Így kaphat extra lakbér kedvezményt rengeteg magyar család télen: a rezsiemelés ezt is elintézte

A kormány júliusban jelentette be, hogy augusztus 1-től a rezsicsökkentés csak egy bizonyos átlagfogyasztásig jár a lakosságnak, illetve a vállalkozások mostantól nem élvezhetik egyáltalán a csökkentett energiaárakat. Az első emelt áron kiállított számlák pedig mindenki számára vízválasztót jelentettek, vagy fognak jelenteni: egyesek már most az otthonuk energetikai felújításán törik a fejüket, de a szakértők szerint sokan lesznek, akik kénytelenek lesznek eladni az otthonukat, hogy egy kisebb lakásba költözzenek, vagy egy olyan lakásba, amit még nem érint az áremelés.

Ahogyan arról korábbi cikkünkben is beszámoltunk az első csekkek megérkezése után még nem kezdődött el egy pánikszerű költözési hullám, azonban egyértelműen átalakulóban vannak a trendek. Egyre többször fordul elő, hogy több generáció él egy fedél alatt és a tél beköszöntével meg fog nőni a kereslet a kisebb alapterületű ingatlanok iránt. Azonban most még mindenki számol, megpróbál takarékoskodni, ezért a szakértők szerint várhatóan először a téli hónapokban fog látszódni csak a rezsiemelés hatása az ingatlanpiacon. Most annak jártunk utána szakértők segítségével, hogy mi a helyzet a vidéki ingatlanokkal, illetve a rezsiemelés hogyan hatott ki az albérletpiacra.

A befektetőknek kedvez a helyzet

Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője lapunk megkeresésére elárulta, hogy keresleti albérletpiac alakult ki 2022-ben, miután a szűk kínálat mellé kiugróan magas kereslet társult. Ráadásul a rezsiemelés éppen a bérleti piac csúcsidőszakára csapott le, ami jelentősen megbolygatta a folyamatokat.

Megugrott a rezsiváltozással egyelőre még nem értintett panellakások iránti, valamint az alacsony fenntartási költségű kislakások iránti kereslet. A nagy belmagasság miatt nehezen kifűthető, belvárosi, gázfűtéssel rendelkező ingatlanok alkalmasak több bérlő összeköltözésére, ebben az esetben a rezsi terhe is megoszlik a bérlők között, de így is jelentősen megnőnek a fenntartási költségek. Egyre több tulajdonos igyekszik 3. havi kaucióval bebiztosítani magát

– mondta el észrevételeit a szakértő, de hasonló véleményen van az OTP Ingatlanpont is:

A bérleti piacon egyelőre nem érzékelünk számottevő változást. Feltételezhető, hogy a költségérzékenyebb bérlők igyekeznek majd kedvezőbb költségszerkezet felé elmozdulni. A kérdés, hogy a bérleti díjak esetében megjelenik-e a kedvezőtlen feltételek miatti kompenzáció, hiszen a tulajdonosok számára néhány hónap bevétel kiesés komoly veszteséget okozhat

– fejtették ki.

Az OtthonCentrum tapasztalatai alapján az elmúlt években a lakásbérleti piac sikeresen visszatért a COVID előtti dinamikájához, azonban a turizmusnak nem sikerült olyan mértékben felfutnia, mint a járvány előtti időszakban. Így sok, korábban turistáknak szállásként kiadott apartman továbbra is a hosszútávú bérleti piac kínálatában maradt.

A nagyvárosokban és különösen Budapesten folyamatosan emelkedtek a bérleti díjak, ami azt mutatja, hogy a kereslet meghaladja a kínálatot. Ugyanakkor egyértelmű, hogy az árak növekedésének a fizetőképesség felső korlátot szab: egy háztartás jövedelmének 30-40%-kánál többet nem tud fizetni lakásfenntartásra. Ebben az összegben a rezsi is benne van és azok az ingatlanok, amelyeknek a fűtési költsége magas, nehezebben adhatók ki, illetve a tulajdonos kénytelen lesz a bérleti díjból engedni. Az idén megkötött szerződésekben ez még nem jelentkezett markánsan, viszont a már megkötött szerződéseknél is felmerülhet, hogy - amennyiben a tulajdonos és a bérlő között korrekt viszony van - a bérleti díjban a fűtési időszakban kedvezményt adnak

– fejtette ki az OtthonCentrum. A cég rendelkezésünkre álló adataiból az is kiderült, hogy az albérletkereslet döntő része a 3 szobás, vagy annál kisebb lakásokra koncentrálódik, ezért sem várható szerintük drasztikus változás a piacon. Ezzel ellentétben a nagy alapterületű házak iránti keresletet csökkentheti a rezsi változás, hiszen eddig fajlagosan olcsók voltak ezek az ingatlanok, éppen ezért érte meg közösen bírálni. Ezt a trendet azonban a megemelkedett energiaárak várhatóan felül fogják írni.

A fentiek miatt pedig Benedikt Károly tapasztalatai szerint jelentősen megnőtt az alacsonyabb fenntartási költségű, akár befektetésként is hasznosítható ingatlanok iránti kereslet.

Olyannyira, hogy a fővárosban a befektetők körében a 20-40 és 60-80 m2-es lakások az eladások 45 százalékát fedték le csak a pesti oldalon.

