Ezzel számoljon, aki lakást vagy házat venne 2025-ben: drága fordulat érik a hazai ingatlanpiacon

2024 a magyarországi ingatlanpiac számára vegyes eredményeket hozott, melyeket a gazdasági és piaci környezet változásai is jelentősen befolyásoltak. Az év elején a magas infláció és a megemelkedett hitelkamatok visszafogták a lakossági keresletet, különösen a lakáspiacon. Az új lakások építése jelentősen lelassult, mivel az építési költségek tovább emelkedtek, miközben az ingatlanfejlesztők nehezebben tudtak finanszírozáshoz jutni. A befektetési célú ingatlanvásárlások népszerűsége is csökkent, mivel más eszközosztályok, például a kötvények vagy részvények, vonzóbb hozamokat kínáltak.

Az év második felében azonban némi élénkülés volt tapasztalható, amit részben a kedvezőbb gazdasági kilátások és az infláció mérséklődése eredményezett. Az állami támogatások, például a CSOK és az otthonfelújítási támogatás továbbra is segítettek életben tartani az érintettek érdeklődését az ingatlanvásárlások iránt. A bérlakáspiac szintén növekedett, különösen a nagyvárosokban, mivel egyre többen választották a bérlést a vásárlás helyett.

EZ IS ÉRDEKELHET

Brutál áron mennek a lakások a nagyvárosok elitutcáiban: Debrecen, Győr, Veszprém a toplistán

Debrecen volt a legdrágább megyeszékhely 2023-ban, a nagyvárosok legdrágább utcája is itt volt. A legdrágább települések rangsorát a Balaton uralta a pesti luxuskerületekkel szemben.

2024 mondhatni egy átmeneti év volt, amely előrevetítette az ingatlanpiac további alkalmazkodását a változó gazdasági és társadalmi környezethez. Szakértőket kérdeztünk arról, hogy mire számíthanak 2025-ben: újra eljöhet-e az ingatlanpiaci száguldás, vagy az marad az ideihez hasonló langyosvíz?

Az állami támogatások nem löknek majd akkorát?

2025-ről egyet lehet biztosan tudni, hogy jobb lesz mint az idei piac - vélekedett kérdésünkre Csorba Dániel, a Dandan Realty társalapítója és a Kalmárok podcast házigazdája. Mint kifejtette: szerinte a várt 1000 milliárdos pénzesőnek a töredéke fog az ingatlanpiacon landolni, az állami támogatások biztos, hogy lökni fognak a piacon, de nem akkorát.

Sokan tranzakciószámban 20%-os növekedést várnak, ami 130 000-140 000 körüli adásvételt jelentene, ami konjunktúra idején az általános tranzakciószám, csak a magyar gazdaság pont nem itt tart. Én mérsékelt növekedésre számítok tranzakciószám tekintetében 5-10%-ra, árak tekintetében viszont 20% körüli növekedésre, mivel az új KSH-statisztikák alapján, a 2022-es piachoz képest is gyatra 2023-as idején is nőttek az árak minden megyében és típusban, így 2025-től sem várok mást. Erre erősítenek rá a médiában óránként megjelenő hurráoptimista cikkek. Tökéletesen lehet látni a reflexivitási elméletet működés közben, azaz a piacról alkotott víziók befolyásolják a piacot, aminek folyományaként a víziók beteljesülnek, ebben az esetben megindulnak az árak felfelé

- részletezte Csorba Dániel.

Az új lakások nem bővítik elég gyorsan a kínálatot

A jövő évre vonatkozóan ingatlanpiaci fronton mind a tranzakciószámokat, mind az ingatlanárakat illetően 10-20%-os növekedésre lehet majd számítani a 2024-es eredményekhez képest a Duna House szakértői szerint - mondta Máté Ferenc, a cég vezérigazgató-helyettese.

