Érik a lakhatási válság Magyarországon: tényleg a 21 pontos gazdasági akcióterv a megoldás?

Az elmúlt évek világszerte, de Magyarországon talán különösen a recesszióról szóltak. Hol az elharapódzó benzinárak, hol a brutális élelmiszerárak borzolták a magyarok kedélyeit. A helyzet egy ponton annyira tarthatatlanná vált, hogy a magyarok már tömegével kezdtek el Romániába járni bevásárolni. Az elmúlt hónapok pedig egyértelműen a forint gyengüléséről szóltak.

Mégis, talán a legszéleskörűbb elégedetlenséget az elmúlt években a lakhatási válság okozta Magyarországon, amelynek számos komponense van: megfizethetetlen albérletek, egekbe szökő rezsiárak, arról nem is beszélve, hogy minden harmadik magyar fiatalnak valószínűleg esélye sincs arra, hogy valaha is saját ingatlannal rendelkezzen.

A magyar kormány azonban nemrég új, nagyszabású gazdasági fordulatot jelentett be, amelynek része egy lakásépítési program, és úgy általában a megfizethető lakhatás biztosítása a lakosság számára. A tervben azonban fájdalmasan kevés a konkrétum, és ha meg is valósul a program, az várhatóan nem a lakhatási válság által legjobban sújtott rétegeket fogja segíteni ezúttal sem – legalábbis így gondolja a Habitat for Humanity szakértője, Lukács György, akivel mostani interjúnkban a lakhatási válságról és a kormány új terveiről beszélgettünk.

A téma kapcsán úgy gondoltuk, először is azt érdemes tisztába tenni, hogy egyáltalán hány magyart érint jelenleg a lakhatási válság, hiszen egy számszerűsített adat tudja igazán megmutatni, milyen súlyos jelenleg ez a probléma hazánkban. 

Lukács György szerint

lakhatási problémák becslések szerint két és hárommillió fő között érintik a magyar lakosságot. A Habitat minden évben meg szokta jelentetni a Lakhatási jelentés című szakpolitikai elemzések kiadványát. Ez így lesz idén is november 13-án, illetve 27-én lesz egy-egy bemutatónk. Az idei évben viszonylag pontos statisztikai adatokat is próbálunk összegyűjteni, elemezni és bemutatni a lakhatási szegénységről. Három hét múlva már akár nagyon pontos számokat is fogok tudni mondani. Most tényleg így az előkészítési fázisban vagyunk, de két és hárommillió vagy pontosan két és fél és hárommillió fő között van azoknak a száma, akik a lakhatási szegénység valamelyik aspektusában érintettek

– mondta el a szakértő.

Érdemes egyébként megkülönböztetni, a lakhatási szegénység különböző fokozatait:

• A legsúlyosabb helyzetben az a 10-15 ezer ember van, aki hajlék nélküli és akár az utcán, akár különböző intézményekben tölti az éjszakáit.
• A következő kategória már közel 90 ezer háztartást érint. Ezekben az ingatlanokban még az alapvető infrastruktúra is hiányzik – nincs folyóvíz, nincs az épületen belül WC, fürdőszoba.
• Az utolsó kategóriába pedig a nagyon rossz műszaki állapotú ingatlanok tartoznak. Ezekben az épületekben rosszak a nyílászárók, beázik a tető, penészesek, vizesek a falak, a padló.

Nem elhanyagolható tényező az sem, hogy a lakhatási költségek a háztartás elérhető bevételének hány százalékát teszi ki, ezt szintén a lakhatási szegénység egyik indikátorának szokás tekinteni. Fontos megnézni azt is, hány olyan háztartás van, akik túlzsúfolt ingatlanokban élnek, illetve az utóbbi időben az energiaszegénység is elég jelentősen bejön, ami nemcsak a fenntartási költségekkel kapcsolatos, hanem azt is jelenti, hogy ki az, aki megengedheti magának, hogy megfelelően tudja fűteni télen az ingatlanját. Illetve mostanában egyre inkább tényező az is, hogy ki az, aki megengedheti magának, hogy nyáron megfelelően hűteni tudja az ingatlanját

– sorolta a szempontokat Lukács György.

