Kezdődik a téli kilakoltatási moratórium: viszont óriási tévhit, hogy ez véd az utcára kerüléstől

Az Utcajogász önkéntes jogászai 2023 első tíz hónapjában közel száz kilakoltatási üggyel foglalkoztak. Ez azt jelenti, hogy hetente körülbelül két ügy futott be hozzájuk. Volt, akinek csak egy kérdésére válaszoltak vagy egy felfüggesztési kérelem mintát küldtek, de olyan ügy is akadt, amellyel a szervezet az Emberi Jogok Európai Bíróságához fordult. Az ügyszám meglehetősen magas, ahogy az a szám is, amit a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján találunk: 2023 első felében ezeregyszáz lakásügyi végrehajtási cselekményt foganatosítottak.

A kilakoltatási moratórium, amely minden év november 15-én indul és április 30-án ér véget, egy-két kivételtől eltekintve, átmenetileg megvédi a bajba került embereket attól, hogy elveszítsék otthonukat. Másfelől ez sok esetben csak időhúzást jelent, és bizalmatlanságot szül a lakáspiacon: a lakástulajdonosokat arra ösztönzi, hogy inkább irodának adják ki ingatlanukat, vagy rövid távon adják bérbe turistáknak. Az emiatt kialakuló szűkös kínálat pedig csak még inkább megemeli az amúgy is borsos bérleti díjakat.

A kilakoltatásokkal kapcsolatban több tévhit él a köztudatban. Az alábbiakban ezeket a tévhiteket gyűjtötte össze az egyesület, egy-egy példával illusztrálva azokat saját praxisából.

• Tévhit: súlyos betegséggel élő, ápolásra szoruló embereket nem lehet kilakoltatni

Nemcsak, hogy ki lehet, hanem az is előfordul, hogy a bíróság épp a tartós betegség tényére hivatkozva utasítja el a végrehajtás felfüggesztése iránti kérelmet. Az Utcajogász kilakoltatás előtt álló nyugdíjas korú ügyfele, akinek szintén nyugdíjas korú házastársa súlyos betegségben szenved és ápolásra szorul, felfüggesztési kérelemmel fordult a bírósághoz. Ezt a bíróság elutasította, arra hivatkozva, hogy a házastárs állapota nem tekinthető átmenetinek, azaz annak javulása nem várható. “Az adós kérelmében felsorolt indokok alapján valószínűsíthető, hogy körülményei súlyosak, azonban azok átmenetinek nem tekinthetőek. (...) Az adós által előadott körülmények - idős kor, krónikus betegség - átmeneti körülménynek szintén nem tekinthetőek" - írta az elutasító végzés.

A végrehajtási törvény előírja, hogy a bíróságnak az adós által eltartott személyek számát, illetve az adós vagy az eltartott személy tartós és súlyos betegségét mérlegelnie kell. Annak ugyanis, aki tartós betegségben szenved, vagy hozzátartozóját ápolja, nagyobb szüksége van arra, hogy a bíróság méltányosan járjon el vele szemben. A bírói gyakorlat ugyanakkor sokszor épp ellentétes előjellel mérlegeli a kérdést, azt várja el, hogy az érintett a súlyos helyzet átmeneti jellegét igazolja, ami jogellenes és ellentétben áll a végrehajtási törvény szabályaival.

• Tévhit: kisgyermekes családokat nem lehet kilakoltatni

Januárban fordult az Utcajogászhoz egy ügyfél, aki az egyik budapesti kerületi önkormányzat alkalmazottja. Az önkormányzat lakáskiürítési pert indított ellene. Az ügyfél kisgyermekét egyedül neveli, rossz anyagi körülmények között él. Féléves szerződést kötött vele az önkormányzat, majd hosszabbítási kérelmét indoklás nélkül elutasította. Az Utcajogász az elsőfokú bírósági ítéletet követően, amely a felperes javára döntött, fellebbezésében az Alaptörvényre és az önkormányzati törvényre hivatkozott, ami szerint „más a közfeladatot ellátó bérbeadó érdeke, mint egy közfeladatot el nem látó, magánszemély bérbeadó érdeke”. Az ügy jelenleg is folyamatban van.

A gyermekes családok kilakoltatása szinte minden alkalommal a családok szétesését eredményezi – hiszen családok átmeneti otthonának működtetése nem minden településen kötelező, és ahol igen, ott is alacsony a férőhelyek száma. Az otthonukat elvesztett családokból a gyámhivatal a gyermekeket általában kiemeli, állami gondozásba helyezi.

