Újabb teher a lakástulajdonosoknak: erre mindenképp figyelj

Újépítésű ingatlanok esetében már 2009 januárja óta kötelező, míg a már meglévő ingatlanoknál csak önkéntes alapon várták el 2011 végéig az energetikai tanúsítvány elkészítését. A vonatkozó kormányrendelet értelmében azonban 2012. január elsejétől a már meglévő épületek, önálló rendeltetési egységek, valamint lakások esetében is kötelezővé vált az energetikai tanúsítvány készíttetése abban az esetben, ha ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás, vagy egy évet meghaladó bérbeadás történik.

Az energetikai tanúsítvány egy 10 évre szóló okirat, amely az épület energetikai minőségét értékeli. Elsődleges szerepe a hiteles tájékoztatás, ahhoz hasonlóan, mint a háztartási gépeknél, ahol az energiafogyasztási címke már régóta használatos. E szerint hazánkban 10 energetikai minősítési osztályba sorolhatják be a szakértők az ingatlanokat. Az "A+" mutatóval jelölt "fokozottan energiatakarékostól", egészen az "I" betűvel jelzett "rossz" kategóriáig.

Az energetikai osztályba soroláskor a szakértő meghatározza, hogy az épületnél mekkora az a hőveszteségérték, amelyik a szabványoknak éppen megfelel. Ez a követelményérték, vagyis az épület energia fogyasztási követelményének 100 százaléka. Ez egy elvi érték, ilyennek kell, vagy kellene lennie az épületnek, hogy teljesítse a mai szabványokat. A követelményérték függ az épület típusától, térfogatától, valamint hűlő felületétől. Ezután az épület tényleges adatai alapján kiszámítják a tényleges hőveszteséget és az energiafogyasztást.

Végezetül az energetikai besorolást az alapján végzik, hogy az épület fenti módszerrel kiszámított tényleges energiafogyasztása hány százaléka az előírt követelménynek, vagyis a 100 százaléknak. Például egy G kategóriájú épületnél, ha éppen 250 százalék az energiafogyasztás, akkor ez azt jelenti, hogy a mai szabványokhoz képest két és félszeres az épület energiafogyasztása. Az A+ besorolásnál pedig az épület energia fogyasztása legfeljebb 55 százaléka a szabványban szereplőnek.

Kötelező termék lévén az ár a legfontosabb szempont

A tanúsítás kiállításának díjszabása törvényileg szabályozott - 11 ezer forint+Áfa, melyre maximum 10 százalék extra költségátalány számolható el. A törvényi árszabás ellenére ugyanakkor ettől jelentősen eltérő ajánlatokkal találkozni szerte az interneten. A sokszor jóval drágább ajánlatokra a válasz többnyire a kisbetűs részekben keresendő. Az okirat kiállításának maximális díja valóban 11 ezer forint+Áfa, mely viszont általában csak abban az esetben helytálló, ha az igénylőnek a tanúsításhoz szükséges minden dokumentáció a rendelkezésére áll, s azt átadja a tanúsítónak is. Az alábbi dokumentumokra van szükség:

- Építészeti dokumentumok (alaprajzok, homlokzati rajzok, metszetek, rétegrend)
- Gépészeti dokumentumok (műszaki leírás a gépészeti rendszerről)
- Nyilatkozat a felelős műszaki vezető részéről a tervnek való megfelelőségről

Amennyiben a fenti dokumentációk nem állnak rendelkezésére, akkor a kiszállás, helyszíni szemle, szerkezeti- gépészeti- energiafogyasztási felmérés, vázlatszintű alaprajz készítése, energetikai igazoló számítás készítése mind-mind extra költségterhet jelentenek, melyek a szolgáltatás árát extrém esetekben akár tízszeresére is növelhetik. Amennyiben a dokumentációk "csak" hiányosak, a tanúsítás alapdíját néhány ezer forintos plusz költség terheli, ha viszont mindent pótolni kell, akkor érdemes tüzetesen szétnézni a piacon és a legkedvezőbb ajánlatot megkeresni, mert ezzel akár több tízezer forintot is megspórolhatunk.

Az apró betűs részek hamar kedvünket szeghetik, hiszen csupán ezek tanulmányozása közben szembesülünk azzal a ténnyel, hogy a "legkedvezőbb ár" a legtöbb esetben:

- csak új, teljes dokumentációval ellátott (lásd. fentebb) lakásokra értendő
- csak a kiállítás díját jelenti és a felmérésnek, kiszállásnak további nm, illetve km alapú díjszabása is van
- csak panelre, vagy egy társasház több lakásának együttes felmérésére vonatkozik
- épületrészenként értendő, ami azt jelenti, hogy szintenként, vagy esetleg külön álló épületblokkonként újra felszámolásra kerül
- csak egy meghatározott összterületig érvényes, és a fölött egyedi ajánlat szükséges
- nem bruttó, hanem nettó összeg, amelyet 27%-os áfa terhel
- vagy esetenként az épület szintjeinek száma jelent korlátot.

