Ennyi volt, tényleg betiltanák a lakáskiadást Budapesten: borul az ingatlanpiac, ha meglépik?

A nyár egyik nagy port kavaró híre volt, amikor Spanyolországban berobbant a tömegturizmus elleni tüntetéshullám. A lakosság elégedetlensége nem meglepő, hiszen a turizmus annak ellenére, hogy az ország egyik fő bevételi forrása, mostanra élhetetlenné tette a köztereket, a tömegközlekedést és a helyi vállalkozásokat is csőd közelbe sodorta. A legnagyobb bajt, viszont a tavaly 12 millió turistát számláló Barcelonában a tömegturizmus okozta lakhatási problémák jelentik. A spanyol ingatlanpiac ugyan virágzik, de nem az otthonteremtési lehetőségek bővülnek. A helyiek lakásait általában befektetők veszik meg, akik magas hozamot remélve, turistáknak adnák ki rövid időszakokra az ingatlanokat. A helyzet pedig az, hogy nem is kell túl sokáig várniuk, hogy ez a biznisz megtérüljön.

Mostanra a lakosság olyan nehéz helyzetbe került, hogy állandósultak a tiltakozások és Barcelona polgármestere Jaume Collboni bejelentette, hogy a rövid távon turistáknak kiadott lakások engedélyeit nem fogják meghosszabbítani, ezért a 2028-as lejárattal lényegében kitiltják a városból a turistalakásokat. Arról, hogy ez a lépés milyen hatással lesz a város turizmusára vagy éppen az ingatlanpiaci tendenciákra egyelőre csak találgatások zajlanak szakmai körökben is, de annyi biztos, hogy a leleményes befektetők és a turisták is meg fogják találni az új alternatívákat.

Az Airbnb jellegű lakáskiadások nem csak Barcelonában okoznak problémákat. Magyarországon is többször volt téma a rövid távú bérlések szabályozása, de drasztikus lépések nem történtek eddig ezen a területen. Most úgy tűnik ismét készül belobbanni néhány szikra, ezért a Pénzcentrummal most a barcelonai híreket figyelve utánanéztünk, hogy mi történt a 2020-as Aibnb-törvény óta és mire számíthatunk még 2024-ben. Az elsőként lépő terézvárosi önkormányzatot kérdeztük a tervekről, illetve az ingatlanszakértőket a korlátozások piaci hatásairól.

Rohamosan növekszik az Airbnb piac

A tavalyi számokhoz képest 2024-ben több mint 20 százalékkal nőtt a rövid távon kiadott, aktív lakások száma Budapesten, így már 11968 ingatlan közül válogathatnak a fővárosba érkezők. A kapcsolódó adatokat gyűjtő AIRDNA oldala szerint átlagosan 87,3 euróért bérelhetőek a lakások éjszakánként, ami kicsit több mint 34 ezer forintot jelent. Az ingatlanok 94 százaléka önálló, teljes lakás és a maradék 6 százalék kínál csak egy nagyobb lakáson belül saját szobát bérlésre.

36 százaléka a bérleményeknek három szobás, 23 százalék kettő és 14 százalék egy hálószobás, az ingatlanok 19 százalékánál pedig négy hálószoba áll a turisták rendelkezésére. Aki ennél nagyobb kiadó lakást keres az a teljes kínálat mindössze 8 százalékából válogathat.

Forrás: AIRDNA

Az aktív ingatlanokat ábrázoló térkép alapján Budapesten legnagyobb számban Pest belvárosi kerületeiben találhatóak rövid távra hirdetett kiadó lakások, de népszerűek a Duna menti budai területek is. Láthatóan a nevezetességek, turisztikai célpontok közelében sokkal szélesebb a kínálat. A leginkább érintett részeken például Terézvárosban a lakások körülbelül 8 százaléka rövid távra kiadott ingatlan, a VII. kerületben nagyjából 10, az V. kerületben 7 százalékról beszélhetünk, de egyre felkapottabb a VIII., a IX., és a II. kerület is.

