Rommá keresheted magad, ha kiadod a lakásod: itt a matek

Az elmúlt időszakban egymást érik a lakáspiacról szóló pozitív hírek: a már-már válság előtti időket idéző ingatlanárakról, szárnyaló értékű nyaralókról, több ezer, rövidtávú lakáskiadással foglalkozó budapestiről szóló cikkek mind az ingatlanpiac válság utáni visszarendeződéséről árulkodnak.

Ha a piaci likviditás adott (tehát, hogy viszonylag könnyen értékesíthető reális áron egy ingatlan), akkor felmerül a kérdés, érdemes-e lakást venni kiadási céllal. Összehasonlítjuk, hogy mi éri meg jobban: állampapírt vagy kiadási céllal lakást vásárolni a megtakarított pénzünkből, valamint megnézzük, kijön-e a matek, ha hitelből veszünk kiadandó ingatlant.

Költségek és kockázatok

Először is térjünk ki egy kicsit a költségekre illetve a kockázatokra. Egy piacgazdaságban soha ne tévesszük szem elől, hogy extra hozam mellé, extra kockázatok párosulnak.

Lakásvásárlás és kiadás esetén érdemes minden költséget feltérképezni. Ha nyugodtan szeretnénk aludni, ügyvédi munkadíjjal jó, ha minden esetben számolunk. Meglepetéseknek tesszük ki magunkat, ha vásárlás esetén nem számolunk az átírási illetékkel illetve eladás és kiadás esetén az adóvonzattal és az ügynöki jutalékkal.

Az előbbi költség (mely hivatalosan visszterhes vagyonátruházási illeték néven fut) az ingatlan értékének négy százaléka. Ennek mértéke speciális esetekben alacsonyabb is lehet, valamint néhány esetben mentességet is kaphatunk alóla, de a befektetési céllal vásárolt ingatlanok esetén ezek a kedvezmények jellemzően nem érvényesülnek.

Ingatlan eladáskor személyi jövedelemadót kell fizetnünk, melynek jelenlegi mértéke 15 százalék, amit a vételi és eladási ár különbsége után kell megfizetnünk, amennyiben az ügyleten nyereséget értünk el. Fontos, hogy minél később adjuk el az ingatlanunkat a vásárláshoz képest, annál nagyobb kedvezményt kapunk az adó mértékéből, öt év után pedig egyáltalán nem kell adót fizetnünk.

Eladás esetén (ha csak nem magunk értékesítjük az ingatlant) az ügynöki jutalék jellemzően az értékesítési költség 2,5 és 5 százaléka között alakul, ráadásul az ilyenkor esedékes ügyvédi munkadíj is belekerül úgy egy százalékba.

Kiadás esetén az adózásra fontos odafigyelni, mert jelentős büntetésnek nézhetünk elébe, ha ezt nem tesszük meg. Hosszú távú kiadás esetén főszabály szerint 1 millió forint alatt csak személyi jövedelemadót, ezt meghaladó bevétel esetén viszont már egészségügyi hozzájárulást, azaz ehot is kell fizetni.

Az eladáshoz hasonlóan, kiadás esetén se feledkezzünk el a közvetítői díjról, ami általában egyhavi bérleti díjnak felel meg, de nem ritka, hogy ennél többet is elkérnek a tapasztaltabb ingatlanosok.

Ha rövid távra szeretnénk kiadni a lakásunkat (mondjuk az AirBnB vagy a booking.com segítéségével), akkor pedig az “egyéb szálláshely-szolgáltatás" részletes szabályaival érdemes megismerkedni, hogy a tevékenységet legálisan végezhessük. Ebben az esetben azzal is érdemes számolni, hogy a közvetítői díjat minden egyes vendégünk után meg kell fizetni.

Most pedig tekintsük át a lakáskiadással és vásárlással járó legnagyobb kockázatokat. Amikor ingatlant vásárolunk, akkor kockáztatjuk a tőkénket, hisz az ingatlanunk értéke nemcsak nőhet, hanem vissza is eshet. Azt se felejtsük el, hogy a lakásunk állaga romlani fog, így néha akár jelentős összeget is ki kell majd fizetnünk javításra.

Jelentős kockázat továbbá, hogy mekkora összegért tudjuk kiadni az ingatlant. Ha várunk egy olyan bérlőre, aki magasabb áron is hajlandó kivenni a lakásunkat, akkor a hirdetési időszak alatt nemcsak a bérleti díjtól esünk el, hanem a lakás közös költségét, valamint a rezsi átalányrészét is ki kell fizetnünk. Természetesen, amennyiben olcsóbban adjuk ki a lakásunkat, akkor viszont hosszú távon jutunk állandóan kisebb bevételhez.

