Brutális, ami a magyar ingatlanpiacon folyik: ezekben a városokban szálltak el őrülten az árak

A legutóbbi lakáspiaci fellendülés kezdetén 2013-ban, az országos ármélypontot jelentő 144 ezer forintba került a vármegyeszékhelyi lakások egy átlagos négyzetmétere, tíz évvel később ugyanazért már 484 ezer forintot kértek. Ez a 235 százalékos növekmény meghaladja az országos átlagot, de számottevően elmarad a főváros 274 százalékos drágulásától. Az átlag azonban itt is elfed fontos részleteket. Ha a vármegyeszékhelyeket és a főváros kerületeit is külön tekintjük, akkor kimondhatjuk, hogy az időszak abszolút drágulási bajnoka Tatabánya a maga 349 százalékos (azaz négy és félszeres) növekményével, miután Budapest legsikeresebbje, a XV. kerület is „csak” 338 százalékot tudott elérni. Tatabánya a kiemelkedő növekedésével is – bár 7 helyet tudott előre lépni vele a rangsorban – még mindig csupán közepes árfekvésűnek nevezhető, a maga 452 ezres négyzetméterárával. Feltűnő drágulásának éppen az alacsony kezdeti árai adták az alapját, ám e mellett más tényezők együttállása is kellett a sikeréhez.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője ezek közül elsősorban azt emeli ki, hogy számos nagyobb ipari üzem települt a városba, amely egyébként autópályán igen közel van Budapesthez is. Ráadásul szerencsésnek bizonyult, hogy a lakásállomány jelentős része lakótelepi, s annak erőteljesebb drágulása látványosan felhúzhatta a helyi átlagos árszínvonalat.

A második legnagyobb, 323 százalékos drágulást elérő Veszprém előretörése már nem csupán a középmezőnyt mozgatta meg, hanem a 646 ezres átlagos négyzetméterárával az árrangsor 5. helyéről rögtön az élre ugrott. Ebben a remek szereplésben Valkó Dávid szerint nyilván benne van a közeli Balaton vonzereje, s a nagyszámú új építés árfelhajtó hatása is. Alkalmilag pedig közrejátszhatott ezeken felül a 2023-as Európa Kulturális Fővárosa cím elnyerésével kiváltott nagyobb érdeklődés is. Az árrangsor második helyére Debrecen lépett (egyet) előre a 630 ezres négyzetméterárával.

Ez a stabil prosperitás adódik abból is, hogy évek óta tudatosan építik itt a keleti gazdasági pólust. Ingatlanpiaci szempontból pedig amúgy is kiválóak Debrecen adottságai. Nagy lélekszámú város, egyetemmel és így sok külföldivel, közeli határral, ahol befektetésként is érdemes vásárolni, s vannak bőven új építések is. Jelzi ezt az is, hogy itt már évekkel ezelőtt megjelentek a milliós négyzetméterárak.

A 2013-ban még vezető Győr – noha változatlanul átlag felett drágult –, 620 ezres átlagos négyzetméterárával visszacsúszott a 3. helyre. (Hogy ez valójában mekkora differencia, jól szemlélteti az, hogy forintban csupán 4 százalékos az eltérés az 1. és a 3. átlagos egységára között.)

Ha a legdrágábbak között nincs is túl nagy különbség, maga az árpaletta szélsőségesen kinyílt e tíz év alatt. 2013-ban az akkor legolcsóbb vármegyeszékhely, Salgótarján árszintje az átlag 53 százalékát érte el, míg a legdrágább Győré 126 százalékon állt. 2022-ben ugyancsak Salgótarján volt a legolcsóbb, de az aktuális átlagnak már csak a 40 százalékát épp el nem érő árszinttel, míg a legdrágább Veszprém ekkor már 134 százaléknál tartott. Azaz az árrangsor alsó és felső vége közti közel két és félszeres távolság rövid idő alatt majdnem három és félszeresre nőtt.

Az olló nyílását főleg az olcsóbbak mind erősebb lemaradása okozta. A már tíz éve is a sort záró Salgótarján az azóta elért drágulásban is a legszerényebb eredményt (149%) hozta, s azzal lett 2022-re 192 ezres a referenciaára. A hátulról 2. Békéscsaba (324 ezer Ft/nm) a tíz éves drágulást tekintve is csak hátulról a 2. (167%). Ez összhangban van azzal, hogy a városból nem érkeznek hírek nagyobb ipari fejlesztésekről, ahogy nagyobb újlakásépítésekről sem. Bár a térség a romániai ingatlanvásárlók érdeklődését felkeltette, ők is inkább a határ melletti falvakban keresnek otthont maguknak. Némileg hasonló a helyzete két, a drágulási rangsorban ugyancsak hátul végző városnak, Szekszárdnak (176%) és Nyíregyházának (200%).

Ahogy Valkó Dávid megjegyzi, mindkettő közelében van olyan település, ami elszívja a regionális fejlesztéseket. Így Nyíregyháza Debrecen dominanciáját szenvedheti meg, míg Szekszárd a közeli Paks mellett van kevésbé szem előtt. Különös eset Kecskemété, amely ugyan nem maradt ki az iparosításból, most mégis az egyik leggyengébb eredményt mutatta a tíz év alatti 191 százalékos drágulásával. Az elemző szerint itt az időzítés miatt csalóka a kép: a nagy ipari beruházások miatti felfutása jóval a vizsgált időszak előtt kezdődött, ezért ez az összevetés már csak a lakásárak "megugrása" utáni konszolidáció időszakát mutatja. A helyi piac aktuális erejét viszont változatlanul jól jelzi az árrangsorban elfoglalt 6. hely és a – Szegedtől és Székesfehérvártól 10, illetve 17 százalékkal elmaradó – 494 ezres átlagos négyzetméterár.