Továbbra is csábító bevételi forrás a befektetőknek ezt a kiadási formát választani, hiszen ahogy a statisztikákból is látható mind az árak, mind a lehetőségek száma folyamatosan növekszik. Ha az átlagos 250 ezer forintos havi albérleti költséggel számolunk, akkor pedig egy egyszerű számításból kiderül, hogy a 34 ezres éjszakánkénti árral kalkulálva alig több mint egy hét kiadással elérhetjük a hosszú távú albérletből befolyó havi bevételt. Azonban a problémákért sem kell Barcelonáig utaznunk, mert az Airbnb helyzet itthon is felforgatta a piaci és a szociális szektort egyaránt az elmúlt években.

Baj van?

Azzal, hogy a rövid távú bérlésekkel növekszik az ingatlanok értéke és sokaknak ez jelenti a fő jövedelmet azt mondhatnánk, hogy ez egy olyan formula, ami mindenkinek megéri. Viszont az egyik legnagyobb baj az Airbnb jellegű kiadásokkal, hogy a már amúgy is nehezen megfizethető albérletek árai is egyre magasabbra szöknek. Ahogy fentebb írtuk jóval könnyebben megtérül, ha az ingatlan rövid időszakokra van kiadva, így egyértelmű, hogy a hagyományos albérletek piaca tovább szűkül. Egy korábbi cikkünkben pedig már kifejtettük, hogy a bérlakás állomány évről évre drasztikusan csökken.

Ezen logika mentén kikövetkeztethető, hogy a folyamatosan apadó kínálat, illetve az átlagbérek emelkedésével egyáltalán nem korreláló albérleti díjak miatt tovább élesedik a lakhatási válság Magyarországon. Az Airbnb-frász azonban az indulása után nem sokkal a hétköznapokban könnyebben érzékelhető területekre is beszökött. Állandó lakók panaszkodtak a folyamatos zajra, koszra, szemétre és sokakat például az is aggasztott, hogy az eddig megbízható lakóközösségek biztonsága megcsorbult azzal, hogy az épületekbe idegenek járkálnak és a lakásoknak nincs hagyományos értelembe vett gazdája. A beérkező panaszokon túl a kerületek vezetőségének helyzetét tovább nehezítették olyan ügyek, mint az önkormányzati bérlakások illegális kiadásai.

2020-ban az Országgyűlés elfogadta az „Airbnb-törvényként” ismert javaslatot, amely felhatalmazta a budapesti kerületek önkormányzatait, hogy szabályozzák az egy naptári éven belüli szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát. Azzal, hogy a kerületek vezetői lehetőséget kaptak, hogy rendeletben korlátozzák, hány napra lehet a rövid távú kiadásra kínált ingatlant kivenni, az érintett kerületek lényegében kaptak is meg nem is. Alapvetően a hivatalosan működő Airbnb lakásokhoz kapcsolódóan jelentős adóbevétele származik a kerületeknek, így nem volt cél a szektor teljes ellehetetlenítése. Ugyanakkor világossá vált, hogy valamilyen korlátozás, szabályozás szükséges, hogy a lakók nyugalmát biztosítani lehessen. Ehhez azonban már nem nyújtott segítőkezet az Airbnb-törvény. 2020 után ezért sokáig nem is történt jelentős változás. A témában talán Terézváros számított úttörőnek, mivel a kerület elsőként próbálkozott az Airbnb szabályozások bevezetésével, de a tervekkel ekkor falakba ütköztek.

