Leesik az állad: ekkora lakásra futja, ha ma akarsz kis pénzből új otthont venni Magyarországon

A tavalyi, bruttó 326 ezer forintos garantált bérminimum 2025 januárjától 7%-kal, bruttó 348 800 forintra emelkedett. Mindez kedvezmények nélkül nettó 231 952 forintot jelent, tehát egy olyan (házas)pár esetében, amelynek mindkét tagja a garantált bérminimumot keresi meg, havonta nettó 463 904 forintot tud hazavinni. Amennyiben ketten szeretnének lakáshitelt felvenni, úgy a jelenlegi főszabály szerint ennek az összegnek maximum 50%-át kitevő havi törlesztőrészletet vállalhatnának. Jelenlegi példánkban tehát a pár egyik tagjának fizetése mehetne hiteltörlesztésre, míg a másikból kellene fedezniük a megélhetést.

Annak boncolgatásától most tekintsünk el, hogy a jelenlegi árak mellett mennyire reális, hogy két felnőtt személy számára elegendő legyen havi 231 952 forint a megélhetésre. Az alábbiakban csak azt vizsgáljuk, hogy mekkora jelzáloghitelt lehet jelenleg felvenni, amennyiben ezt az összeget tudjuk törlesztőrészletre fordítani.

A Pénzcentrum kalkulátorával végzett számítás szerint 20 éves futamidő esetén a jelenlegi kamatok mellett maximum 31 millió forint felvétele lenne lehetséges, amelynek legkevesebb 230 740 forint lenne a havi törlesztőrészlete. Ez az összeg a futamidő növelésével valamelyest nagyobb is lehetne - amennyiben 25 évre emeljük a futamidőt, úgy a jelenlegi kamatok mellett 34 millió forint felvétele lenne lehetséges, aminek a legolcsóbb ajánlat esetében 229 119 forint lenne a havi törlesztőrészlete.

A futamidő emelésének azonban ára van – míg előbbi esetben 55 377 603 forint lenne a teljes visszafizetés összege a futamidő végére, addig utóbbi esetben már 68 735 752 forint.

Amennyiben feltételezzük, hogy a párnak csupán a minimálisan elvárt, az ingatlan 20%-át kitevő önereje van, úgy a fenti paraméterek mellett maximum 38,75 millió, illetve 42,5 millió forintos ingatlan megvásárlására van lehetőségük.

Mekkora ingatlan megvételére elég ez?

A Központi Statisztikai Hivatal (KHS) adatai szerint 2024. III. negyedévében a használt lakások átlagos négyzetméterára országosan 516 ezer forint volt, ami azt jelenti, hogy a fenti összegekből kiindulva 75,1, illetve 82,4 négyzetméteres ingatlan megvásárlására lenne lehetősége a példánkban szereplő párnak.

Természetesen hatalmas eltérések vannak az ország egyes részei között, hiszen míg az országos átlag a már említett 516 ezer forintos négyzetméterár, addig ugyanezen időszakban Budapesten már átlagosan 972 forintot kértek el négyzetméterenként. Amennyiben tehát a pár a fővárosban szeretne ingatlant vásárolni, úgy mindössze egy 39,9, illetve egy 43,7 négyzetméteres használt lakásra futná a fenti hitelekből.

A másik végletet a dél-alföldi községek jelentik a maguk 88 ezer forintos átlagos négyzetméterárával – ebben az esetben elviekben akár 440,3, illetve 483 négyzetméteres hodályokra is futná a fenti hitelösszegekből.

Természetesen teljesen más képet kapunk akkor, ha a pár új lakást szeretne vásárolni, hiszen azoknak 2024. III. negyedévében országosan már 1,249 millió forint volt az átlagos négyzetméterára, ami 31, illetve 34 négyzetméteres ingatlan megvásárlását tenné lehetővé. Talán mondanunk sem kell, hogy a helyzet ebben az esetben is rosszabb a főváros tekintetében, ott ugyanis még magasabb, 1,392 millió forint volt az átlagos négyzetméterár.

A fővárosban tehát már csak 27,8, illetve 30,5 négyzetméterre futná a fenti hitelekből, amennyiben az elképzelt párunk új lakást szeretne vásárolni.

Van, ahol esélyük sem lenne

Most közelítsük meg a kérdést az ingatlanok átlagára felől. A vonatkozó KSH-adatok szerint 2024. III. negyedévében országosan 31,8 millió forint volt a használt lakások átlagára. Amennyiben ebből az összegből indulunk ki, úgy azt mondhatjuk, hogy a fentieknél kisebb hitel is elegendő, hiszen – továbbra is 20% önerőt feltételezve – 25,44 millió forint hitel is elegendő lenne egy ilyen átlagingatlan megvételéhez. Egy ekkora hitelnek 20 éves futamidő esetén csupán 189 356 forint lenne a havi törlesztője, ami a pár összjövedelmének 40,8%-át tenné ki.

