Komoly szigor élesedik az Airbnb-n, Bookingon: erre készüljön, aki szállást foglalna

A portugál kormány úgy döntött, hogy az országban nem engedélyeznek több, rövidtávon kiadó lakást a városközpontokban, ugyanis küszöbön van a lakhatási válság: míg az átagfizetések 2020 és 2021 között csupán két százalékot nőttek, addig Lisszabonban a lakbérek egyetlen év alatt harminchét százalékkal emelkedtek meg. A fővárosnak van olyan környéke, ahol a kiadó lakások több mint felét rövid távon adják bérbe a tulajdonosai. Ez komoly probléma az ott lakóknak, ahogy a miniszterelnökük fogalmazott: „egy város sem maradhat autentikus, ha nem tudja megtartani a lakóit".

Hasonló folyamatok játszódtak és játszódnak le a magyar fővárosban, mi is számos alkalommal foglalkoztunk a témával, több oldalról is vizsgálva a jelenséget. "A lakóhely szálláshellyé válása nem csak ingatlanáremelkedéssel jár, de a lakosság szerkezeti átrendeződését is okozza, végül az egész hagyományos városi élet torzulásához vezet. Dzsentrifikáció, azaz lakosságcsere megy végbe" -nyilatkozta még a pandémia előtt Karsai Árpád, turisztikai szakértő a Pénzcentrumnak.

A koronavírus alatt aztán összeomlott a jól kiépített rendszer, a turisták száma 0-ra csökkent, majd gyorsabban újjáéledt, mint hogy arra bárki is számított volna legmerészebb álmaiban és mostanra ugyanott vagyunk, ahol 2020. márciusában voltunk. Továbbra is feszes a budapesti bérlakás helyzet, a külföldiek keresik a magas minőségű bérlési lehetőségeket, ráadásul a fajlagos vásárlási árak elszállása és a magas kamatok miatti befagyott hitelezés miatt a bérlés, mint opció egyre inkább napirendre kerül a magyarok között is. Ezt tetézi, hogy a turizmus Covid-járvány utáni visszaerősödése és az Airbnb magasabb jövedelmezősége révén újabb nyomás alá helyeződik a csekély budapesti bérlakás kínálat, mely egyre csak feljebb nyomja a bérleti díjakat, esetenként a megfizethetőség határán túlra is, így azok a turisztikai piacon hasznosulnak az egyetemisták és a fiatal pályakezdők pedig ezáltal kiszorulnak a belső kerületekből - vázolta fel a helyzetet Botos Bálint, a Forestay Csoport ügyvezető partnere egy januári befektetői reggelin.

Az érme másik oldala

Ám tény, hogy a rövid távú, turisztikai célú lakáskiadás továbbra is létezik, népszerűsége töretlen, sopánkodás helyett pedig érdemesebb lenne elfogadni és együtt élni vele. Egy szegmens ellehetetlenítése, ahogy azt az Uber esetén is láthattuk, sosem jelenthet megoldást egy össztársadalmi problémára, csak az értelmes párbeszéd.

Tény, hogy 2014-15 körül, amikor Budapesten felrobbant a magán- és egyéb szálláshely-szolgáltatói piac, az airbnbzés, a rengeteg pozitívuma mellett negatív hatásokkal is járt. És mivel sokszor a döntéshozók előtt is ismeretlen volt ez a tevékenység Budapesten, ezért radikális megoldási javaslatok is születtek ennek a tevékenységnek a korlátozására. Annak ellenére, hogy ez a fajta üzleti modell több évtizedes múltra tekint vissza Magyarországon – gondoljunk csak a zimmer frei típusú balatoni ingatlankiadásra, vagy a falusi turizmusra, ahol ugyanez a gazdasági tevékenység folyik hosszú évtizedek óta. Ám Budapesten korábban ez nem volt számottevő mértékű ez

– mondta el a Pénzcentrumnak Schumicky Balázs, a Magyar ApartmanKiadók Egyesületének elnöke.