• Tévhit: az önkormányzati lakásokat csak szociális szempontok figyelembe vételével lehet bérbe adni

Ahogy az előző példából is kitűnik, a szociális szempontok sokszor válnak másodlagossá az önkormányzati lakások bérbe adásánál. A 2023-as év során öt olyan budapesti kerületből és több vidéki városból is felkeresték ügyfelek az Utcajogászt, ahol az önkormányzatok radikálisan megemelték a bérleti díjakat. 

Az önkormányzatok saját lakásállományukra sok esetben bevételi forrásként tekintenek, a gazdasági szempontok pedig a piaci árhoz közelítő bérleti díjakat eredményeznek, így azok számára, akik rászorulnának a segítségre, elérhetetlenné válnak. Az Utcajogász is részt vesz annak a szakpolitikai háttéranyagnak a kidolgozásában, amely javaslatot tesz az önkormányzatoknak a lakhatási minimum kialakítására. Ennek pedig fontos részét képezi az önkormányzati bérlakások elosztási szempontjairól szóló keretszabályozás, ami biztosítaná a lakások méltányos bérbeadását.

• Tévhit: az önkormányzatok csak nagy összegű hátralék esetén kezdeményeznek lakáskiürítési eljárást

Nagyon eltérőek az önkormányzati rendeleti szabályok abban a kérdésben, hogy mekkora lakbérhátralék esetében mondható fel a szerződés: sok önkormányzatnál egyáltalán nincs meghatározott alsó határ vagy az nagyon alacsony összegű, vagyis elméletben akár jelentéktelen mértékű tartozás miatt is megszüntetheti a jogviszonyt a bérbeadó. A részletes szabályozás hiánya a gyakorlatban ahhoz vezethet, hogy a bérbeadó önkényesen döntheti el, hogy egyes bérlők szerződését mekkora tartozás felhalmozása után mondja fel. Az Utcajogász ügyfele esetében például az egyik budapesti kerületi önkormányzat 63.000 forintnyi hátralék miatt folyamodott lakáskiürítési perhez.

• Tévhit: a kilakoltatási eljárás során a bérlőt is mindig megkérdezi a bíróság, jogszerűen használja-e az ingatlant

Az Utcajogász Alkotmánybírósághoz fordult annak az ügyfelének ügyében, aki ellen az általa bérelt lakás tulajdonosa indított eljárást a végrehajtási törvény önkényesen elfoglalt lakások kiürítésére vonatkozó szabályai alapján. Habár a lakáskiürítés jogtalan volt, a lakó már csak az eljárást lezáró ítéletről értesült, nyilatkozattételi joga nem volt, fellebbezését pedig csak a kilakoltatás után bírálta el a másodfokú bíróság. Ugyan a parlament júliusban korrigálta a törvényt, amely szerint így a bírósági végzéssel szembeni fellebbezésnek már van halasztó hatálya, az így sem biztosítja a tisztességes eljáráshoz való jogot, hiszen az eljárás alá vont lakó nyilatkozatot továbbra sem tehet, csak fellebbezést nyújthat be az elsőfokú ítélettel szemben. Az ügy kapcsán az Utcajogász az Emberi Jogok Európai Bíróságához fordult.

A fent felsorolt problémákra a moratórium intézménye nem ad választ, azokat csak egy átfogó állami lakáspolitikai rendszer kialakítása, valamint a végrehajtási eljárások teljes felülvizsgálata, reformja lenne képes orvosolni. Ám amíg ez nem történik meg, az önkormányzatok számára is nyitott a lehetőség, hogy a közelgő önkormányzati választások előtt egyes, saját hatáskörükbe tartozó szabályozásokat megváltoztassanak. Ezek nem igényelnek anyagi ráfordítást, csupán a lakásrendeletek módosítását. Az Utcajogász ezekhez az elmúlt években szakmai segédanyagokat is készített TranspaRent Projektjében, illetve Büntető önkormányzatok című projektjében. A szervezet munkatársai nyitottak a konzultációra is, az önkormányzati lakásrendeletek véleményezésére és az emberséges szabályok kialakításában való segédkezésre - egyes kerületi önkormányzatokkal, a VI., a VIII. és a IX. kerületével már el is kezdtük a közös gondolkozást.