Idén júliusban a vezető vevői motivác a befektetési célú vásárlás volt, amit vidéken az esetek 27 százalékában egy nagyobb otthonba való költözés követett, miközben a fővároson kívül az eladók 21 százaléka jelölte meg a nagyobb ingatlanba költözést okként. Ez a trend azonban az energiaárak növekedésével várhatóan változni fog.

Vidéken a helyzet változatlan

A legmagasabb árkategóriában található panellakások jelenleg Budán találhatóak – ahogyan azt már korábbi cikkünkben Benedikt Károly elmondta –. ahol átlagosan 834 ezer forintba kerül négyzetmétere az ingatlanoknak, de nem ritka, hogy 851 ezer forintos négyzetméteráron hirdetnek egy téglalakást. Ezzel ellentétben a pesti oldalon már 760 ezer forintos négyzetméteráron is találhatunk otthont magunknak. Ezzel szemben vidéken még mindig jelentősen olcsóbban lehet a Duna House szerint ingatlant vásárolni: az értékesített téglaotthonok átlagos négyzetméterára Kelet-Magyarországon 283, míg nyugaton 357 ezer forint volt júliusban. Ezzel párhuzamosan a vevői alku a keleti országrészben a téglalakások esetében a 10 százalékot is elérte júliusban.

A vezető elemző szerint pánikszerű költözésre egyelőre vidéken sem számíthatunk, azonban a pandémia hatására kialakult kitelepülési hullám erejét fogja veszíteni a rezsiemelés okán, miközben az elmúlt hónapokban egyre inkább a magasabb értékkategóriák felé tolódtak el az eladások. Hasonlóképpen, mint a főváros esetében.

Az elmúlt hónap adatai alapján az eladások egyre inkább a magasabb értékkategóriák felé tolódtak el. Országosan (Közép-Magyarország kivételével) a megvalósult tranzakciók 22%-a 40 millió forintos érték felett zárult, Pest megyében a júliusban értékesített ingatlanok 42%-a 50 millió feletti áron talált új tulajdonosra – mondta el Benedikt Károly. Az Otthon Centrum szerint se lehet pánikszerű elvándorlásra számítani, azonban teljesen más okból kifolyólag:

A vidéki, különösen a nagyobb városi agglomerációktól távolabbi kisebb településekről való elköltözés jóval összetettebb és évtizedek óta tartó folyamat: ahol nincs megélhetés, onnan a fiatal generáció elköltözik. Jellemzően ezeken a településeken a rosszabb adottságú ingatlanokban élőknek nincs lehetősége a költözésre, mivel az ingatlanok értéke országos átlaghoz képest is alacsony. Ugyanakkor ezeknek a családi házaknak a rezsije - ha egyáltalán gázzal fűtöttek - nem nagyobb az átlagnál, így az áremelkedést kevésbé érzik, de viszonylag könnyen át tudnak térni részben vagy egészben fatüzelésre, ami környezetvédelmi szempontból nem ideális, de rövid távon megoldja a háztartások problémáját

– válaszolták lapunk megkeresésére, amihez – az OTP Ingatlanpont szerint – az is hozzátartozik, hogy a falusi CSOK-kal érintett települések esetében, ha gyors döntés születik a vevő részéről, akkor egy jó alkuval nagyon kedvező áron lehet ingatlant vásárolni, még úgy is, ha az adott otthon felújításra szorul, hiszen utóbbira újabb állami támogatások igényelhetőek. Emiatt sem számítanak tömeges költözésre még a szakértők, hiszen a

vidéken, korszerűtlenebb otthonokban élőknek mérlegelniük kell, hogy az eladási árban miként fog megjelenni a rezsi költségek emelkedése. Abból a pénzből pedig, amiért egy energetikailag korszerűtlen otthont el lehet adni, nem biztos, hogy sokkal jobb alternatívát találhatnak.

Először próbáljunk meg felújítani

A Duna House elemzője első körben mindenkit arra bíztat azonban, hogy akinek várhatóan kiugróan magas lesz a rezsije, ha van rá mód mindenképpen az eladás helyett inkább a felújításra helyezze a hangsúlyt. Ezzel ugyanis nem csak a rezsink fog csökkenni, de az ingatlan értéke is növekedni fog.

A meglévő otthon felújítása és korszerűsítése a legkevesebb lemondással járó opció, amely az otthonteremtési támogatással és a hozzá kapcsolható kedvezményes, kamattámogatott hitellel kombinálva pénztárcakímélő megoldás lehet. Nem kell szelektálni, a költözéssel bajlódni, elköszönni a házhoz fűződő régi emlékektől, új házat vadászni, mindössze mihamarabb hozzálátni a felújítási munkálatok szervezéséhez, hiszen egy-egy korszerűsítési munkálat esetén nem elég a kivitelező cég táncrendjébe bekerülni, az engedélyeztetési folyamatok is időigényesek

– tanácsolta Benedikt Károly, aki szerint mindenképpen érdemes a hőszigeteléssel és a nyílászárók cseréjével kezdeni az energetikai korszerűsítést, hiszen ezek azok a munkálatok, amik azonnal látszódni fognak a számláinkon. Azonban, ha nincs arra lehetőégünk, hogy egy teljes felújítást finanszírozzunk, akkor is sok mindent tehetünk: házilag is szigetelhetjük a nyílászárókat, vagy különböző filléres trükökkel könnyen le tudunk faragni a fogyasztásunkból.