A legtöbb energetikai szakértő tehát egyedi ajánlat alapján dolgozik, s mivel egyelőre nincs kialakult piaci ár, így az is előfordul, hogy régiónként eltérő árazással is találkozhatunk. Amennyiben a dokumentációk rendelkezésre állnak az árra minimális költségtételek rakódhatnak rá és az ár jellemzően bruttó 14 és 26 ezer forint között szóródik, attól függően, hogy a mérnök elég akkurátus-e és kimegy-e a helyszínre az ellenőrzést elvégezni (ekkor a kiszállás és minimális helyszíni szemle díj felszámolásra kerülhet). Arról azonban mindenképp érdemes szót ejteni, hogy hiába áll rendelkezésre a teljes dokumentáció, egy öreg épület esetében az már nem sokat ér, és mindenképp teljes felmérést kell készíttetni.

Amennyiben nem áll rendelkezésre dokumentáció, az árazási metodikákban a következő fontos szempont az ingatlan funkciója: panel lakás, egyéb lakás, családi ház; illetve a tanúsítandó összterület mértéke. A harmadik és nem utolsó szempont pedig a kiszállási díj, melynek mértéke cégenként szintén igen változó. Az igazi problémát azonban az okozza, hogy ezekben az esetekben a lakásoknál az ár 25 és 50 (extrém esetben 60) ezer forint között szóródik, családi házak esetében azonban még ennél is rosszabb a helyzet: 30 ezer forinttól indulva az ár akár a 120-130 ezer forintot is elérheti.

A tanúsítást igénylők számára éppen ezért első számú szempont a minél transzparensebb árazási logika kialakítása, mely a megfelelő döntés és esetenként több tízezer forint megspórolásában is segíthet! Az egyelőre tisztázatlan piaci viszonyok között lehet találni ugyanakkor olyan országos lefedettséggel rendelkező szolgáltatókat is, melyek mind áraikban, mind a szolgáltatás minőségében egyre inkább közelítenek a fogyasztók által elvárt szinthez.

Kiemelkedő például az FHB Ingatlan Zrt. átlátható ajánlata, mely minden kategóriában egyetlen árat hirdetett meg, s mellyel ráadásul a piaci árszint alsó harmadában foglal helyet. Náluk például a tanúsítás munkadíja nettó 12 ezer forinttól 25 ezer forintig szóródik szinte az összes ingatlantípus esetében. Ebben az árban egyébként az extra helyszíni felmérési munkadíj is benne van, illetve érdemes azt is megjegyezni, hogy a tanúsítás során felmerülő egyéb költségek sem kerülnek többe mint nettó 10 ezer forint.

Egy konkrét példával élve, az FHB-nál például még egy 150 négyzertméter alapterületű családi ház energiatanúsítványa is csak 35 ezer forint, kiszállási, és egyéb költségekkel együtt. Természetesen nem az FHB az egyetlen a piacon, aki korrekt árazással dolgozik. Példaként említhetnénk például a nagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózatokat is, melyek szintén transzparens árazási struktúrával és mérsékelt árazással várják az ügyfeleket.

Megér 20-30 ezer forintot egy későbbi per?

Bár január 1-je óta kötelező a "lakás-zöldkártya", előfordulhat azonban, hogy a rendelet életbelépésének kezdeti időszakában nem fogja kérni sem a vevő, sem az ügyvéd, sem pedig a földhivatal. Ennek ellenére nem érdemes a tanúsítást elmulasztani. Egy kevésbé előnyös besorolás is jobb ugyanis, mint egy későbbi reklamáció, jogi vita. Egy dolgot ugyanis nem szabad elfelejteni; a tanúsítvány nélkül egy vevő nincs teljes körűen tájékoztatva, vagyis fél év múlva kitalálhatja, hogy túl magas a rezsi és ezt tanúsítvány hiányában nem tudhatta előre. Ebben az esetben pedig mindenképp az eladóé a felelősség.

Nem szabad ugyanakkor arról sem megfeledkezni, hogy az energetikai tanúsítvány szerves része a szakember által megírt korszerűsítési javaslat, amely segítségével az ingatlan magasabb besorolásba kerülhet, s ezzel energiafogyasztása is kedvezőbbé válik. Könnyen előfordulhat, hogy a javasolt korszerűsítések végrehajtásával nemcsak jobb besorolást nyer az ingatlan, de a beruházással növelt értéken is hamarabb vevőre talál.

Magyarország az EU 27 országából az EU átlagához viszonyított, az éghajlati különbségekkel korrigált lakossági energiafogyasztás tekintetében a tíz legmagasabb között van (a 2000-2007 közötti 220 kWh/nm/év európai átlaghoz képest a magyar lakossági átlagérték 247 kWh/nm/év). Az energiahatékonyság javításának tehát kiemelt részét kell, hogy képezzék az épületenergetikai fejlesztések. Éppen ezért jelent üdvözölendő előírást az energetikai tanúsítvány kötelezővé tétele, hiszen ha jelenleg nem is vagyunk hajlandóak vállalni egy esetleges beruházás költségeit, új otthonba költözés esetén mindenképp szem előtt tudjuk tartani jövőbeni kiadásaink alakulását. Az objektív összehasonlítás pedig lecsapódhat az ingatlanpiac keresleti oldalán, mely átgyűrűzve a kínálati oldalra végezetül az energiapazarló lakásállomány lecserélődését indukálja.