Ekkor jöhet el az albérletkánaán Budapesten: máshogy esély sincs a komolyabb áresésre?

Súlyos helyzetet teremthet Budapesten, ha a turizmus változásai miatt hirtelen ezernyi olyan lakás szakad az albérletpiacra, amelyet eddig inkább Airbnb-s kiadásra használtak a tulajdonosaik - ezt a tanulságot vonhattuk le egy hete, amikor a turizmus helyzetéről írtunk.

A helyzet odáig fajult, hogy már most rengeteg apartmankiadó hagyja el a turisztikai szakmát, a lakásukat pedig hosszú távú albérletnek adják ki, hogy a bevételük, ha talán kevesebb is, de megmaradjon. Ez azonban felveti azt a kérdést: mi lesz a budapesti lakáspiaccal, ha hirtelen ezernyi plusz lakás szakad rá, mint kiadásra váró albérlet? Szakértőkkel beszéltük át a helyzetet, és megnéztük azt is, hogy mennyire számít most jó befektetésnek a lakás.

Most jobb a helyzet, de volt 30%-os drágulás is

A budapesti albérletek elég komoly dráguláson mentek keresztül a 2010-es évek közepe óta. Mint az alábbi grafikonon megmutatjuk, 2015 óta mind nominálisan, mind pedig a reállakbér tekintetében durva emelkedés tapasztalható. Volt olyan hónap 2016 eleje óta, amikor a 2015-ös állapotokhoz képest csaknem a harmadával került többe az albérlet.

Bár a magyar turizmusnak jó éve volt 2023, Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók egyesületének elnöke szerint sok, eddig az airbnb-piacon forgó apartmankiadó hagyja el a szektort Budapesten. Úgy fogalmazott, hogy a megnövekedett költségek miatt sokan máris feladták az apartmankiadást, és 2024-ben sem igen lehet másra számítani.

Először is szeretnénk, ha a NAV egy kampány keretében a körmére nézne azoknak az apartmankiadóknak, akik nem fizetnek rendesen adót - január óta tudhatják, hogy kik ezek, hiszen a forgalmi adatokat 2024-től kezdve minden év elején megkapja az adóhivatal az Airbnb-től, és a hasonló szolgáltatóktól. Másrészről ki kell azt is mondani, hogy amint az egész országban, úgy Budapesten is jelentős mínuszt jelentettek mind az orosz és az ukrán, mind pedig az izraeli turisták kiesése, akik jelentős indikátorai a magyar turizmusnak. Számítunk arra is, hogy azok, akik nem bírják tovább a csökkenő bevételeket, ki fognak szállni, és adott esetben a stabil bevételt hozó albérleti piacra fognak visszatérni, de hogy hányan lesznek, egyelőre nem lehet pontosan megmondani. A feketézők körmére nézés viszont máris azt eredményezhetné, hogy a kínálat szűkülne, vagyis a megmaradt, tisztességes apartmankiadók kicsit jobb helyzetben lehetnének. Összességében azonban 2024-től is azt várjuk, hogy hasonló lesz mint 2023-ban: egyre több turista, egyre nagyobb kínálat

- mondta az elnök lapunknak. A teljes cikket a lenti linkre kattintva most újra elolvashatod:

EZ IS ÉRDEKELHET

Keményen odacsapnak a budapesti Airbnb-zőknek: komoly bírságot kaphat, aki így adja ki a lakását

Bár a számok alapján lenne oka bizakodni a turisztikai szektornak, egy Pénzcentrumnak nyilatkozó szakértő szerint azt kellene megnézni, kik feketéznek az apartmankiadók közül.

Biztos, hogy mindenki főbérlő lesz?

Felmerül viszont az a kérdés, hogy ha több lesz az albérletként kivehető lakás, akkor az milyen hatással lesz a budapesti albérletpiacra, lesz-e például árcsökkenés? Futó Péter, a Portfolio elemzője szerint a piac amúgy is túltelített volt, a szállodaépítések pedig még jobban csökkenthették az árakat.