Ha rövid távú kiadásra szánjuk az ingatlanunkat, akkor fontos azzal kalkulálnunk, hogy az első időszakban csak alacsonyabb áron tudjuk azt kiadni, valamint jelentősen többet fog üresen állni a lakás, mint ahogy azzal hosszú távon számolunk.

Amennyiben pedig a lakásvásárlásra hitelt veszünk fel, akkor pedig ezen veszélyeken túl még a hitelfelvétel kockázataival is számolnunk kell.

Nézzük tehát meg, hogy ha a fentieket mérlegelve úgy döntünk, hogy belevágunk a kiadásba, akkor mire számíthatunk. Két példán keresztül szemléltetjük a helyzetet. Megnézzük, mennyiért vehetünk, majd adhatunk ki egy ódudai panellakást illetve egy rózsadombi garzont is.

22,9 millió forintért árulják ezt a 69 négyzetméteres panellakást, jó közlekedéssel, az Árpád-hídhoz közeli Miklós téren, felújítva, kiadásra készen. Ehhez nagyon közel, a Szentendrei úton adnák ki havi 150 ezer forintért, ezt a szintén panelekből összerakott ingatlant, melynek alapterülete 66 négyzetméter.

A példánk kedvéért úgy számolunk, hogy a 22,9 milliós vételárat sikerült lealkudnunk 22 millióra, a bérleti bevételt viszont szinten (tehát havi 150 ezer forinton) tartjuk, hiszen a Miklós térre néző lakás piacképesebbnek tűnik, mint az, amelyik a forgalmas Szentendrei útra néz.

Ha készpénzből vásárolunk lakást, akkor egyszerű a bruttó hozamunkat kiszámolni. Az éves bérleti díj 1 800 000 forint lesz, tehát 8,2 százalékos hozamot érünk el.

Ha ugyanezt a pénzt állampapírba fektetnénk, akkor az öt év múlva lejáró, 2022/J sorozatjelű Prémium Magyar Államkötvény hozamát kereshetnénk meg alacsony kockázat mellett, mely 3,8 százalék, tehát 836 ezer forint ütné évente a markunkat.

Hitelből is?

Ha részben hitelre szeretnénk megvásárolni az ingatlant, akkor át kell gondolnunk, hogy milyen futamidővel tesszük ezt meg. A bankok ajánlatait böngészve pillanatok alatt kideríthető, hogy 15 millió forint hitelt, 15 évre legkedvezőbb esetben jelenleg 2,43 százalékos THM-mel vehetünk fel, melynek törlesztőrészlete 99 214 forint lesz.

A 150 ezres havi bérleti díj tehát jelentősen meghaladja a törlesztőrészletünk mértékét, és még akkor is jól járunk, ha hozzávesszük, hogy a befektetett 7 millió forintunk után nem kapjuk meg az államkötvények hozamát (havi szintre lebontva 22 ezer forintot), hisz azt ingatlanba fektettük.

15 év alatt pedig úgy lehet egy menő, 69 négyzetméteres óbudai panellakásunk, hogy ideális esetben egy forintot sem kellett már az eredeti 7 millió forinton kívül befektetnünk (ráadásul havonta még 30 ezer forint is ütötte a markunkat).

Ha ugyanilyen feltételek mellett a Rózsadombon szeretnénk lakást venni, akkor nem nagyon tudunk túl magasra merészkedni. A Rózsadomb alján, a Mecset utcában hirdetik ezt a lakást 23 millió forintért, az alapterülete 33 négyzetméter.

Ha a kiadó lakásokat nézzük a környéken, akkor ez a hirdetés szolgálhat támpontul, mely alapján 98 ezer forint bevételre számíthatunk.

Ha ebben az esetben is feltételezzük, hogy 22 millió forintra le tudjuk alkudni a lakás árát, akkor az éves 1 176 000 forintos bérleti díj 5,35 százalékos hozamot jelent számunkra, ami még mindig meghaladja a 3,8 százalékos államkötvényhozamot, de már nem jelentősen.

Más a helyzet, ha részben hitelből vesszük meg a lakást. Ha ebben az esetben is 15 millió forintot vennénk fel, akkor azt látjuk, hogy ennek a lakásnak a kiadása már nem fedezi a törlesztőrészleteket (15 éves futamidővel), ráadásul számítsuk hozzá, hogy a befektetett 7 millió forint után sem kapjuk meg az államkötvény után járó kamatot, melynek mértéke egy hónapra átszámítva 22 ezer forint lenne.