A csökkentett áfa menthetné meg a lakáspiacot

Portfolio.hu: Milyen folyamatok zajlanak az új lakások piacán?

Földi Tibor: A tranzakciók száma növekszik. 2009 környékén volt a mélypont, 2010 szintén gyenge év volt, idén pedig már növekszik az értékesítések száma. Az most még nem teljesen világos, hogy mennyivel lesz jobb ez az év, mint a tavalyi volt, de önmagában az első félévben mért 25%-os javulás (az előző év azonos időszakához képest) jó kiindulási pont. Ez a szám pozitív jövőképet vetít elénk, hiszen úgy látszik, hogy az emberekben megvan a hajlandóság az új lakások vásárlására. A negatívum azonban az, hogy akárhogyan is kalkuláljunk, a számok alapján nem igazán éri meg elindítani bizonyos fejlesztéseket. Jelenleg elég kicsi az a torta, amelyből szeletet lehet kihasítani, és nagyon nagy az árverseny. Éppen ezért a fejlesztők többször átgondolják, indítsanak-e új projektet. Mi is, ahogy más fejlesztők is, készítünk elő projektet, ugrásra készen állunk, és várjuk, hogy tisztuljon a kép, főleg nemzetközi viszonylatban. Ha a most tapasztalható tendencia marad év végéig, akkor elképzelhető, hogy jövő tavasszal mi vagy akár mások is több projektet el tudunk indítani.

P.: Az új lakások jövőbeni minőségének talán nem is tett rosszat a válság, hiszen korábban kritikán aluli kivitelezésű lakások is rászabadultak a piacra. Lát-e kedvező változást az utóbbi három évben lezajlott időszakban?

F. T.: Valóban volt egy szelekció az utóbbi években, de ebben nagy változást sajnos nem látok. Legfeljebb abban, hogy számszerűen kevesebben állítanak elő ilyen rossz minőséget, de az arány megmaradt az összkínálaton belül. A gond az, hogy akkora az árverseny a város több területén, hogy megfelelő minőséget abból a vételárból nem nagyon lehet kigazdálkodni. Vagy rossz lesz a minősége, vagy nem megfelelően kezelik a jótállási időszakot, vagy nem fizetik ki a vállalkozókat. Általában ezek valamelyike szokott előfordulni, és ez okozza a vevőknél az új lakásokkal szembeni ellenérzést. Felméréseink szerint az egyik legnagyobb ellenérv a vevők részéről az új lakásokkal szemben a garanciális probléma. Sokan úgy vélik, hogy egy használt lakásnál már beálltak a műszaki dolgok, ott már nem jönnek elő rejtett hibák. Ez persze nem igaz, hiszen azok a használt lakásoknál is előjöhetnek akár három-öt év múlva is. A nagy árverseny miatt az utóbbi időben ezen a területen sem nagyon történt változás, és a jövőben sem várható, hiszen ha nincs megfelelő szabályozás, a nem minőségi fejlesztők ugyanúgy vissza fognak térni a piacra. Lengyelországban például nemrég fogadtak el egy új törvényt, amely szerint visszamenőleg megfelelő referenciákkal kell rendelkezni ahhoz, hogy új lakást építhessen valaki. Ezzel megelőzhető lenne, hogy bárki nem szakértő fejlesztő összeálljon, és elkezdjen új, silány minőségű lakásokat építeni, csak mert az jó üzlet. Azt nem mondanám, hogy versenykorlátozó legyen a szabályozás, de némi szelekció jót tenne a piacnak. Egyes fejlesztőket csak bizonyos szegmensig kellene beengedni, és ha már van referenciája, utána léphetne tovább egy nagyobb épület fejlesztéséhez.

P.: Ez nagyon komoly, de messzire vezető téma. Most térjünk át a legújabb kutatásukra. Az első félév adataiból az derült ki, hogy bár szám szerint több a projekt, mint tavaly, de míg 2007-2008-ban a projektek többségében átlagosan száz lakást számoltak össze, addig most alig tizennyolc lakás van egy fejlesztésben. Hol vannak ezek a projektek?

