Luxuskerületek Budapesten: most kiderül, melyik a legdrágább

A Thesys Csoport által elemzett, az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros budai, illetve pesti belső kerületeinek (I., II., III., V., VI., VII., VIII., IX., XI., XII., XIII.) egymáshoz viszonyított átlagár eltéréseit. Az elemzéshez összesen közel százötvenezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból.

Három méretkategóriát is felállítottunk (kis, közepes és nagy lakások), hogy még tisztább képet kapjunk az egyes piacok különböző szegmenseiről. Ezért meghatároztuk a jellemző négyzetméter kategóriákat, amelyeket a hirdetésekből származó természetes eloszlások alapján állítottunk fel. Ennek értelmében a kis lakások esetében 50 négyzetméter alatti, a közepes lakások tekintetében 50-80 négyzetméter közötti, és a nagy lakások esetében 80 négyzetméternél nagyobb lakások átlagáreltéréseit vettük górcső alá. Fontos megjegyezni, hogy az elemzés elkészítéséhez társasházi lakásnak a hirdetések természetes statisztikai eloszlása alapján a 150 négyzetméternél kissebb lakásokat tekintettük.

"Kövesd a fehér nyulat"

A kerületek közötti árkülönbségek érzékeltetéséhez egy a távolság-mátrixokhoz hasonló táblázatot használunk. A mátrix jelen esetben a kerületek közötti átlagos árkülönbséget jeleníti meg százalékos értéken, a korábban említett négyzetméter kategóriák szerinti bontásban. Tehát a táblázat egy adott eleme azt mutatja meg, hogy a sor szerinti átlagár hány százalékkal tér el az oszlop szerinti átlagártól.

A táblázat értelmezéséhez vegyük a kis lakások második sorának harmadik oszlopát (-11%), amely azt mutatja, hogy a harmadik kerületben átlagosan 11 százalékkal alacsonyabb a négyzetméterár a második kerülethez képest. Tehát a második kerületben 11 százalékkal többet kell fizetni egy négyzetméterért az adott méretkategóriában (kis lakások). Amennyiben már eligazodunk a táblázatban igazi érdekességekre is bukkanhatunk.

Ha a kis lakások négyzetméter árait vesszük például górcső alá, akkor azonnal szemet szúr, hogy a legdrágább kerület ebben a méretszegmensben nem a budai oldalon található. Az V. kerület, az 50 négyzetméternél kisebb lakásokat figyelembe véve még a sokak által legdrágábbnak tartott II. kerületnél is 4 százalékkal drágább. Ebben a méretszegmensben egyébként még a hegyvidéki (XII. kerület) négyzetméterárak is magasabbak, mint a Rózsadombon, mely még inkább megkérdőjelezi azt a beivódott tézist, miszerint a II. kerület Budapest luxuskerülete. Természetesen érdemes megjegyezni, hogy a II. kerület igen heterogén, hiszen akadnak benne alulreprezentált részek is, mint például a bel-budai régió. Az V. kerületet egyébként a Hegyvidék követi; a XII. kerületi négyzetméterárak csupán egy százalékkal maradnak el a Belváros-Lipótvárosban mért kínálati négyzetméteráraktól.

A piacot alaposan szemügyre véve nem is annyira meglepő, hogy a kis lakások esetében az V. kerületi ingatlanok a legdrágábbak Budapesten. Rengeteg fiatal, jól kereső pályakezdő választja első otthona helyszínéül a belvárosi miliőt. A minisztériumok és a bankok közelsége, a szolgáltatások sokszínűsége igen népszerűvé teszi a belvárost, melyet tovább erősít, hogy a Budapest Szíve Program keretében jelentős megújuláson esett át az elmúlt időszakban.

A közepes méretű lakások esetében azonban már elveszti vezető szerepét az V. kerület. Az 50-80 négyzetméter alapterületű lakások esetében már holtversenyben a II., illetve a XII. kerületi négyzetméterárak viszik a prímet. Ebben a méretkategóriában egyébként már találkozhatunk olyan kerülettel, ahol kevesebb mint fele annyiba kerül egy négyzetméternyi, téglaépítésű társasházi lakás. Ha megnézzük a táblázatot, jól látható, hogy a VIII. kerületi négyzetméterárak 51 százalékkal olcsóbbak, mint a Rózsadombon, illetve a Hegyvidéken.

Déja vu, avagy hiba a Mátrixban

Amennyiben a nagy lakások átlagáreltéréseit vizsgáljuk, hamar szemet szúrhat néhány statisztikai anomália. Nem kell az ingatlanpiacon jártas, szakavatott szem ahhoz, hogy feltűnjön például a III. kerület és az I. kerület egymáshoz viszonyított hatalmas átlagáreltérése (22%). Nos, ilyen mértékű átlagáreltérés gyakorlatilag lehetetlen, főként e két kerület esetében. Éppen ezért megvizsgáltuk mi húzódhat meg az anomália hátterében.

Az adatokat elemezve kiderül, hogy a III. kerületben inkább a drágább, felkapottabb területekről kínálnak ingatlanokat (Csillaghegy, Római part), míg az I. kerület esetében kimarad a Vár, ahol általában a legdrágább lakások találhatóak. Tehát a III. kerületi, felkapottabb, drágább területekkel indokolható, hogy a fajlagos négyzetméterár 22 százalékkal magsabb, mint az első kerületben.

Mint már említettük fontos azt is kiemelni, hogy a Várból egyetlen vizsgált ingatlan sincs. Így ez jelentős befolyással van az I. kerület átlagárára. Véleményünk szerint feltehetően a Várban lévő luxusingatlanokat elsősorban nem a hirdetési portálokon keresztül árulják, mert ott nem jelentkezne rá fizetőképes kereslet.

Végezetül érdemes megemlítenünk, hogy bár az elemzés a főbb trendeket tekintve irányadó, azonban számos olyan tényező játszik közre, melyek torzíthatják a kerületek egymáshoz viszonyított átlagárait. Jó példa erre a korábban vázolt anomália, valamint az, hogy az elemzés kizárólag a téglaépítésű társasházi lakásokat tartalmazza, s a panelek, illetve családi házak kiestek a rostán. Az eredmények értelmezésekor ugyanakkor azt is figyelembe kell venni, hogy hirdetési árakból számolt statisztikákon alapulnak: azaz a lakást kínálók árelképzeléseit képezik le, amely az eladó és a vevő alkuja során, alkupozíciótól függően, akár 10-15%-ot is módosulhat!