A robbanást követő időszakba éppen ezért megindult a lobbi ellenük: azok a szállodák, akik képtelenek voltak tartani a ritmust a megváltozott fogyasztói szokásokkal, nyilván nem nézték jó szemmel a magán- és egyéb szálláshelyek budapesti terjedését, noha nem elsősorban egymás konkurenciái, hanem egymás kiegészítői ezek. Hiszen az az utazó, aki apartmant keres, elsősorban nagyobb alapterületű helyiségre vágyik, mint egy szállodai szoba, ezen kívül konyhára, mosógépre: így ez egy egészen más szegmenst jelent, mint a szállodák vendégei. Ám ez sokszor nem volt egyértelmű sem a szállodáknak, sem a döntéshozóknak.

Mi elsősorban azért jöttünk létre, hogy képviseljük a több mint 30 ezer kiadó érdekeit. Az egyesület Budapest fókuszú, a tagságunk zöme is innen kerül ki, hiszen a fővároson kívül már léteztek azok a tradicionális érdek-képviseleti szervezetek, akik hosszú ideje küzdenek a vidéki szállásadók érdekeiért.

 -fejtette ki az egyesület elnöke.

A szabályozás kérdése

Az elmúlt időszak legfontosabb változása, hogy a kormány az önkormányzatok kezébe adta a kiadható lakások számának a meghatározását. Tehát az önkormányzat eldöntheti, hogy a magán- és egyéb szálláshelyek hány napot lehetnek nyitva az évben.

Mi azt gondoljuk, hogy ez súlyosan piactorzító és diszkriminatív -hiszen a hotelek, hostelek működését nem korlátozza. Ennek ellenére jelenleg talán az érdekvédelmi szervezetek felvilágosító munkájának köszönhetően is Magyarországon egyetlen önkormányzat sem korlátozza a kiadható napok számát ebben a szegmensben, mert ez a szektor halálát jelentené.

Hiszen, mint rávilágított, az nem is életszerű, hogy kiadom a lakásomat 250 napra albérletbe, utána kidobom az albérlőket, a maradék 115 napban pedig rövid távú kiadásban hasznosítom- miközben adózási módot sem lehet váltani. De más adminisztratív jellegű eszközökkel próbálják visszaszorítani a magán- és egyéb szálláshely-szolgáltatást, elsősorban Budapesten, azonban a kormányhivatal vagy a bíróságok rendre visszadobják az önkormányzatok ilyen irányú próbálkozásait.

EZ IS ÉRDEKELHET

Erről kevesen tudnak: csúnyán ráfizethet 2022-ben, akinek ilyen lakása van

A rövid távú, turisztikai célú lakáskiadás a kedvező adózási lehetőségek mellett is sok buktatót rejt – hívja fel a figyelmet a K-X Consulting.

Arra a kérdésre, hogy az önkormányzatok miért próbálják visszaszorítani a magánszállás-kiadókat, azt válaszolta Schumicky Balázs,  azért, mert ennek a fajta turizmusnak minden pozitívuma mellett, vannak hátrányai is. A helyben keletkező adók (idegenforgalmi adó, építményadó, áfa, turizmusfejlesztési hozzájárulást, szja) és a közvetett bevételek mellett sajnos előfordulnak problémák is. Például ha a turisták nem tartják be a közösségi együttélés szabályait, hangoskodnak, nem tisztelik az ott lakókat, ordenáré módon viselkednek a társasházakban vagy az utcán.

