Egyre aggasztóbb hitelspirálba kerülhet a magyar lakosság: szörnyű, ami a lakáspiacon történik

Október eleji cikkünkben többek között bemutattuk, hogy a jegybanki adatok alapján idén augusztusban közel 18,6 millió forint az újonnan felvett jelzáloghitelek átlagos összege. Bár ez az összeg némileg elmaradt a júliusi közel 19 millió forintos eredménytől, a tavalyi év azonos időszakában mérthez képest mégis rendkívül magasnak számít – tavaly augusztusban ugyanis még csak 11,8 millió forint volt az új jelzáloghitelek átlagos összege. Mindez azt jelenti, hogy idén augusztusban már az egy évvel korábbi átlagösszeg 157,4%-át vették fel a magyar lakáshitelesek.

Még a fentinél is nagyobb átlagos hitelnagyságról számol be a Duna House Barométer legfrissebb, 2024 harmadik negyedévre vonatkozó száma - a kiadvány szerint 2024 Q3-ban negyedévében Budapesten 26,6 millió, Nyugat-Magyarországon 19,4 millió, Kelet-Magyarországon pedig 22,4 millió forint volt az átlagos hitelnagyság, mely összegek 33,1%-os, 33,4%-os és 61,8%-os emelkedést jelentenek 2023 Q3-hoz képest.

A fenti adatok láttán jogosan vetődhet fel a kérdés, vajon mi hajtotta az ilyen jelentős mértékű emelkedést – az alacsonyabb kamatok miatt bátrabban vesznek fel a lakosok magasabb összegű hiteleket, vagy inkább arról van szó, hogy az ingatlanok drágulása miatt egyszerűen nagyobb mértékben kénytelenek eladósodni a hitelfelvevők? Máshonnan közelítve a kérdést, hány négyzetméteres ingatlanra futotta a tavalyi, és mennyire az idei átlaghitelből?

A számok

Az ingatlaniroda említett kiadványa szerint 2023 harmadik negyedévében a kelet-magyarországi panelházak esetében 484 ezer, a nyugat-magyarországiak esetében 492 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. Országos szinten a téglalakások négyzetméterárai ennél alacsonyabbak voltak – Kelet-Magyarországon egy évvel korábban 338 ezer forint, míg Nyugat-Magyarországon 367 ezer forint volt ezen ingatlanok átlagos négyzetméterára. A budapesti árak persze már tavaly is lényegesen magasabbak voltak az előbbieknél – a panelek négyzetmétere 763 ezer forintba került Budán és 679 ezer forintba Pesten, míg a használt téglalakások négyzetméteréért 1 096 000 forintot kértek el a budai és 770 ezer forintot a pesti oldalon.

Ugyanezen időszakban – tehát 2023 harmadik negyedévében – a kiadvány szerint a fővárosban 20 008 987 forint, Nyugat-Magyarországon 14 576 096 forint, Kelet-Magyarországon pedig 13 845 889 forint volt az átlagos hitelösszeg.

A fentiek alapján tehát 2023 Q3-ban

• Kelet-Magyarországon 28,6 (panel), illetve 41 (használt tégla) négyzetméterre,
• Nyugat-Magyarországon 29,6 (panel), illetve 39,7 (használt tégla) négyzetméterre,
• Pesten 29,5 (panel), illetve 26 (használt tégla) négyzetméterre,
• Budán pedig 26,2 (panel), illetve 18,3 (használt tégla) négyzetméterre

futotta egy átlagos jelzáloghitel összegéből.

Ezzel szemben 2024 Q4-ben Kelet-Magyarországon már 587 ezer (+21,3%), Nyugat-Magyarországon 542 ezer (+10,2%), Budán 937 ezer (+22,8%), Pesten pedig 816 ezer forint (+20,2%) volt a panellakások átlagos négyzetméterára. Ugyanezen időszakban a használt téglalakások esetében Kelet-Magyarországon 361 ezer (+6,8%), Nyugat-Magyarországon 447 ezer (+21,8%), Budán 1,215 millió (+10,9%), Pesten pedig 778 ezer (+1%) forint volt az átlagos négyzetméterár.

A kiadvány adatai szerint az idei harmadik negyedévben Budapesten 26 622 542 forint, Nyugat-Magyarországon 19 439 634 forint, Kelet-Magyarországon pedig 22 406 643 forintra nőtt az átlagos hitelösszeg.

A fentiek alapján az idei negyedévben

• Kelet-Magyarországon 38,2 (panel), illetve 62,1 (használt tégla) négyzetméterre,
• Nyugat-Magyarországon 35,9 (panel), illetve 43,5 (használt tégla) négyzetméterre,
• Pesten 32,7 (panel), illetve 34,2 (használt tégla) négyzetméterre,
• Budán pedig 28,4 (panel), illetve 21,9 (használt tégla) négyzetméterre

futotta egy átlagos hitelösszegből.