F. T.: A XIV. kerület az egyik, ahol viszonylag sok új lakás került a piacra. Ott jellemzően húsz lakás alatti házak épülnek - korábban is nagyon kevés volt a száz lakás feletti projekt. Ugyanígy a XIII. kerület külső részén is indultak új projektek, ezek is kisebb telkeken épülő, húsz-harminc lakásos társasházakat jelentenek. Ebben a számban persze benne van az is, hogy vannak négy-nyolc lakásos házak is. Ezek általában kisebb magyar fejlesztők projektjei - akik azon a helyi piacon már évek óta jelen vannak -, illetve vannak nagyobb fejlesztők, akik ugyancsak elindítanak egy-egy projektet, és inkább szétdarabolják, két-háromszáz helyett csak ötven-hatvan lakásos fejlesztéseket indítanak. Ez természetesen elsősorban a kockázat csökkentése érdekében történik. A legkisebb fejlesztők vevőpénzből építenek, a nagyobb fejlesztőknek pedig ahhoz, hogy elérjék a megfelelő előértékesítettséget, és banki finanszírozáshoz jussanak, szükséges feldarabolni az épületet. Ez érthető, hiszen egy háromszáz lakásos társasházban a 30%-os előértékesítés kilencven lakást jelent, míg egy nyolcvanlakásos társasház esetében csak huszonnégyet. Ennyi lakást pedig akár a mostani piacon is reálisan el lehet adni.

P: Tapasztalatai szerint honnan érkeznek az új lakást vásárlók?

F. T.: Ez területenként változik. Egy II. kerületi fejlesztés teljesen más, mint egy XIII. kerületi vagy egy Corvin Sétányon épülő projekt. Budapest lakossága 2007 óta növekszik. Ez azonban csak nyolc kerületnek köszönhető, a többi kerületben csökkenés vagy stagnálás tapasztalható. Van egy migrációs térképünk, amin egyértelműen látszik, hogy a folyamatnak két győztes területe van: Budapest és Győr környéke. Az összes többi terület döntően deficites. A Budapestre érkezők egy része vidékről jön, egy része az agglomerációból, illetve az országba költöző határon túliak igen nagy százaléka is a fővárosban köt ki. A vásárlók másik részét a budapesti lakosok adják, akik jellemzően ragaszkodnak a lakókörnyezetükhöz, vagy a munkahely közelébe költöznek. Vannak, akik nagyobbat, szebbet szeretnének, elváltak, és emiatt két kisebb lakásra cserélnék a meglévőt, vagy a felnövő gyerekeiket támogatják az életük elkezdésében. Tulajdonképpen mindig van valamilyen családi helyzet, amely miatt lakást vásárolnak Budapesten. A külföldiek érdeklődése nagyon visszaesett. 2008 előtt nagyon sok ír és spanyol lakásvásárló keresett ingatlant Budapesten, ma a korábbiaknak csak a töredéke. Egy pesti kerületi fejlesztésben, ahol nagyon sok külföldi vásárló volt, befizettettek velük 3 ezer euró vagy 500 ezer Ft foglalót, majd a válság begyűrűzésével mindenki elmenekült onnan. Azt mondták, hogy inkább elbukják ezt a pénzt, mint hogy kifizessék a teljes vételárat, és 10-15%-os árcsökkenést szenvedjenek el. A lakások a legnagyobb mértékben 2009-2010-ben kerültek vissza fejlesztőkhöz. Ezeknek egy része csak taktikailag befoglalt és eladott lakás volt, ezen belül pedig már nehéz megkülönböztetni, hogy melyik lakás az, amelyik valóban visszajött, és újra el kell adni, illetve melyik az, amelyiket az eladási statisztikák kozmetikázása miatt foglaltak le.

P.: Térjünk át a lakossági finanszírozás tárgykörére! Lakásvásárlás esetén új ügyfeleknek jelenleg a legjobb termék Önök szerint is a lakáskassza. Ez a finanszírozási konstrukció a közelmúltban módosított szabályozásnak köszönhetően az előtakarékoskodás eszméjének a csíráját sem őrizte meg. A konstrukció feltételei impozánsak, de a rendszer épp a lényegét - "spórolj, tegyél félre, és ha az állam látja, hogy képes vagy rá, akkor kaphatsz mellé hitelt" - veszítette el. Nincs ebben kockázat az eredeti koncepcióhoz képest?

F. T.: Ha valaki tíz évig félretesz havonta 20 ezer Ft-ot, majd megkap 8 milliót, akkor még hét évig 66 ezer Ft-ot kell fizetni. Ha ezt a pénzt hamarabb szeretné megkapni, akkor csökken, vagy akár zéró is lehet az előtakarékosság: ezt az összeget tehát előfinanszírozzák. Ettől az évtől kezdve ezt lehetővé tették. Vagyis kvázi egy hiteltermék alakult ki. Persze hol van itt már az előtakarékosság? Ha ma megkapja, akkor innentől kezdve törleszt. Ez megközelítés kérdése. Én arról az oldalról közelítem meg, hogy eddig egy olyan kombinált terméket lehetett elérni, ahol volt egy drága, változó kamatozású hitel, mellette eladtak a vevőknek egy lakáskasszát, és amikor abból négy, hat vagy nyolc év múlva megkapja a pénzt, azt előtörlesztésre fordítja. Most pedig az egészet becsomagolták egy olyan fix törlesztőrészletbe, amely mindenkinek jó. Az elv elméletileg sérül, de a hitelfelvevő nem jár rosszul, sőt!

