Egy összetört álom: családi házak a tengerparton

A következőkben arra teszünk kísérletet, hogy felvázoljuk mennyi időbe és persze mekkora összegbe kerül, ha valaki saját elképzeléseinek megfelelő második otthont szeretne az Adriai-tenger partján. Arra keressük a választ, hogy érdemes-e az alapoktól kezdeni az építkezést, vagy próbáljunk meg inkább egy felújítandó házat lakhatóvá tenni? Cikkünk elkészítésében az Adria Ingatlan Centrum vezetője, Póta János volt segítségünkre.

Persze, hogy telek de mennyiért?

Egy családi ház építésénél az első és legfontosabb szempont a megfelelő telek, amelyből azonban már igencsak szűkös a kínálat az 1600 km-es tengerparttal rendelkező országban. A legtöbb jó elhelyezkedésű, panorámás telek, főként mérete, s ezáltal ára miatt, csakis a fejlesztők számára elérhető.

Amennyiben még szerencsések vagyunk és megtaláljuk álmaink földdarabját, a tengerparttól számított első 200 méteren belül, ahol még esélyünk lehet a tenger látványának élvezetére, 150-200 eurótól kezdődnek az árak, vagyis a mai árfolyam mellett 39-52 ezer forintot jelent, persze négyzetméterenként.

Az igazán jó, vagyis frekventált helyen található építési telkekért azonban már 400-600 eurót (100-150 ezer forintot) is elkérnek négyzetméterenként. Korántsem ritka, hogy egy nagyobb 1000 négyzetméteres telek esetében a vevő 100 milliós nagyságrendű összeggel találja szemben magát. Így már érthető, hogy miért vannak a fejlesztők előnyben, ha a telekvásárlásról esik szó.

Engedélyek: évekbe kerülhet, hogy minden meglegyen!

Ha mégis megtaláltuk a megfelelő telket, és megvannak a terveink is, melyeket persze itthon is elkészíttethetünk, a kinti területrendezési elveknek megfelelően, akkor megkezdődhet az engedélyek beszerzése. Joggal gondolhatnánk, hogy a 21. században ez az apró lépés már nem jelenthet gondot, de tévednénk.

Az építési engedélyek kiadása, az állami gépezet malmainak lassú őrlése folytán, Horvátországban is 0,5-1 évet vehet igénybe, sőt ez a külföldiek, tehát a mi esetünkben, még ennél is hosszabbra nyúlhat.

Amikor már csak építeni kell(ene)...

S ha mégis sikerrel verekedtük át magunkat a bürokrácia útvesztőin, jöhet a várva várt építkezés. Az Adria Ingatlan Centrum vezetője, Póta János kérdésünkre elmondta, hogy az építési költségek közel 30 százalékkal haladják meg az itthon jellemző árszintet.
Ki akarna ennyivel többet fizetni, ha itthon mindent olcsóbban megkap. Sebaj, majd dolgoztatunk hazai vállalkozókkal, nyugtathatnánk meg feltámadó kétkedésünket, ám megtudtuk, hogy erre sajnos nincs lehetőségünk.

Horvátországban ugyanis erősen védik a hazai vállalkozókat, s csak a megfelelő engedélyekkel rendelkező cégek dolgozhatnak az adott ingatlanon. A szabályozás persze felfelé nyomja a munkadíjakat, ám önmagában ez a tényező nem vezetne a fent leírt "drágasághoz".

A másik problémát az építési anyagok magas ára, és egészen szűk kínálata okozza, amellett, hogy jelenleg csakis hagyományos technológiával épült házakkal találkozhatunk, az alternatív építési módok még egyáltalán nem nyertek teret az Adriai-tenger keleti partján.

Végeredményként azt kapjuk, hogy a családi házak építési költsége négyzetméterenként 800-1200 eurót tesz ki, persze ez az átlagos ár, a felső határt az igények igencsak magasra repíthetik.

Kell egy ház....

Ha minden nehézség ellenére mégis ragaszkodunk eredeti elképzelésünkhöz, egy egyszerű számítással eljuthatunk odáig, hogy egy tenger közeli 100 négyzetméteres nyaraló felépítésére, melyhez 800 négyzetméteres telek társul, legalább 56,76 millió (220 ezer euró) forintot kell előteremtenünk, de a saját ház ára végül akár a több száz milliós nagyságrendet is elérheti.

Alternatívaként szolgálhat a családi ház vásárlás, azonban ez sem olcsó mulatság: 100 ezer euróért még csupán egyszerűbb, erősen felújításra szoruló ingatlanokat kaphatunk, egy átlagos, 2-3 apartmanos házért azonban már legalább 300 ezer eurót kérnek el jelenlegi tulajdonosai.

Láthatjuk, hogy van egy olyan szűk sáv, ahol az árak a már meglévő és a még csak tervező asztalon lévő ingatlanok esetében összecsúsznak és esetleg relevánssá válhat az építés a vásárlással szemben, persze csakis abban az esetben, ha az építtető számára az idő nem pénz, és képes 1,5-2 évet várni az ingatlanra.

Hitelből építeni: rossz vicc!

Arról is érdeklődtünk, hogy vajon építhetjük-e álmaink második otthonát hitelből. Azt a választ kaptuk, hogy építési célú hitelt csakis mint vállalkozás kaphatunk, magánszemélyként lehetőségeink a vásárlási célú lakáshitelekkel bezárulnak.

A cégalapítás építés esetén jellemző tendencia, tudhattuk meg az Adria Ingatlan vezetőjétől. Ennek költsége az ügyvédi díjakkal és a leggyakrabban választott kft. esetében jellemző alaptőkével együtt körülbelül 4000 euróra rúg.

A külföldi állampolgárok hitelfelvételét azonban lassítják a jelzálogbejegyzéssel kapcsolatos bonyodalmak, melyek kitolhatják a hitelszerződés életbe lépésének időpontját. Ennek a problémának a feloldása jelenleg folyamatban van. Addig igazi lehetőségként megmaradnak a magyar-horvát kooperáció mellett nyújtott hitelek, melyek keretében az egyik hazai pénzügyi vállalkozás horvát fedezet mellett biztosítja a hitelhez jutás lehetőségét.

Ha nem ház, akkor...

Ha nem ház akkor lakás, abból is inkább a kisebb alapterülettel rendelkező. A hazai vásárlók főként a 40-50 négyzetméteres apartmanokat kedvelik, tudta meg a Pénzcemtrum.hu Póta Jánostól. Ezek négyzetméterára az átlagos, parthoz nem túlságosan közeli fejlesztések esetében 1800 euró körül alakul, míg a jó elhelyezkedési exkluzív beruházások esetében akár a 2500-3500 eurót is elérheti.

Összességében elmondhatjuk, hogy a tengerparti lakásépítést a telkek (30-50 százalékos éves árszínvonal-emelkedés a frekventált területeken) és lakóingatlanok (átlagosan 15 százalékos éves szárnyalás az elmúlt két évben) árának rohamos növekedése releváns lehetőséggé teszi, de árban semmiképpen nem tudja felvenni a versenyt a különböző tengerparti apartmanházakban kapható lakásokkal. Az árbeli eltérést tovább növeli, hogy a különálló házak fenntartása magasabb költséget jelent és a külső felújítás is a tulajdonost terheli.