.

A Cordia kutatásából az is kiderül, hogy a legmagasabb értékesítettségi szintet a VIII., illetve a IX. kerületekben, míg a legalacsonyabb szinteket a pesti külső és az V. kerületekben mérték. A jelenlegi mintegy 5913 lakásos kínálatból mintegy 9% a garzonlakás, míg a kétszobás lakások aránya 39%, a háromszobásoké 36%, a négy- vagy több szobásoké pedig 16%.

Sokan tartanak a kilakoltatási moratórium felfüggesztése után kialakuló további áresésektől, ám Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója szerint a moratórium felfüggesztése várhatóan nem fogja befolyásolni sem a használt, sem az új lakások piacát. A piac élénkülésére a fogyasztói jövőkép javítása mellett azonban a lakásvásárlás alacsony kamatlábai, valamint hosszú távon kiszámítható finanszírozása hozhatna megoldást. Ehhez egyfelől állami szerepvállalásra vagy tartósan alacsony jegybanki kamatra lenne szükség. Matolcsy Györgynek a lakáspiac élénkítésével kapcsolatos szavaira reagálva pedig elmondta: hazánkban is inkább a Lengyelországban és Romániában már bevált áfacsökkentési politikát kellene követni, és nem elaprózott intézkedésekkel, hanem egy igazán nagy jelentőségű változtatással kellene életet lehelni a lakáspiacba.

A kép tehát vegyes, hiszen a válságnak köszönhetően mára szinte teljesen letisztult az új lakások hazai piaca, és ennek következtében több olyan fejlesztő is kibukott, amelyek minőségben jóval az elvárt szint alatt szállították projektjeiket. Az áresések és a finanszírozási nehézségek okozta keresletcsökkenések miatt ugyanakkor többen is nehéz helyzetbe kerültek. A piacon egy csapásra a kézpénzzel vásárló, sokszor a piaci árnál 20-30%-kal kevesebbet ajánló vevők kezdtek el dominálni. A kínálat mára teljesen beszűkült; a gazdaság, ha nagyon lassan is, de kezd növekedő pályára állni, így a prémium minőségű és elhelyezkedésű ingatlanok után először az átlagnál drágább, majd az átlagos lakások kereslete és ára élénkülhet meg, nagyon lassan és mérsékelten.