P.: Jóval kisebb számban, de épülnek lakások. Van kereslet. Stabil pénzügyi háttérrel finanszírozáshoz is juthatunk. Mégis mi kellhet még az új lakások piacának felpörgetéséhez?

F. T.: Magyarországon egy új lakás építésének vagy vásárlásának 25% az áfaterhe. Lengyelországban ez 150 négyzetméter alatt 8%, Romániában pedig 2009 óta 85 ezer euró alatti érték esetében 5%. A varsói kínálat 90-95%-a ebben a kategóriában van, de vannak még az apartmanok, amelyek nagyobbak, igényesebbek: ezeknek 23% az áfájuk. A piac pedig működik. Varsó ugyanakkora, mint Budapest, 1,7 millió lakosa van. Budapest is erős gazdaságilag, de Lengyelország sokkal decentralizáltabb. Az országon belül Varsó nem annyira erős, mint Magyarországon belül Budapest. Ott annyi lakás épül a válságban, mint Budapesten 2003-2005 környékén. Az egymást követő négy leggyengébb hónapban a kereslet ott 7500-7800 körül volt. Most éves szinten 11 ezer felett adnak el lakásokat, és 18 ezer lakás elérhető. Nem azt mondom, hogy Budapest vissza tud térni erre a szintre, mert 2005 előtt a piac a támogatott hitel és a felgyülemlő kereslet miatt túlfűtött állapotban volt, de annak a keresletnek a 60, maximum 70%-a reális fundamentális kereslet Budapesten is. Nem azért, mert a lakosság annyira növekszik, hanem döntően a minőségi cserék miatt 6-7 ezer lakásra lenne igény: ezt tartom közép-hosszú távon fenntartható keresletnek. Erre a szintre vissza lehetne kerülni úgy, hogy látjuk, a hangulat kedvező, a finanszírozás jó. Igaz, hogy nagyon kemény szabályozások vannak Magyarországon, és ez megfojtja a vállalkozási kedvet, de egy - átmeneti időszakra biztosított - áfacsökkentés akkora keresletet tudna előrehozni, amely egy-két év alatt fel tudna nőni a fent említett volumenre. Ha ez a kedvezmény fokozatosan szűnne meg, akkor - remélve azt, hogy ez idő alatt a világgazdaságban is lecsendesednek a hullámok, és Európa egy viszonylag növekvő pályára tud állni - ez a kereslet fenntartható tudna maradni, akár magasabb áfakulccsal is. Hiszen a megfelelő jövedelmek megengedik a kereslet növekedését, van finanszírozás is, így sokkal jobb a beruházási kedv, és persze tisztább jövőképük lenne az embereknek is. Lehetne kreálni egy átmeneti időszakot, ez lehetne a szikra, amely jelentős keresletet lobbantana fel. Vannak előkészített projektek, így a növekedő kereslet nem okozna gondot a kínálati oldalon sem. Két év alatt el lehetne érni a 6-7 ezer lakásos keresletet Budapesten, és az országszerte nagyon gyenge teljesítményt meg lehetne duplázni. Nem kellene 5-8%-ra levinni az áfát, de 15-18%-os áfateher az új lakásokon nagyságrendileg ilyen keresletnövekedést eredményezne. És ha mindez elérhető, az áfakulcs csökkenése és a volumen növekedése miatt majdnem ugyanannyi lenne az államháztartás bevétele. De mivel az ebből származó bevétel minimális, az sem jelentene nagy problémát, ha átmenetileg csökkenne. Jelenleg eladunk Budapesten 3 ezer lakást, ez 25 milliós átlagárral számolva lakásonként 5 millió, ami összesen 15 milliárd Ft. Ha az áfa mértékét a felére csökkentik, akkor 7,5 milliárd Ft a bevétel csökkenése. Egy ilyen változás a jelentős keresletnövekedés miatt szerintem nem csökkentené a bevételt, ráadásul az építőiparnak olyan megrendelésállomány-növekedést jelentene, amely munkahelyeket teremtve csökkentené a munkanélküliek számát is, így nem elhanyagolható módon jelentős problémák megoldását tenné lehetővé.