Az utóbbi időben a hirdetések között egyre gyakrabban találkozni olyan lakással, amit korábban rövidtávú turisztikai célra hasznosítottak, de most valamiért mégis el akarják adni. Ebben szerepe lehet, hogy a tulajdonosok idő közben jobban jövedelmező alternatívát találtak, ami mögött a turisztikai szokások változásai is megjelenhetnek. Az biztos, hogy a Covid után tömegesen nyitottak újra az Airbnb-s lakások, ami a piac túltelítettségét okozhatta. Ez a fokozódó szállodaépítésekkel együtt csökkenthette a rövidtávú lakáskiadással elérhető hozamokat. Törvényszerű ugyanakkor, hogy a turizmusban éven belül és évtizedes időtávon is vannak hullámvölgyek, ami időnként helyrebillenti a piacot.

Az elemző azt is elmondta, hogy szerinte egyáltalán nem biztos, hogy minden, az Airbnb-zést feladó lakástulaj az albérletpiacra nyergelne át - viszont azt érdemes lesz figyelni, hogy mi következik.

Bár sokan gondolhatják, hogy a most piacra dobott Airbnb-s lakások a hosszútávra kiadott lakásokra is erős hatással lesznek, nem valószínű, hogy néhány száz lakás gyökeresen felforgatja a bérlakáspiacot, főleg amiatt, mert eleve nem biztos, hogy minden ilyen lakást mostantól hosszútávú kiadással fognak hasznosítani. A trendet ugyanakkor érdemes nyomon követni, hiszen az Airbnb az elmúlt évtized egyik slágersztorija volt a lakáspiacon, ami a befektetőkön túl a helyi önkormányzatok irányából is kiemelt figyelmet kapott

- mondta még Futó Péter lapunk megkeresésére.

Van még hely bőven Budapesten

Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője úgy véli, hogy az sem lenne baj, ha több lakás lenne albérletnek kiadva a fővárosban. Mint fogalmazott, a budapesti albérletpiacon bőven van még hely.

A kereslet mértékét figyelembe véve még mindig van hely további bérelhető lakásoknak a fővárosi bérleti piacon. A kiemelkedően erős kereslet, valamint az infláció folyamatosan tornázza felfelé a bérleti díjakat, amelyek egyébként még így is elmaradnak a régiós szinttől. Amennyiben a tulajdonosok a szegmens kifehérítése során beleépítenék a fizetendő adót a bérleti díjba, úgy mind a nyújtott szolgáltatás minőségében, mind az árakat illetően felzárkózna a hazai bérleti piac az uniós szintre

- mondta Benedikt Károly. Szerinte egyre kevesebb az igazán jó lakás, és az Airbnb-piacról albérletté váló lakások pedig segíthetnének kiegyenlíteni a szektort.

A fővárosi albérletpiacon, különösen a hosszú távra bérelhető lakások terén jelenleg is kifejezetten erős a kereslet, ami még mindig túlszárnyalja a rendelkezésre álló kínálatot. Kevés az elérhető, jó minőségű lakás, azonban szakértőink szerint lassan elérkezhet abba stádiumba a fővárosi bérleti piac, amikor kiegyenlítődhet a megnövekedett kereslet és a rendelkezésre álló kínálat, ez azonban csak akkor következhet be, ha újabb hosszú vagy rövid távú bérbeadásra szánt ingatlanok kerülnek a piacra

- fűzte hozzá az elemzési vezető.

Arról is megkérdeztük, szerinte most hogy áll az ingatlan, mint lehetséges befektetés. Benedikt Károly erről azt mondta, hogy az idén januárban lakást vásárlók harmada kimondottan ezzel a céllal vett ingatlant.

2022 a befektetők éve volt a hazai ingatlanpiacon, kiemelten a fővárosban, ahol a Duna House Barométer adatai alapján átlagosan 45%-os mértékben voltak jelen a nem saját célra vásárló ügyfelek a tranzakciók vevői oldalán. Ezt követően a 2023-as év mind az otthonteremtési céllal szerződők, mind a befektetők körében enyhe aktivitással telt, az éves átlag a fővárosban 36%-ra mérséklődött. Az új év azonban meghozta a fordulatot, a csökkenő kamatpálya és a megújuló állami támogatások fellendítették a vásárlási kedvet a saját lakásra vágyók körében, az inflációkövető állampapír megszüntetése pedig a magyar befektetőket is ismét az ingatlanpiac felé terelte. Az ingatlanközvetítő adatai alapján 2024 első hónapjában a fővárosban ingatlant szerzők 36%-a befektetési céllal szerződött, ők átlagosan 57,7 millió forintot fordítottak, 70 négyzetméter alapterületű lakásokra

- zárta gondolatait a Duna House elemzési vezetője.

