Időzített bomba ketyeg a társasházaknál: mi lesz ennek a vége?

Noha lassú, de folyamatos expanzió jellemzi a társasház-kezelési piacot Magyarországon, a gombamód szaporodó társasházkezelő vállalkozásoknak aligha van könnyű dolga. Természetesen az egyik legfőbb probléma - mint megannyi más területen - továbbra is, hogy a társasházakat is érzékenyen érinti a gazdasági helyzet. Az egyes lakók nehéz anyagi helyzete ugyanis a teljes lakóközösség pénzügyi lehetőségeit nagymértékben befolyásolja. Szintén jókora kihívást jelent - amely javarészt a társasházak relatív pénzügyi helyzetére vezethető vissza - az épületek folyamatos és aggasztó állagromlása. Végezetül, de nem utolsó sorban pedig bár a piac - méretéből adódóan - lehetővé tenné a versenytársaktól független növekedést a társasházkezelők számára, mégis hatalmas, gyakorta ésszerűtlen árverseny folyik a kisebb-nagyobb szereplők között.

A társasházak életében a gazdasági nehézségeken túl, a közösségi együttműködési szándék korlátozottsága, illetve a hiányos pénzügyi ismeretek jelentik a legnagyobb kihívást, de problémát okoz az ingatlanállomány leromlott állapota is - foglalta össze megkeresésünkre a legfőbb problémákat az OTP Bank szakértője. Mint elmondták, a háztartások jelentős része nem tud megtakarítani, és ugyanez érvényes a társasházakra is. Ma csak a legszükségesebb dolgokra jut forrás. A saját forrásokat ráadásul tovább szűkítik a halmozódó közösköltség-tartozások, amelyek nem egy lakóház működését veszélyeztetik vagy lehetetlenítik el napi szinten. Ráadásul a pénzintézet véleménye szerint az anyagi természetű problémákon túl, az azokat mintegy felerősítő "kulturális" kihívásokkal is meg kell küzdeni: a magyarok közösségi együttműködési képessége mindenképp fejlesztésre szorul. Arról nem is beszélve, hogy a pénzügyi kultúrával, az alapvető pénzügyi, gazdálkodási ismeretekkel is hasonló a helyzet, ezt ugyanis korábban csak kevesen tanulták az iskolában.

"A társasházpiacot is érzékenyen érinti a gazdasági helyzet, hiszen a lakók nehéz anyagi helyzete a társasház pénzügyi helyzetét is befolyásolja. Folyamatosan romlik a közös költség, és egyben a biztosítási díj fizetés morálja is. A társasházak elszegényedése jelentősen megnehezíti a tudatos pénzügyi gondolkodást, ide értve - biztosítás hiányában - a bekövetkező károk helyreállításából adódó forráshiányt is. Ezek a források ugyanis szükségesek lennének az épületek folyamatos felújításához, amely közvetve a rezsiköltségek csökkentését, a károk gyakoriságának mérséklését eredményezné. A károk természetesen gyakran az épületek rossz állapotára vezethetők vissza" - mondta el a REsource megkeresésére Szőke Tamás, az Allianz Hungária Zrt. lakossági nem-életbiztosítások igazgatója.

Ketyeg az időzített bomba

Javarészt szintén a társasházak relatív pénzügyi helyzetére vezethető vissza az épületek folyamatos és aggasztó állagromlása. Ez a probléma talán az egyik legnagyobb kihívás jelenleg a társasház-kezelési piacon. Felmérések szerint ugyanis a társasházi épületek több mint felében komoly műszaki problémák vannak. Komoly gondot okoz, hogy az épületek műszaki állapota sokszor a benne élők, a kevésbé felkészült közös képviselők számára is ismeretlen. Ezt a helyzetet súlyosbítja, hogy a műszaki felmérés maga is olyan összegű beruházás lenne, amit a társasház nem tud vállalni.

Ráadásul a helyzet kialakulása - a társasházak pénzügyi helyzetén túl - visszavezethető a társasházak működésével kapcsolatos olyan strukturális problémákra, mint például a közös képviselők díjazása. Hiszen ameddig nem tisztázott, hogy a fejlesztések koordinálásával járó többletmunkát hogyan honorálja a közösség, érthető, hogy a közös képviselők inkább abban lesznek csak érdekeltek, hogy a ház alapszinten működjön.