A politikai kommunikáció pedig rémesen leegyszerűsíti és azt közvetíti, hogy az airbnb-s vendégek dorbézolnak a bulinegyedben. Ez azonban nem feltétlenül van így, hiszen a magán- és egyéb szálláshelyek 88 százaléka 1-2 szobás lakás, értelemszerűen nem a 2-4 fős családok, baráti társaságok okoznak problémát, hanem elsősorban a nagy leány- és legénybúcsús társaságok - ezek viszont jellemzően a hostelekben vagy illegális szálláshelyeken szállnak meg (Az más kérdés, hogy adott esetben egy társasházban hogyan üzemelhet hostel…). Az önkormányzatoknak pedig nincs kapacitásuk ellenőrizni az illegális szálláshelyeket, amik ellen a megalakulásunk óta küzdünk, és lobbizunk mind az állami, mind az önkormányzati szerveknél. Sajnálatos, hogy a legtöbb új állami szintű változás a szektorban a legálisan, tisztességesen működő szálláshelyek életét nehezít, miközben a feketézés visszaszorítására az önkormányzatoknak nincs kapacitása, az állam pedig az elmúlt időszakban nem jeleskedett a hatékony intézkedések meghozatalában, pedig rengeteg javaslatot tettünk le többször is az asztalukra. Úgy tűnik, ugyanakkor, hogy az Európai Uniónak sikerült rávennie a szálláshelyközvetítő oldalakat (mint az Airbnb, Booking.com, stb.), hogy osszák meg a szállásadók valamennyi releváns adatát az állami adóhatóságokkal 2024 januárjától. Reményeink szerint ez egy rendkívül hatékony piactisztító lépés!

Igény volna rá

Jól látszik, ahogy egyre több, egyre többfelé külföldi turista érkezik Magyarországra, úgy az igények is egyre sokszínűbbek: nem feltétlenül menne mindenki szállodába, panzióba, sokan keresik a tágasabb tereket. De hogy miként alakulnak a foglalások, arról is beszélt Schumicky Balázs:

Budapestre a covid előtt egy erőteljes szezonalitás volt jellemző, így az, hogy januárban és februárban gyengébbek voltak a foglaltsági adatok, önmagában nem tragédia, és csodálkozni sem kell rajta. A furcsaság inkább az, hogy 2021 vége, 2022 eleje minden várakozást felülmúlt, egészen az orosz-ukrán háború kitöréséig, és ha emellé tettük a 2023 eleji adatokat, azt láttuk, hogy lényegesen gyengébbek a számok.

Ennek véleménye szerint  az lehetett az oka, hogy elmúlt az az utazási eufória, ami a covid miatti lezárások feloldása után megjelent – de ez önmagában nem probléma, ennél sokkal aggályosabbnak tartjuk, hogy a március is gyenge volt, holott az már a főszezon eleje, mégis csak lassan csordogáltak ebben a hónapban a foglalások a tagság visszajelzései szerint.

Nyilván ebben benne vannak a mostani nagyon magas repülőjegyárak, hiszen mind tudjuk, az olcsó repjegyek korának vége. De emellett a benzin is drága, az autós turisták, ami szintén nem elhanyagolható szegmense a beutazó turizmusnak, kétszer is meggondolják, hogy milyen messze utazzanak.

Nekik, mint elmondta, elsősorban a küldőpiacok gazdasági folyamatait kell követniük, hogy segíthessék a tagságuk működését, és bár úgy tűnik, hogy a nagy európai recesszió elmarad, és a tavaly őszi félelmek talán nem igazolódnak be, de a lakosság az infláció és a gazdasági bizonytalanság miatt sokkal óvatosabban költ. A forint most éppen valamivel erősebb, ez sem segíti a turizmust. Tény, hogy a márciust nagyon gyengének érzik  2023-ban, de valószínűleg a nem túl kedvező időjárás sem a városlátogatás irányába terelte az utazókat, illetve ismét bővül a szálláshelyek száma Budapesten, ami a kihasználatlanság növekedéséhez vezethetett. Mindenesetre a jelenlegi környezetben, amikor egyébként 16%-os hozamot lehet elérni állampapírokkal, a szálláshelyszolgáltatás piaca nem egy vonzó befektetési forma, különösen, ha valaki újonnan próbál a piacra lépni.

Az viszont már látszik az előfoglaltsági adatokból, hogy az április jól fog sikerülni, húsvétra lassan elfogynak a szálláshelyek, és már a nyárra is érkeznek az előfoglalások, sőt, a Forma-1 időszakára fél éve nem lehet szabad szállást találni. Abban bíznak, hogy a gyenge első negyedév ellenére szép évük lesz.