Ugyanakkor teljesen más a helyzet akkor, ha a fővárosi átlagárat nézzük, amely a szóban forgó időszakban 52,4 millió forint volt. Ennek a 80%-a 41,92 millió forint, tehát a fentebb kalkulált hitelek közül csupán a nagyobb, 42,5 millió forintos hitelösszeg felvételével lenne lehetséges egy átlagingatlan megvásárlása. A példában szereplő pár tehát csak akkor tudna – és akkor is csak éppenhogy – megvásárolni egy fővárosi lakást, ha egy igen hosszú, 25 éves futamidő mellett döntene.

Új lakás vásárlására azonban már nem sok esélyük lenne, elvégre azok átlagára országosan 65,8 millió forint volt 2024. III. negyedévében. Ennek az összegnek még a nagyobb, 42,5 millió forintos hitel is csupán a 64,6%-át teszi ki, ami igen messze van a 80%-os aránytól. Még rosszabb a helyzet, ha a főváros 71 millió forintos átlagárával számolunk, annak ugyanis csupán az 59,9%-át teszi ki még a nagyobb hitelösszeg is.

Azt mondhatjuk tehát, hogy a garantált bérminimumból élők számára csak akkor lehet reális hitelcél egy új lakás megvásárlása, ha az ingatlan értékének több mint 20%-át képesek önerőként felmutatni, vagy ha az ingatlan mérete átlagon aluli. Ez egyébként akkor is kitűnik, ha az új lakások országos átlagárát (65,8 millió forint) és azok átlagos négyzetméterárát (1,249 millió forint) vetjük össze – azok alapján ugyanis 52,7 négyzetméteres átlagterületet kapunk, ami lényegesen nagyobb a fent számított 31, illetve 34 négyzetméternél.

Egyre kisebb lakásra futná

Öt évvel ezelőtt 210 600 forint a bruttó garantált bérminimum összege, ami a kedvezmények nélkül nettó 140 ezer forintot jelentett. Ez azt jelenti, hogy az általunk elképzelt pár 2020-ban maximum 140 ezer forintos havi törlesztőrészletet vállalhatott volna magára.

A 2020-as évben összességében 4% körül alakult a lakáshitelek átlagos évesített kamatlába, ami azt jelenti, hogy 20 éves futamidő mellett nagyjából 23 millió, míg 25 éves futamidő mellett 26,5 millió forint jelzáloghitelt tudtak volna felvenni, továbbra is feltételezve persze, hogy akkor is az ingatlan vételárának a 20%-át kitevő önerőt tudtak volna felmutatni.

A KSH adatai szerint 2020-ban a használt lakások esetében 282 ezer, míg az új lakások esetében 615 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, tehát a fenti hitelekből 81,6 – 94 négyzetméteres használt, illetve 37,4 – 43,1 négyzetméteres új lakást tudott volna az általunk elképzelt pár megvásárolni.

Emlékeztetőül – a mostani garantált bérminimumból felvehető maximális hitelösszegek és a legfrissebb országos négyzetméterárak alapján azt mondtuk, hogy használt lakásból 75,1 illetve 82,4 négyzetméteres ingatlanra futná, ami 6,5 illetve 11,6 négyzetméteres csökkenést jelent az öt évvel korábbi állapothoz képest.

Az új lakások esetében sem jobb a helyzet, elvégre a kisebb hitelösszeg esetében 37,4-ről 31-re, míg a nagyobb hitelösszeg esetében 43,1-ről 34-re olvadt a megvásárolható négyzetméter nagysága. Ez 6,4 illetve 9,1 négyzetméteres csökkenést jelent 2020-hoz viszonyítva.

A használt lakások átlagára 2020-ban 19,2 millió forint volt, tehát az akkor maximálisan felvehető hitelösszeg öt évvel ezelőtt is elegendő lett volna egy ilyen ingatlan megvásárlásához. Ezen a téren tehát nem változott a helyzet, hiszen láttuk, hogy az országos használtlakás-átlagárat meghaladó hitelösszeget tudnának és tudtak felvenni a garantált bérminimumból élő párok.

Ugyanakkor az új lakások átlagára 36,6 millió forint volt 2020-ban, aminek az akkor felvehető hitelösszegek 62,8%-át, illetve 72,4%-át tették ki. Új lakást tehát már az évtized elején is csak akkor tudtak volna vásárolni a garantált bérminimumból élő párok, ha a minimálisan elvárt 20%-os önerőnél többet tudtak felmutatni.

Ilyen szempontból tehát nem történt változás, jóllehet itt is elmondható, hogy a maximálisan felvett hitelösszegek egyre kisebb arányát teszik ki az új ingatlanok országos átlagárának – a kisebb hitelösszeg lakásárhoz viszonyított aránya 62,8%-ról 59,9%-ra, míg a nagyobb hitelösszegé 72,4%-ról 64,6%-ra olvadt.

Elmondható tehát, hogy a garantált bérminimum növekedése nem tartja az iramot a lakásárak növekedésével és a lakáshitelek drágulásával, a garantált bérminimumból élő (házas)párok ma kisebb ingatlant tudnak hitelből megvásárolni, mint öt évvel korábban.