Jól látható tehát, hogy többrétegű problémáról beszélünk, amelynek a megoldására részletes szakértői programmal lehet csak érdemben reagálni. A szakértő hangsúlyozta: az, hogy melyik ingatlan melyik kategóriába sorolható, általában önbevalláson alapszik, azaz

Amikor a válaszadó elmondja, hogy mi a véleménye a saját háztartásáról, az nem feltétlenül van összhangban a műszaki felmérésekből kapott adatokkal, ami alapján pedig az derül ki, hogy a hazai ingatlanállomány közel kétharmada energetikai szempontból nem megfelelő, illetve nagyon rossz állapotba sorolható. A legtöbb ingatlan rendkívül energiaigényes és nagyon rossz energetikai állapotú.

Egy korábbi cikkünkben egyébként nemrég a gyermekszegénységről írtunk, amelyből szintén kiderült, hogy rengeteg definíció áll rendelkezésre a szegénység megállapítására, és mindegyik egy kicsit más eredményt fog hozni. A problémák ugyanakkor összefüggenek, aki tehát a középjövedelmi átlag alatt van, nem tudja biztosítani magának az egészséges étkezést, anyagi, társadalmi, kulturális javai jelentősen elmaradnak az átlagtól, az jó eséllyel egyébként lakhatási problémákkal is küzd.

Sőt, a fentebb említett energetikai, lakahtási problémák egyébként a középosztályt is egyre jobban sújtják. Mint Lukács György elmondta:

Olyanok is bekerülhetnek a lakhatási szegénység bármely indikátora által érintett csoportjába, akik egyébként más szempontok alapján nem tartoznának a szegény csoportok közé.

Rengeteg ingatlan áll üresen, elég csak beköltözni! Vagy mégsem?

„Magyarországon van 4,5 millió ingatlan és 4 millió háztartás, tehát mondhatnánk azt is, hogy tulajdonképpen ingatlanbőségben vagyunk. Ez azonban olyan szempontból nem igaz, hogy annak az ötszázezer ingatlannak, amelyik nem lakott, annak egy része nem alkalmas arra, hogy lakhatási célokat ellásson” – mondta el Lukács György.

A KSH felméréseiből az derül ki, hogy az említett 500 000 ingatlan egy része egyébként nyaraló, üdülő, illetve van, amit irodának használnak.

De még akkor is van kétszázezer olyan ingatlan, ami felújítva egyébként az ingatlanpiacon megjelenhetne. Ez azért érdekes és fontos, mert nagyon-nagyon kevés az új építésű lakásoknak a száma és az aránya is. Míg 2020-ban még 25-28 ezer új ingatlan épült, 2023-ban már csak 18 ezer.

Ezeket az ingatlanokat pedig, mint kiderült, nem felhasználni igazán nagy luxus.

A lakáspiaci tranzakciók száma kb. 140-150 ezer környékére tehető, ami azt jelenti, hogy a teljes, hazai ingatlanpiacnak mondjuk a 3-3,5 százaléka az, amelyik érintett bármifajta lakáspiaci tranzakcióban. A lakások száma pedig alacsony. Ráadásul az utóbbi néhány évben az országnak voltak olyan járásai, ahol gyakorlatilag nem épült ingatlan. Ott egyszerűen leállt az ingatlanpiac, maximum a használt ingatlanok adásvételére kerül sor, és ez sem nem túl magas számban.

– sorolta a szakember a lesújtó statisztikákat.

A kormány meghirdette új programját

Bár a Nemzetgazdasági Minisztérium egy 21 lépéses új gazdaságpolitikai akciótervet szeretne bevezetni, amelyben szerepelnek olyan kulcsszavak, mint a megfizethető lakhatás, vagy a szegénység csökkentése, Lukács György szerint gyakorlatilag semmit nem lehet tudni ennek a programnak a részleteiről.