Az erősödő kereslet és a változó vásárlói igények miatt szimplán az új lakások számának növekedése nem lesz elegendő a kínálat gyors bővítésére. A vevők a megfizethető, de minél jobb minőségű és energetikailag is korszerű ingatlanokat keresik, azonban a felújítási kedvük igen alacsony, így nagy szükség van a használt, korszerűtlen ingatlanokat modernizáló befektetői tevékenységekre is

- magyarázta a szakember. Emlékeztetett: a gyermeket tervező családok otthonteremtését a jövő évben is változatlanul igényelhető CSOK Plusz kamattámogatott konstrukciói segítik majd, az első lakásukat vásárlókat pedig a lakhatási támogatás, a 10%-os önerő, az önkéntes, 5%-os kamatplafon, valamint a munkáshitel lehetősége ösztönözheti az ingatlanvásárlásra.

EZ IS ÉRDEKELHET

Elismerték, sok magyar családot kizár a lakáspiacról a CSOK, Babaváró: itt a 21 pontos terv sem segíthet?

Az MNB szerint gyakorlatilag elérhetetlen a hitelből lakásvásárlás a kétgyermekes családoknak, ha nem vállalnak még egy gyereket és vesznek igénybe valamilyen állami támogatást.

Az inflációkövető állampapír alacsonyabb hozama miatt újra az ingatlanpiac felé kezdtek fordulni a befektetők, idén októberben a Duna House Barométer szerint a fővárosi adásvételek 40%-át a befektetési cél motiválta, novemberben ez az arány továbbra is erős, 38%-os volt. 2025-ben pedig az állampapírhozamok kifizetése következtében még intenzívebb befektetői keresletre lehet számítani, akár 20 ezerrel több ingatlanpiaci tranzakció várható befektetői oldalról

- tette hozzá Máté Ferenc.

Csökkenhet az eladási idő, alku alig lesz 2025-ben

Az Otthon Centrum szakértői idén a 2023-ban mért 105 ezer adásvételnél 10-15%-kal várnak többet, tehát 115-120 ezer tranzakcióra számítanak. Jövőre ők is növekedéssel számolnak, amelyhez az elmúlt időszakban az ingatlanpiacon tapasztalható pozitív lendület mellett az állampapír hozamokból történő ingatlanvásárlások járulhatnak majd hozzá.

Így várakozásaink szerint 2024-hez képest 2025-ben további 10-15%-kal nő az adásvételek száma, amely így meghaladhatja a 130 ezret, optimistább forgatókönyvek esetében, akár a 140 ezer tranzakciót is megközelítheti. Fontos hangsúlyoznunk, hogy bár mindenhol növekedéssel számolhatunk, azonban a nagyvárosokban és közvetlen környezetükben lesz leginkább kézzel fogható a piac élénkülése. A főváros esetében 2023-ban- az utolsó lezárt évben- valamivel kevesebb, mint 25 ezer adásvétel történt és optimista forgatókönyvek esetében ez jövőre megközelítheti a 35 ezres számot. Mindebből következően az alku mértékének csökkésével (-1-2%) és az értékesítési idők rövidülésével lehet számolni (-15-20 nap)

- részletezte az OC.

EZ IS ÉRDEKELHET

Pesten és a nagyvárosokban egy kis garzon is csak álom: ilyen albérletre futja az emelt minimálbérből

A fővárosban egy szobáért is 45 ezer és 130 ezer forint közötti összeget kell havonta fizetni és a vidéki nagyvárosokban is maximum egy szobára elég a 2025-ös nettó minimálbér fele.

Berobbanhat Budapest, Pest megye és a nagyvárosok

A magyar ingatlanpiac aranykora 2012-ben kezdődött, 2014 után megerősödött, és 2022-ig stabil lábat teremtett a magyar gazdaságban. A 2016-os évet követő konjunktúra, amit az állami támogatási rendszer is erősített, a használt lakások és az újépítésű lakások piacán rekordszintű növekedést produkált. A magyar a világ tíz legdinamikusabban fejlődő piaca közé került, ami erősen befolyásolta az ingatlanárakat is. Európában az ingatlanoknál csak Észtországban volt nagyobb áremelkedés ebben az időszakban (+209%), Magyarországon (+191%), Litvániában (+154%) az Eurostat szerint - részletezte Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője.