Látható tehát, hogy bár tavaly óta szinte mindenhol jelentősen emelkedtek a négyzetméterárak, de még azoknál is nagyobb mértékben emelkedtek az átlagos hitelösszegek. Mindezen változások következtében az idei év harmadik negyedévében az átlagos négyzetméterárakkal számolva mindenhol több négyzetméterre futotta volna az átlagos hitelösszegekből, mint az előző év azonos időszakában.

A legkisebb változás a nyugat-magyarországi használt téglalakások esetében tapasztalható, melyek esetében a tavalyi 39,7 négyzetméterrel szemben idén 43,5 négyzetméterre (+9,5%) futná az átlagos hitelösszegből. A legnagyobb változás pedig a kelet-magyarországi használt téglalakásoknál volt megfigyelhető – ebben az esetben a tavalyi 41 négyzetméterrel szemben idén már 62,1 négyzetméterre futná (+51,5%).

Ezek alapján könnyen azt gondolhatnánk, hogy a hitelösszegek emelkedését elsősorban az fűti, hogy a magyarok bátrabban vásárolnak (nagyobb hitelfelvétellel járó) nagyobb ingatlanokat. De vajon biztosan erről van szó?

Jelentősen emelkedett az LTV is

A fentiek mellett érdemes megvizsgálni, hogyan alakult a hitelfedezeti mutató (LTV) a vizsgált időszakokban. A kiadvány adatai szerint 2024 harmadik negyedévében az ország mindegyik régiójában növekedett az LTV-mutató az előző év azonos időszakához képest:

• Nyugat-Magyarországon 33%-ról 49%-ra,
• Kelet-Magyarországon 40%-ról 53%-ra,
• Budapesten 34%-ról 46%-ra,
• összesen pedig 34%-ról 48%-ra.

Látható tehát, hogy a nagyobb hitelösszegek következtében jelentős mértékben megemelkedett a hitelfedezeti mutató is. Nézzük meg egy konkrét példán keresztül, mit is jelent ez a gyakorlatban. 2023 harmadik negyedévében tehát – mint már láttuk – 13 845 889 forint volt az átlagos hitelösszeg, míg a térségben a panellakások átlagos négyzetméterára 484 ezer forint volt. Ez az átlagos hitelösszeg 40%-os hitelfedezeti mutatót jelentett átlagban. Ezek alapján tehát 2023 Q3-ban egy megvásárolt átlagos panellakás értéke 34 614 723 forint volt ((13 845 889 / 40) * 100), melyből egy 71,5 négyzetméteres lakást lehetett megvásárolni (34 614 723 / 484 ezer).

Ezzel szemben a mostani, ugyancsak kelet-magyarországi adatok - 22 406 643 forint átlagos hitelösszeg, 587 ezer forintos átlagos négyzetméterár és 53%-os LTV. Ezek alapján – az előző számítást elvégezve – azt mondhatjuk, hogy jelenleg Kelet-Magyarországon egy 72,1 négyzetméteres panellakást lehet megvásárolni, ami lényegében megegyezik az egy évvel ezelőtti adattal. A példában leírtakon túl

• Kelet-Magyarországon használt téglalakásból tavaly 102,5, idén 117,2 négyzetméteres,
• Nyugat-Magyarországon panelből tavaly 89,7, idén 73,3 négyzetméteres,
• Nyugat-Magyarországon használt téglalakásból tavaly 120,3, idén 88,8 négyzetméteres,
• Pesten panelből tavaly 86,8, idén 70,9 négyzetméteres,
• Pesten használt téglalakásból tavaly 76,5, idén 74,3 négyzetméteres,
• Budán panelből tavaly 77,1, idén 61,7 négyzetméteres,
• Budán használt téglalakásból tavaly 53,8, idén 47,6 négyzetméteres ingatlant lehetne/lehetett volna megvásárolni az átlagos hitelösszeg igénybevételével.

Összességében tehát mégiscsak azt mondhatjuk, hogy Kelet-Magyarországot leszámítva inkább csökkent az átlagos hitelösszegből megvásárolható ingatlanok mérete. Úgy tűnik tehát, hogy a hitelösszegek növekedése nem azzal magyarázható, hogy az alacsonyabb kamatok mellett már nagyobb ingatlanok megvásárlásába is bele mernek fogni az adósok, hanem inkább azzal, hogy a kedvezőbb kamatkörnyezetnek hála már olyanok is bele mernek fogni a lakásvásárlásba, akik korábban inkább halogatták ezt a lépést mert feltehetőleg kisebb önerővel rendelkeznek. Ők viszont az időközben megemelkedett ingatlanárak miatt hiába is vesznek fel nagyobb hitelösszeget, jellemzően mégis egy valamivel kisebb ingatlannal kell beérniük.