Mikor vegyünk új lakást: most, vagy soha?

A 2011. november 16-án megrendezett Portfolio.hu Klub első részében Molnár Zsolt, az FHB Ingatlan vezérigazgató-helyettese, Dr. Nagy Gyula, az FHB Jelzálogbank projektvezetője, Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője, valamint Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője tartottak előadást a budapesti és a hazai lakáspiac aktuális helyzetéről, s a várható változásokról. A rendezvény második részben pedig a szakértők panelbeszélgetés keretében vitatták meg a piacon megfigyelhető trendeket, s osztották meg prognózisukat előttünk álló időszak lakáspiaci változásairól.

A rendezvény nyitóelőadásában Molnár Zsolt elmondta, tavalyi év elején a lakásvásárlás után fizetendő illeték csökkenés (6-ról 4 százalékra változott a 4 millió forint feletti részre érvényes illetékkulcs) sem hozott fellendülést; 2011 első három negyedévében kismértékű árcsökkenés volt tapasztalható a hazai lakáspiacon. Mint azt a vezérigazgató-helyettes elmondta az áresés hátterében egyértelműen a tranzakciók számának csökkenése húzódik meg. A válság tehát még tart - mondta Molnár, s hozzátette, hogy várhatóan a jövő év sem lesz trendfordító a piacon. A lakáspiac és lakáshitel-piac talpra állítása állami segítség nélkül lehetetlen - zárta előadását Molnár Zsolt.

Dr. Nagy Gyula az első lakásukat vásárlókról vázolt fel lakáspiaci helyzetképet előadásában. Mint mondta ez a korosztály egy nagyon preferált szegmens, hiszen ők jelenleg is jelen vannak a piacon. Az első lakásukat vásárló fiatalok elsősorban a lakásárak, az infláció, a gazdasági helyzet, a jövedelmi kilátások, a hitelezési feltételek, s nem utolsó sorban a támogatási helyzet alapján vásárolják meg első ingatlanjukat. Az előadásból kiderült, az első lakásukat vásárlók tipikus lakásának ára 2011-ben 10,1 millió forint, ami az éves nettó reálkereset 6,3-szorosa.

Ugyanakkor a támogatási korszak aranykora elmúlt - mondta dr. Nagy Gyula - hiszen a költségvetési kényszerhelyzet erodálta az újonnan felvehető támogatásokat. Véleménye szerint a támogatási rendszerben ugyanakkor vannak pozitív változások, melynek elsősorban pont a fiatal lakásvásárlók lehetnek a nyertesei. Összefoglalva a piac helyzetét azonban ennek ellenére sem vár pozitív elmozdulást a projektvezető, s véleménye szerint az sem kizárt, hogy nem fog tovább romlani a lakáspiac helyzete.

A projektvezető előadása után Déry Attila ragadta magához a mikrofont. Mint elmondta korábban az is megfigyelhető volt az új lakások piacán, hogy az ügyfelek a foglalókat is hátrahagyva léptek ki a vásárlásból, ugyanakkor ennek volumene már mérséklődést mutat idén. Déry véleménye szerint némi fellendülést hozhat a piacon az újonnan felélesztett szocpol és kamattámogatott hitelek intézménye, ugyanakkor ő inkább a kamattámogatásban lát nagyobb piacélénkítő potenciált. Egy példával élve elmondta Budapesten például 1,6 millió forintos támogatást lehet elérni szocpollal kombinált kamattámogatott hitel segítségével, 85 négyzetméteres lakás vásárlása esetén.

Az előadók sorát Rutai Gábor zárta. Véleménye szerint a jogi és adózási bizonytalanság tovább csökkentheti a keresletet és így a lakásárakat - gondoljunk csak a hetekben felröppent hírre, miszerint bevezetik az ingatlanadót. Az elemző szerint ugyanakkor a kínálati oldal is bizonytalan képet mutat; a gyenge forint árfolyam miatt egyre több ingatlan kerül a víz alá, vagyis több a hitel az ingatlanon, mint annak piaci értéke.

Az előadásokat követően a panelbeszélgetésen Molnár Zsolt elmondta, hogy családi házak esetében kisebb áresés figyelhető meg a piacon, mint a társasházi lakások esetében, ugyanakkor ebben a szegmensben a tranzakció szám is jóval visszafogottabb. Jelentősebb árcsökkenés egyébként - mint mondta - a rosszabb állapotban, rosszabb műszaki ismérvekkel bíró ingatlanok esetében figyelhető meg; míg korábban mindent el lehetett adni, addig a vevők sokkal körültekintőbbek jelenleg.

A kockázatvállalás a fő kérdés a tekintetben, hogy milyen ingatlanba - használt vagy új - érdemes jelenleg fektetni a pénzünket - mondta Déry Attila. Az autóipari beruházások például jelentősen felpörgették a piacot; ezekben a városokban például jó befektetés volt ingatlant vásárolni. Befektetési szempontból Budapesten elsősorban a lokáció a fő kérdés. Ahol jelentősen nyomott árak jellemzőek, ott mindenképp érdemes lehet vásárolni, ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlan közép-hosszú távú befektetési forma. Déry Attila szerint az fővárosi egyetemek környezetében például érdemes lehet befektetési célzattal lakást venni, hiszen a bérleti piac pozitív képet mutat, s ezek a területek jó piaci potenciállal bírnak. Mindazonáltal a némileg magasabb árszegmensben elsősorban a budai kerületekben, illetve a belvárosban lehet érdemes szétnézni.

Rutai Gábor szerint mindenképp érdemes azonban azon elgondolkodni, hogy felújításra szoruló, vagy felújított lakást vegyünk, ugyanis a fővárosi átlagárakat tekintve mintegy 40 ezer forintos árkülönbség figyelhető meg a két típus között. Érdemes tehát kiszámolni, hogy ez az összeg elég-e a renoválásra. Azért sem mindegy, hogy milyen lakást veszünk, hiszen 2012-től csak energiatanúsítvánnyal lehet eladni az ingatlanokat - mondta dr. Nagy Gyula - ez pedig befolyásolhatja befektetésünk megtérülést is.