Magyarországon 2021-ben még 161 ezer lakást adtak el, de 2022-től kezdődően már minden negyedévben csökkent a lakáseladás. 2023 elejére az előző évhez képest 40-60 százalékos volt a visszaesés Magyarországon a KSH szerint. Egész évben pedig 105 ezerre zuhant a tranzakciószám. A háborús környezet, a gazdasági recesszió, az infláció mélyen érintette a lakáspiacot, ahonnan a befektetők is profitábilisabb területek felé vették az irányt, amikor magas hozamokat ígérő állampapírokat bocsátott ki az állam

- emlékeztetett a szakértő, aki szerint 2024-ben viszont 2023-hoz képest harmadával nőtt a lakáspiaci forgalom, és az árak is - lokációtól és ingatlantípustól függően - erős növekedésbe kezdtek. Az áremelkedés az év elején volt szembeötlő, a KSH szerint a 8 százalékot is elérte 2024 első negyedévében az egy évvel korábbihoz képest a drágulás, de aztán jelentősen mérséklődött az áremelkedés mértéke, ami az egész évet tekintve, 2024-ben végül a +10-11 százalékot is meghaladhatja 2023-hoz képest. 

Lipták Zsuzsa szerint az áremelkedés mérséklődésének okai között említhető, hogy az év elején, majd az év közben bejelentett állami támogatási és hitelezési formák összességében csak keveseknek nyújtott megoldást. Összességében ugyanakkor a reálbérnövekedés, a kedvezőbb, de az ideálistól még távol lévő kamatszintek voltak a növekedés mozgatórugói. 2025-ben ehhez képest már több olyan változás várható, ami nagyobb körben segíthet a lakhatási gondok enyhítésében. 

Hozzátette: akár az önkéntes nyugdíjpénztári pénzek ingatlancélú felhasználásának elősegítése, a lejáró államkötvények után kiáramló pénz ingatlanpiaci becsatornázása, illetve a babakötvény szabályainak lazítása tovább növelheti a lakáspiaci forgalmat. Ezen túlmenően az év végéhez közeledve még számos szabályváltozásra van kilátás, amik egyenként és együttesen is erősíthetik az ingatlanpiacot, mint a munkáshitel, az 5%-os lakáshitel-kamatplafon a fiataloknak vagy éppen a SZÉP kártya felhasználása otthonteremtésre. 

Ezek hatása máris érzékelhető a piacon, és a 2025-ös áremelkedés jóformán már 2024 negyedik negyedévében elkezdődött, a zenga.hu adatai szerint decemberben átlagosan 2,5 százalékkal voltak drágábbak az ingatlanok, mint novemberben, sőt az új lakások hirdetési ára 8,5 százalékkal drágult ez idő alatt, és a következő év még ennél is nagyobb áremelést hozhat. Az áremelés és a piaci pezsgés nem mindenhol lesz egyformán tapasztalható, elsősorban Budapest, Pest vármegye, valamint a nagyvárosok piacára lehet majd jellemző az élénk piac, de vannak olyan kezdeményezések, amik vidéken, a kistelepüléseken is segítheti a tranzakciókat, ilyen az elsősorban vidéken felhasználható forrás, mint a felújítási támogatás

- magyarázta az ügyvezető. A 2025-re a szakértők akár 10 százalékos növekedésre is látnak teret, ez elsősorban az újépítésű lakásoknál lesz majd tapasztalható, és sok kerületben akár a kétmilliós négyzetméterárak lesznek jellemzőek, mint a XIII, vagy a felkapottabb budai környékeken. Kiemelte, szerinte az idei 130 ezer körüli tranzakciószám pedig jövőre akár 10 százalékkal is nőhet.