Bár a társasházi felújítások piacán viszonylag kedvező finanszírozási lehetőségek érhetők el (hitelek, lakás-takarékpénztári konstrukciók), a legtöbb társasház ezekhez a forrásokhoz nem fér hozzá. Ennek oka főként a szervezeti, együttműködésbeli nehézségeken túl a felújítási alap nem megfelelő képzése, valamint a hátralékosság magas mértéke. Külső források híján azonban a beavatkozások finanszírozása reménytelen. Szakértők szerint a működési költség nagyjából 1 százalékát kellene arra fordítani, hogy újragenerálják az ingatlan értékét.

A források elvileg adottak: a társasházakat segítő, "dupla" állami támogatást élvező pénzügyi konstrukciókhoz minden szabályosan gazdálkodó társasház és lakásszövetkezet hozzáférhet - véli az OTP Bank szakértője. Amennyiben a társasház/lakásszövetkezet jogosult a 70 százalékos állami kamattámogatásra és a lakástakarék szerződés utáni 30 százalékos támogatást is igénybe tudja venni, akkor egy rendkívül kedvező törlesztésű hitelhez juthat. A legtöbb esetben így a hitel törlesztéséhez nincs szükség közös költség-emelésre sem, ezáltal nem hárul plusz teher a lakókra, viszont a felújításokkal, korszerűsítésekkel a ház mindenképpen nyer. A pénzintézet véleménye szerint az elmaradt társasházi beruházásokért, felújításokért leginkább az ismerethiány és a kivárás (az állami pályázatokra való várakozás) okolhatók. A kiutat pedig az öngondoskodási hajlandóság erősítése, a szélesebb körű tájékoztatás, valamint a kiszámíthatóbb pályázatpolitika jelentheti.

Árverseny és méretgazdaságosság

Végezetül, de egyáltalán nem utolsó sorban szintén igen meghatározó probléma jelenleg a társasház-kezelési piacon, hogy az árverseny gyakorta minden egészséges piaci folyamatot felülír. Az iparágból származó információink szerint a jelenleg alkalmazott kezelési díjak ugyanis csak alig-alig fedezik az önköltséget. Az árverseny így sok esetben a szolgáltatás romlását, illetve a "trükközést" indukálja. Visszatérő probléma például a visszaosztás, vagyis amikor azért alkalmaz egy társaság dömpingárat, hogy a szintén saját kezében lévő kapcsolt vállalkozásnak kedvezzen, illetve egy külső alvállalkozóval történt, fű alatti megállapodás értelmében jutalékra tehessen szert.

A tapasztalatok szerint professzionális szolgáltatást nyújtani (követelést kezelni, hibákat elhárítani, garanciális igényeket teljesíteni, stb.) lakás albetétenként nagyságrendileg nettó 1-2 ezer forint alatt aligha lehet. Egy társasház költségvetésében a reális közös képviseleti díj így is kevesebb, mint 10 százalék. A maradék pedig megy a közművekre, a takarításra, a kertészetre, a különböző alvállalkozóknak, illetve a megtakarítási alapokba.

Bár rengeteg a szereplő, s nagy az árverseny, ennek ellenére ez a piac is koncentrálódik. Az egyre komplexebb szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások felé billen a mérleg nyelve. Ezzel összhangban egyre több az olyan tender is, melyet kizárólag azért indítanak, mivel a feladatokat korábban ellátó vállalkozás már nem tud megfelelni az egyre hangsúlyosabb pénzügyi, jogi, műszaki, s egyéb követelményeknek. "A társasházi közös képviselet is koncentrálódik, az 1-1 társasházat kezelő, ott lakók közül megválasztott közös képviselő helyett a profi vállalkozások veszik át a társasházak ügyeinek intézését" - összegzi Szőke Tamás.

A koncentráció természetesen nem feltétlenül jelenti azt, hogy csak a legnagyobb piaci szereplők rúghatnak labdába. Akadnak olyan mikro vállalkozások is, melyek igen professzionális szolgáltatást nyújtanak. Sőt, vannak piaci szereplők, melyek egy-egy részterületre specializálódnak. Esetükben például csak a panelek, vagy csak az új építésű ingatlanok adják működésük gerincét, de az is előfordul, hogy területileg - Budapesten például egy-egy kerületre - szeparálódnak. A nagyobb piaci szereplők szerint a leghatékonyabb üzleti modell mégis az, ahol az üzemméretből adódóan már igazán költséghatékony működésről lehet beszélni.

Hiszen több ezer albetétet tartalmazó portfóliók esetében lehet megfelelő mértékű kedvezményeket elérni a szolgáltatóknál, illetve az alvállalkozóknál. Néhány ezer albetéttel például már be lehet férni egy kereskedelmi-, és irodaingatlan portfólióba, melyben már számottevő szériakedvezményeket lehet elérni, legyen szó a közműtenderről, a biztosításról, vagy éppen a behajtási metodikáról.