Terézváros ismét felhúzta azt a bizonyos kesztyűt

Nyáron érkezett a hír, hogy Terézváros konzultációt tart az Aibnb-betiltásról, szabályozásról. Soproni Tamás polgármester elmondta, hogy a szavazás célja, hogy a helyiek dönthessenek az Airbnb sorsáról a kerületben. A városrészben mostanra már a lakások 8 százaléka rövid távú szálláshelyként működik és vannak olyan épületek is, ahol a lakások több mint 90 százaléka Airbnb, ami a csekély számú állandó lakosok életét nem könnyíti meg. A szavazásról és a legfrissebb tervekről az terézvárosi önkormányzatot kérdeztük.

A szavazás kiírását évek szakmai munkája előzte meg, ami öt éve azzal indult, hogy az önkormányzat felvette a kapcsolatot az Airbnb-platformmal, de ott elzárkóztak az együttműködéstől, a szektor szabályozásától és kifehérítésétől”

– fogalmazott a kerületi önkormányzat.

Válaszukban felidézték, hogy a fővárosban Terézváros elsőként alkotta meg az Airbnb-re vonatkozó szabályozást, amely szerint a tulajdonos a lakását csak akkor adhatja ki rövid távon, ha a szabályozás feltételeinek előzetesen eleget tesz. Ellenkező esetben egyetlen napra sem kap engedélyt. A feltételek a következők voltak:

• az üzemeltetőnek rendelkeznie kell a lakáskiadáshoz a társasház hozzájárulásával, a társasház SZMSZ-e ne tiltsa a lakáskiadást;
• az üzemeltető köteles kiírni a szálláshely bejáratánál a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központban használt regisztrációs számát;
• az üzemeltető köteles a társasház házirendjét angolul kifüggeszteni a szálláshelyen;
• az üzemeltető köteles 24 órás rendelkezésre állást biztosítani a társasház lakóinak, és saját vagy megbízottjának telefonszámát közzétenni a szálláshely bejáratánál;
• biztosítsanak poroltót a szálláson.

A fenti tervezetet véleményezésre küldték a Gazdasági Versenyhivatalnak és a kormányhivatalnak is, de a 2022. december 1-re tervezett hatálybalépést, a minimális elvárásoknak az előírását nem engedték a kerület számára. A kormányhivatal ekkor azzal indokolt, hogy az önkormányzat túlterjeszkedett a jogalkotási hatáskörén. Soproni Tamás ezután a Miniszterelnökségtől is egyeztetést kért és a törvények olyan módosítását, amely figyelembe veheti a tapasztalataikat, de érdemi reakció azóta sem érkezett.

A zavaró tényezőkkel, az éjszakai zajongással, a házirend megsértésével szemben nincsenek eszközök az önkormányzatok kezében, mert a vonatkozó törvény ezzel kapcsolatos szabályozásra, és ezek betartásának elérésére (szankciókra) nem adott lehetőséget. A lakók jelenleg csak az üzemeltetők együttműködési szándékára, a közös képviselők érdekérvényesítő képességére és a zajongás esetén kivonuló rendőrök fellépésére támaszkodhatnak”

– hangsúlyozták.

Terézváros a már említett szavazással most nagy lépést tesz annak érdekében, hogy a lakók kérései értő fülekre találjanak. ,,Egyetért azzal, hogy a VI. kerületben tiltsuk meg a társasházi lakások kiadását Airbnb-típusú szálláshelyként?” Erre a kérdésre válaszolhatnak a terézvárosiak szeptember 2-től 15-ig azon a szavazáson, amely alapján az önkormányzat a jövőben is egész évben engedélyezi vagy megtiltja a rövid távú szálláskiadást Terézvárosban.

Mi lesz, ha tilos lesz?

Szűcs Attila, az Ingatlanpáholy tulajdonosa, ingatlanszakértő szerint óriási hiba lenne ezt a kiadási formát betiltani, inkább a megfelelő szabályozás és az engedélyek ellenőrzése lehet a helyes út. Elmondta, hogy úgy gondolja, a jelenlegi működés nem olyan rossz, hiszen a házaknak van lehetősége feltételekhez kötni a rövid távú kiadást, például magasabb közösköltség kiszabásával. A szintén a Kalmárok podcast műsorból is ismert Csorba Dániel, a Dandan Realty társalapítója, ingatlanos szerint sajnos nagyon egyszerű a képlet: a tiltással a magyar piac a további „szürkülés” útjára lépne és elszaporodnának a közösségi média felületeken hirdetett turistalakások.