A szakember szerint bár az ingatlanépítési program alapvetően pozitív, de nagyon kevés, 20 ezer ingatlan felépülése ugyanis Magyarországon továbbra is egy alacsony szám.

Magyarországon elsősorban az European Climate Fund forrásaiból és keretéből is lehetne ingatlanokat felújítani, ennek a keretében lett idén meghirdetve ez az energetikai felújítási program. Ez a klasszikusan Kádár-kockának mondott ingatlanoknak az energetikai felújítása. A különböző szakértői csoportok szerint éves szinten százezer ingatlannak az ilyen típusú felújítására lenne szükség ahhoz, hogy mindenfajta energiatakarékossági és klímatervet teljesíteni tudjuk. Ahhoz képest éves szinten 20-40 ezer ingatlan felépítése kevés ahhoz, hogy a lakhatási válság érdemben megoldódjon.

– ecsetelte a Habitat for Humanity szakértője.

A CSOK és babaváró hitel megítélése

Bár a CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) és a babaváró hitel bevezetése sok család számára nyújtott támogatást a lakásvásárlásban, a támogatások mégis elsősorban az építőipart lendítették fel, akiknek pedig érdemben segítettek, azok jellemzően a már alapból magasabb jövedelmű családok - vélekedett a szakértő.

A statisztikák szerint a programokból elsősorban a felső-középosztály és a leggazdagabb háztartások profitáltak, akik többségükben nem első lakást vásároltak, hanem már meglévő ingatlanjukat bővítették vagy cserélték nagyobbra. Ezáltal a szociális célok nem teljesültek, hiszen a lakhatási szegénységben élők továbbra is nehéz helyzetben maradtak. 

Minden kutató, beleértve egyébként a Nemzeti Bank elemzőit is, azt mutatták ki, hogy mind a CSOK, mind a babaváró hitel, a helyi ingatlanpiac árainak az emelkedését érte csak el. Ez valószínűleg még a közeljövőben is így fog működni. A lakhatási szegénységre nem volt hatással, tehát nem csökkentette azt

– mondta el Lukács György.

Mi lehetne valódi segítség?

A szakértő szerint nagyon fontos lenne, hogy kiemelt szerepet kapjon a bérlakásépítés, ugyanis bármifajta lakhatási beavatkozás az alapvetően a magántulajdonú ingatlanokra vonatkozik, és ezeket támogatja. A lakhatási szegénységnél az egyik legjellemzőbb és legalapvetőbb probléma az magára a lakhatási piacra való belépésnek a nehézsége. 

Ám a kérdés azért is nehézkes, mert ahhoz, hogy valaki ingatlant vásároljon és magántulajdonú ingatlannal bírjon, vagy jelentősebb vagyon, vagy jelentősebb fizetés kell, ugyanis a belépési iszonyatosan magas.

Ezt egy jelentősebb bérlakásrendszer abszolút tudná kezelni, mint ahogy Nyugat Európában erre sok helyen látunk is példát. Nálunk a rendszerváltás után a bérlakásállomány teljesen leépült. Jelenleg a háztartások közel kilencven százaléka, (vagy egy kicsit afölött is) magántulajdonú ingatlanban lakik, ami mind a lakáspiacnak, mind a munkaerőpiacnak a mobilitását is gátolja.

Erre vonatkozólag vannak különböző elemzések is, amik azt mutatják ki, hogy minél magasabb egy országnak a GDP-je és a gazdasági fejlettsége, annál magasabb a bérlakásoknak az aránya a teljes lakáspiacon belül. Ezért nagyon fontos lenne, hogy elinduljon egy nagyszabású bérlakás építési program, ami a belépést minél nagyobb arányban lehetővé teszi a fiatalok, a lakáspiacra belépők számára, de akárcsak azok számára is, akik munkaerőpiaci dolgok miatt könnyebben tudnának mobillá válni

– zárta ezzel összegzését a szakember.