Így keress sok pénzt a lakásoddal

Az elsődleges befektetői körnek számító ír és spanyol befektetők a közeljövőben piaci szakértők szerint aligha fognak visszatérni: egyrészt saját országukban is bőségesen vannak pénzügyi problémák (elég például az Írországból érkező hírekre gondolni), másrészt várakozásaikkal ellentétben a magyar ingatlanpiaci lufi nem fújódott fel. Kellemetlen hír, hogy még ez a pici lufi is kidurrant 2008 őszén, azaz sok befektetőnek a nyakán maradtak a befektetési célból megvásárolt ingatlanok, amelyekből ráadásul a mostani piaci helyzetben kiszállni is nehéz. Egyelőre nem is lehet megjósolni, mikor válik a hazai ingatlanpiac újra vonzóvá a külföldi tőke számára − a közeljövőben vélhetően aligha.

Ha eladni nem lehet - ki kell adni

A vásárlók gyors eltűnésével egyidejűleg azonban az ingatlanhasznosítás és -befektetés újfajta trendjei kezdenek kialakulni a fővárosban. Ezek lényege, hogy a befektető olcsó (jellemzően a VI., VII. és a IX. kerületben, de legalábbis a 4-6-os villamos vonalán vagy valamelyik metrómegálló közelében található) ingatlanokat vásárol, ezeket látványosan, de viszonylag szolidabb költségvetéssel felújítja, és belvárosi, kényelmes, független tartózkodást biztosító apartmanként kínálja az érkező turistáknak.

Azok, akik járatosak az internetes szálláskeresők világában, már jó ideje ismerhetik ezt a jelenséget: a különféle fantázianevű (itthon egyébként teljesen ismeretlen) apartmanházak, hostelek, prémium kategóriás lakások iránt ráadásul viszonylag élénk az érdeklődés. Ennek oka elsősorban az elhelyezkedésükben keresendő, másrészt pedig abban, hogy alkalmasabbak több fő elhelyezésére is. A páratlan létszámban érkező kisebb csoportoknak ugyanis többnyire magasabb költségekkel kell a hotelekben szembenézniük, hiszen például a harmadik embernek az esetek többségében új szobát kell kivennie, ami viszont már nem feltétlenül éri meg.

Mennyit kell rákölteni?

Az üzleti modell kétféleképpen, változó megtérülési idővel működik, attól függően, hogy már megvan-e az ingatlan, vagy most kell megvásárolni. Előbbi esetben gyakorlatilag csak a felújítás költségeivel kell számolni: akármit természetesen nem lehet kiadni a turistáknak, az ingatlan belső képének legalább egy középkategóriás szálloda színvonalát el kell érnie. Ezenkívül a keletkező közüzemi költségek merülnek fel, esetleg annak a személynek a bére, aki a napi ügyes-bajos dolgokat intézi. Ha még meg is kell venni az ingatlant, akkor ez természetesen további induló költséget jelent. Nem szabad ugyanakkor elfelejteni, hogy az ingatlan - ha a mostani piaci helyzetben nem is hetek alatt - később akár haszonnal értékesíthető.

A felújítás - vagy legalábbis a kiadhatóvá formálás - a kiadási bizniszben utazó forrásunk szerint lakástól függően hozzávetőleg 1-1,5 millió Ft-ból megoldható. "Sokan abba a hibába esnek, hogy azt gondolják, nem éri meg az egész, mivel sosem jön vissza a méregdrága bútorok ára, de ez nem igaz. Nem drága, hanem trendi bútorokat kell venni. Segítség, hogy a "minimalista" stílus most amúgy is divat, így nincs is szükség különösebben sok bútorra, és a konyha felszerelését sem kell túlzásba vinni. Színesre festett falak, padlószőnyeg, néhány divatosabb formájú bútor, egy kis stílusérzék, és kész is van" - számol be saját módszeréről forrásunk. Az egyetlen érzékenyebb pont a fürdőszoba, amire a tapasztalatok szerint a legtöbben nagyon igényesek, így ezt rendesen meg kell csinálni.

Honnan jönnek a fizető vendégek?

Szinte csak az internetről − az utazási irodáknak, közvetítő ügynökségeknek ma már egyre kevésbé éri meg jutalékot fizetni. A tapasztalat az, hogy az egyénileg utazó turisták már az esetek többségében a neten választják ki szállásukat, ahol is néhány szép fotóval viszonylag gyors sikert lehet elérni (bár némi jutalékot a neten is fizetni kell). A megfelelő szállásnak a következő előnyöket kell biztosítania: kényelem, jó elhelyezkedés, jó ár-érték arány, a környék pedig legyen biztonságos. A piaci tapasztalatok szerint a legjobb a Deák tér és környéke, az esetleg félreesőbb lokációt az árral lehet kompenzálni. Sajnos a külső budai és pesti kerületek nem indulnak jó eséllyel ebben a versenyben, a látnivalóktól és az éjszakai élettől való nagyobb távolság miatt.

A nagy keresőportálok, köztük különösen a Google bizonyos fokú ismeretének birtokában viszonylag jó eredményeket lehet elérni keresőoptimalizálással is, valamint a nagyobb, szállásértékelő oldalakon történő hirdetéssel. Ilyen helyeken sokan kérnek tanácsot abban a kérdésben, hogy hol lenne érdemes lakni Budapesten. (Ezek a fórumok azért is érdekesek, mert híven tükröződik bennük az, hogy mit tud hazánkról az átlagos külföldi turista. Sokaknak például húsbavágó meglepetés, hogy nem lehet euróval fizetni.)

Reálisan évi 2,5 millió Ft

Egy viszonylag jó elhelyezkedésű, a turisták igényei szerint legalább alapszinten felújított ingatlan éjszakánként 60 euróért minden további nélkül kiadható, ha kettőnél több személynek van hely benne, illetve a főszezonban az ár akár (minőségtől és lokációtól függően) 90-100 euróra is felemelhető - állítja forrásunk. Óvatos becslést alkalmazva feltételezhető, hogy a lakást legalább 40%-osan sikerül kiadni - ami 146 vendégéjszakát jelent évente -, ezt beszorozva a 60 eurós tarifával éves szinten közel 2,5 millió Ft bevétel keletkezik; nem beszélve arról, ha magasabb áron is sikerül kiadni a lakást.

Ha a számolgató befektető havi 40 ezer Ft-os, átlagosan számított közüzemi költséget von le, még mindig 2 millió Ft áll rendelkezésre, vagyis nagy valószínűséggel állítható, hogy az ingatlan felújítási költsége már az első évben, 40%-os kihasználtság mellett is megtérül. Sőt még arra is jut forrás, hogy valakit megbízzunk az átadás-átvételi procedúrával, azaz a befektetés valakinek még (rész)munkát is tud adni.

A gyors számítás szerint az ötlet még az albérletbe adásnál is jobban hoz - egy átlagos lakásért Budapesten éves szinten körülbelül 800 ezer Ft bérleti díjat lehet beszedni, amelyből levonva a forrásadót, látható, hogy még némi beruházás mellett is megérheti az üggyel foglalkozni. Ha lakást kell vásárolni, a megtérülési idő természetesen ennek megfelelően hosszabb. Nem szabad ugyanakkor elfelejteni a már korábban említetteket: egy belvárosi vagy ahhoz közeli ingatlan előbb-utóbb értékesíthető, ennél alacsonyabb szintre már nemigen fognak süllyedni az árak a fővárosi ingatlanpiacon, alkalmas lakást pedig már 10 millió Ft környékén is lehet vásárolni.