Alkudj nyugodtan! - megmutatjuk mennyit engednek a lakásárból

Az ingatlan.net szoros, stratégiai kapcsolatban áll több országos ingatlanközvetítő hálózattal, egyedülálló helyzetünkre építve, egyik partnerünkkel összefogva összevetettük a hirdetési bázisunkban korábban megjelent és időközben értékesített ingatlanok kínálati és tranzakciós árait. Az egész országot érintő vizsgálat során a különböző adminisztrációs és egyéb hibáktól megtisztított adatbázisba több mint 2500 ingatlant vontunk be.

Az adatbázisban minden ötödik lakásnál nem tapasztalható eltérés a kínálati ár és a tranzakciós ár között, azaz a vevő nem alkudott (alkudhatott) az árból. Ez a 20%-os arány azt mutatja, hogy viszonylag elterjedt az áralku az ingatlan tranzakciók során. Az alku nélküli állomány összetételét megvizsgálva láthatjuk, hogy jelentős része új építésű ingatlan, főleg a projektszerű, azaz nagyobb társasházakban elhelyezkedő ingatlanok esetében nincs helye alkunak. Mind a nagy fejlesztéseket, mind a kisebb, új építésű projekteket figyelembe véve a vevők az esetek csak 40%-ában tudtak alkudni az új ingatlan árából, ami jelentős eltérést mutat a használt lakásoknál tapasztalható 83%-hoz képest. Ezért a további elemzésekben utóbbiakat vettük figyelembe.

Mennyit sikerült alkudnunk?

Az alku nagyságát százalékos arányban vizsgáltuk meg, mindig a kínálati árhoz viszonyítva. Azaz egy 10 millióért kínált ingatlan esetében 5%-os alku 9,5 milliós vételárat jelent. A teljes adatbázist vizsgálva a leggyakrabban 3%-ot, az ingatlanok fele esetében 4%-ot, vagy annál kevesebbet alkudtak a vevők - a teljes adatbázis számtani átlaga alapján pedig-, az átlagos alku nagysága 5% és 6% között alakul.

A továbbiakban az alku átlagos mértékére koncentrálunk, több szempontból vizsgálva azt.
Ingatlan típusok szerint osztályozva az adatbázist: lakások esetében átlagosan 5%-ot, míg házak esetében átlagban 7%-ot alkudtak a vevők a kínálati árból. Ugyan kisebb arányuk miatt kevésbé erős átlagot jelent, mégis érdemes megemlíteni, hogy telkek esetében 10%-os volt az átlagos alku nagyság, illetve a nyaralónak, vagy irodának hirdetett ingatlanok esetében is hasonló nagyságrendű átlagos különbségeket tapasztaltunk. Ennek hátterében az állhat, hogy utóbbi ingatlantípusok iránt a kereslet is kisebb, így az eladók hajlandóak többet engedni a kínálati árból. (Meg kell jegyeznünk, hogy jelen esetben nem nagy, fejlesztési célú telkekről, illetve nem nagy, több ezer négyzetméteres irodaházakról van szó.)

A lakások és házak közötti alkunagyságbeli különbség okáról csak feltételezéseket tehetünk. Egyrészt lakások esetében könnyebb az összehasonlíthatóság, illetve több közel hasonló lakást találunk a piacon, ami segíti az eladókat a kínálati ár megvédésében. Másrészt a házaknál a vevők érvényesíthetik azt a lélektani érvet, hogy annyi pénzből saját, az igényeiknek jobban megfelelő házat építenek.

Megtartva továbbra is az ingatlantípusok szerinti bontást; az adatbázist kínálati árak alapján is osztályokba soroltuk, 1 milliós ársávokat hozva létre -ez azt jelenti, hogy például a 10 M Ft-os sávba minden 10 M és 10,9 M Ft közötti ingatlan beletartozik -, 45 millió forint fölött pedig aggregált sávokat képeztünk. Az ársávok szerinti bontás sem magyarázza egyértelműen a különböző árengedmények közötti eltérést. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy mind a házak, mind a lakások esetében a szélsőségesen alacsony, illetve szélsőségesen magas árak esetében a vevők nagyobb árengedményeket tudtak kialkudni. Ennek hátterében vélhetően az állhat, hogy ezek kínálati ára az összehasonlíthatóság hiányában kevésbé védhető.

Az ársávok alapján az egyes alapterületek szerint is megvizsgáltuk az adatbázist. Az ársávokhoz hasonlóan az alapterületeknél is 10 m2-es sávokat képeztünk, így a 30 m2-es sávban minden 30m2 és 39m2 alapterület közé eső ingatlan szerepel. Az alapterület szerinti vizsgálat is az ársávoknál tapasztalt eredményt hozta. Egyértelműen az alapterület sem határozza meg az árengedmény mértékét, csupán korábbi feltételezésünk nyer alátámasztást a lakások esetében.

Az ingatlanok földrajzi elhelyezkedésének szempontjából csoportosított adatokat tájékoztató jelleggel mutatjuk be. Az adatokból kiderül, hogy az egyes területek közötti különbségek a lakások esetében jóval alacsonyabbak, mint a házak esetében, ami a már többször használt feltevésünket igazolja, miszerint a lakások homogénebb csoportot képeznek, így kínálati áruk is jobban védhető. Budapesten az egyes kerületeken belül a lakások és házak esetében elérhető átlagos árengedmények közötti különbségek a kerületi piaci viszonyokat tükrözik. Azokban a budapesti kerületekben ahol több ház található a piacon (II., XII., XVII., XVIII., XIX.) több áralku zajlik, így az árengedmények is nagyobbak a házak esetében. A főként lakások dominálta kerületeknél (jellemzően belvárosi V., VI., VII.) a lakások esetében magasabb az elérhető árengedmény mértéke.

"Az ingatlanpiacon egyértelműen létezik az áralku, sok tranzakció esetében érnek el kedvezményeket a vevők. Tendenciaszerűen megállapítható, hogy az új építésű lakások esetében kicsi az áralku mozgástere, használt a lakásnál pedig minél jobban eltér egy lakás az átlagkínálattól, minél kevésbé összehasonlíthatóak az adottságai annál jobbak a vevők esélyei. - foglalja össze Déry Attila, az ingatlan.net elemzője - Az eredmények értékelésekor azt is figyelembe kell vennünk, hogy az adatok ingatlanközvetítőn keresztül lebonyolított tranzakciókból származnak. Ez azt jelenti, hogy a kínálati ár megállapításában szakértő is rész vett, így valószínűsíthető, hogy a magánszemélyek között zajló tranzakciókban még magasabb árengedményeket alkudhatnak ki a vevők."