Általánosan kijelenthető, hogy a bérleti piacot felforgatta a rövid távú kiadási lehetőség, sokan átálltak és az ingatlanjukat hosszú táv helyett csak rövid távra adták ki, amivel több bevételt realizálhattak. Ez szűkítette a helyiek lakásvásárlási lehetőségeit, és feltehetően ez is szerepet játszott abban, hogy a bérleti díjak jelentősen megemelkedtek. A rövidtávú bérlés megszüntetése várhatóan növelheti a hosszú távú bérlésre kiadott ingatlanok számát"

– válaszolta kérdésünkre, hogy milyen változásokat hozhat az ingatlanpiacon a tiltás, Bohus Péter a Zenga PR vezetője.

A korlátozás hatására az Otthon Centrum szakértője szerint a kereskedelmi szálláshelyek forgalma nőne, valamint több lakást kínálnának a bérleti piacon, ami valamelyest csökkenthetné a lakbér mértékét. A szakértő egyetért abban, hogy a rövid távú bérbeadás jóval magasabb bevételt ígér a tulajdonosoknak, ezért a turisztikai szempontból keresettebb városrészekben kevesebb a hosszú távú bérletre kínált lakás.

A COVID időszakban a lezárások miatt a rövid távú bérleti modell válságba került, ami egyrészt bővítette a hosszú távú bérleti kínálatot (mivel a bérlők egy része is eltűnt a piacról ezekben a hónapokban, ez a bérleti díjat is csökkentette), másrészt egy rövid időszakban az emelkedő ártrendet is megfordította (a járvány elmúltával aztán ez a növekvő trend új lendületet kapott)”

– fűzte hozzá.

Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője is úgy gondolja, hogy az Airbnb lakások népszerűsége töretlen és utoljára a COVID mért jelentős csapást a szektorra. A szakértő elmondta, hogy a piac viszonylag önszabályozó módon működik a rövid és hosszútávú lakáskiadás arányaiban és a mai napra kialakult egy egészséges egyensúlyi állapot.

Aki kisebb befektetett munkával, megelégszik kicsit kevesebb, de talán biztosabb hozammal, az a hosszú távú lakáskiadást választja, aki több munkával kicsit nagyobb, de talán kevésbé kiszámítható bevételt szeretne, a rövidtávú kiadásban gondolkozik

– részletezte.

Benedikt Károly elmondta, hogy a VI. kerületi lakossági felmérés és az esetleges szigorítás azért is fontos, mert eddig ez volt az egyik legjobb lehetőség piaci szempontból a fővárosban, ezért nagyon népszerű a befektetők körében is. A szakértő ugyanakkor úgy gondolja, drasztikus változást nem fog hozni a teljes budapesti ingatlanpiacon a kerületi tiltás.

Címlapkép: Róka László, MTI/MTVA

Iskolakezdés 2024 felmérés

A Pénzcentrum oldalán rendszeresen végzünk nagymintás felméréseket, a mostani a 2024/2025-ös tanév legégetőbb kérdéseire adhat választ: miből teremtik elő a magyar szülők a pénzt az iskolakezdésre, hol milyen tanárokból van a legnagyobb hiány, mi a véleményük az oktatás színvonaláról és vajon jut-e még pénz idén különórára? Ha nevelsz általános iskolás vagy középiskolás gyermeket, kérünk, szánj 5-10 percet a kérdőívünk kitöltésére, ezzel is segíted a munkánkat és hogy valós képet kapjunk az ország helyzetérről.