Az állampapír sokaknál népszerűbb, mint az ingatlan

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője úgy látja, hogy a sok lakás egyidejű megjelenése akkor jelentene gondot, ha azok egy koncentrált területen jelennének meg. Ugyanakkor azt a javára lehetne írni, hogy lassítaná a további áremelkedést az albérletpiacon.

A KSH-ingatlan.com lakbérindex Budapesten 12 százalékos drágulást mutatott az elmúlt egy évben. Ez tempós áremelkedésnek számít, de elmarad az infláció mértékétől. 2020 (a koronavírus-járvány évének) brutális áresése és 2023 (a megugró infláció évének) visszafogott drágulása is azt bizonyítja, hogy a kiadó lakások árazásában a bérbeadók rendkívül érzékenyen reagálnak a bérlők fizetőképességére. Jelenleg már 250 ezer forint a medián albérletár a fővárosban, és az airbnb által érintett belvárosi kerületekben ez a havidíj közel jár a 300 ezer forinthoz. Ezen az árszinten már nem olyan könnyű feladat a bérbeadás, még úgy sem, hogy kereslet szinte mindent felszív a piacról. Ha a több száz kiadó lakás egy-két városrészben jelenne meg, akkor az jelentősen lassítaná a további albérlet-áremelkedést. Ennek pedig az az oka, hogy időre lenne szüksége a piacnak, hogy ennyi új kiadó lakást felszívja a kínálatból

- mondta Balogh László. Az ingatlanbefektetésről azt mondta, hogy most kevesebb ilyen lakás forog, mint akár egy vagy két éve, az állampapírt most jobban szeretik a magyarok. Ez viszont nem jelenti azt, hogy a helyzet nem fog rövid időn belül megváltozni.

Jelenleg kevesebb befektető mozog a piacon mint 2023 előtt. Akkor a lakásvásárlók közel harmada keresett befektetési céllal ingatlant, most 10-20 százalék közti az arányuk. Jelenleg, akinek 15-20 százalékos kamatozású állampapír van a kezében, nem siet, hogy ingatlanbefektetésre cserélje őket, mert a bevételarányos bruttó hozamok a budapesti lakáspiacon 5-6 százalék körül mozognak. Az év második felében viszont már nagyobb számban jelenhetnek meg a befektetők az ingatlanpiacon is, mert az állampapírok extra hozama folyamatosan csökken. Érdekes módon ez egy önmagát erősítő folyamat lesz, mert minél több befektető tér vissza az ingatlanpiacra az egyre vonzóbb hozamok miatt, annál inkább felgyorsulhat az árak emelkedése, ami viszont még több befektetési célú lakásvásárlót vonzhat be

- tette hozzá Balogh László.

Feltételezhető, hogy árcsökkenés jönne

Az OTP Ingatlanpont válaszában leszögezte: nem szeretnének találgatni, de az okkal feltételezhető, hogy árcsökkenést hozna a hirtelen megjelenő sok albérlet.

Az Airbnb piac szűkülésének lehetősége a Covid-járvány következtében is felmerült, a tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy hosszú távon tömeges kínálatcsökkenést nem okozott a világjárvány. Amennyiben a fenti cikkben vázolt helyzet bekövetkezik és így sokan adnák fel a rövid távú lakáskiadást, természetesen van annak realitása, hogy az Airbnb-ből a hosszú távú kiadás felé vezet az út a tulajdonosoknak (mint láttuk – részben ideiglenes jelleggel – a Covid idején is), ennek mértékéről azonban nem szeretnénk találgatásokba bocsátkozni. Ugyanígy általánosságban feltételezhető az is, hogy ha hirtelen több száz kiadó lakóingatlan kerülne a lakásbérleti piacra, akkor ez a bérleti díjak csökkenésében is megjelenne

- írták válaszukban. A befektetési ingatlanvásárlásról pedig azt írták: a lakáspiac jelenleg arra vár, hogy csökkenjenek az állampapírok hozamai, akkor tényleg jöhet majd a fordulat.

Hosszabb távon a várakozásunk az, hogy ahogyan csökkennek az állampapír hozamok és a lakáspiacon is majd újra elindul a (reál) árnövekedés, úgy lesz ismét vonzó a befektetési vásárlás is

- fűzték hozzá az OTP Ingatlanpont szakértői.