Repkednek a milliárdok: megtudtuk, ilyen luxuskastélyokra vadászik most a magyar elit

„Nyájas Olvasó! E sorok írója, ezúttal nem a szerelem szövevényes fordulataiba kíván beavatni. Olyan bámulatos épületek kerültek eladó sorba, amelyeket még a legkifinomultabb ízlésű viscount és viscountess is tátott szájjal nézne” – fogalmazna a Pénzcentrum cikkét látva Lady Whistledown, a Bridgerton című sorozatból ismert lapjában.

Az aktuális ingatlanpiac hirdetéseit szemlélve abban egyértelműen igaza lenne Whistledownnak is, hogy Magyarországon bőven találhatunk eladó kúriákat, kastélyokat és nem ritka az sem, amikor történelmi viszonylatban is jelentős épület bukkan fel a kínálatban. Leggyakrabban olyan ajánlatokkal találkozhatunk, ahol az ingatlan hasznosíthatóságához jelentős összeget kell még fordítanunk egy átfogó felújításra, főleg abban az esetben, ha valamilyen műemlékvédelmi szabály is vonatkozik a kiszemelt kastélyra. Mostanában azonban egyre gyakrabban tűnnek fel már felújított épületek, épületegyüttesek is a hirdetések között viszont, ha ilyen ingatlanra pályázunk, akkor mélyen a zsebünkbe kell nyúlnunk.

Kérdésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta, hogy továbbra is a hirdetések kisebb szelete tartozik a kastély, kúria kategóriába, de így is akadnak izgalmas ajánlatok. A szakértőt arról is kérdeztük, milyen lokációk a népszerűek, illetve, hogy átlagosan milyen árban mozognak az eladásra kínált kastélyok.

Évente 150-200 kastélyt hirdetnek meg eladásra. A legkevesebbet a fővárosban (évente körülbelül 20-at), a legtöbbet pedig a községekben (évente 70-90-et). 2024 első 5 hónapjában 62 kastélyt hirdettek meg az ingatlan.com-on eladásra átlagosan 472 millió forintért.”

- fogalmazott. Hozzáfűzte, hogy legjobban a fővárosi kastélyok vevőinek kell a zsebükbe nyúlni, mert a budapesti kastélyok átlagosan 1,6 milliárd forintba kerülnek, a megyei jogú városokban 568 millió forintot kell értük fizetni, a városokban 331 millió forint az átlagáruk, a községekben pedig 330 millió.

A Duna House Prime, prémium ingatlanokkal foglalkozó üzletágának aktuális kínálatában 2-2,5 százalék tartozik a kastély, kúria kategóriába. Benedikt Károly a Duna House PR és elemzési vezetője elmondta, hogy a legkedvezőbb áron, 265 millió forintért egy Komárom-Esztergom vármegyei villát, kúriát kínál a tulajdonos, amely az 1900-as évek elején épült és 2010-ben korszerűsítették. Hirdetési ár tekintetében a legkiemelkedőbb, egy fővárosi, szintén 1900-as évek elején épült kisebb kastély, villa, amelynek modernizálása hamarosan befejeződik. A felújított állapotú villáért megközelítőleg 1,3 milliárd forintot kér az eladó. Szerepel továbbá a prémium kínálatban balatoni villa, lovaskúria és szecessziós vadászkastély is. Ezek az ingatlanok zömében 10-15 évvel ezelőtt átestek már egy felújításon, így jelenleg jó állapotúak, de található közöttük frissen felújított, újszerű ingatlan is.

Érdeklődtünk arról is, hogy  inkább a felújítandó kastélyokat értékesítik többségben vagy elindult a felújított történelmi, luxus ingatlanok térhódítása a tavaly meghirdetett rekorder 11,76 milliárdos kastély nyomán.

Benedikt Károly szerint jelenleg az ország több területén is találhat az érdeklődő felújításra szoruló, műemlékvédett kúriákat az ingatlanközvetítő kínálatában, amelyek modernizálást követően turisztikai célra kiválóan alkalmasak lehetnek. Balogh László a témával kapcsolatban kiemelte, hogy mostanra a felújított, jó, újszerű állapotú kastélyok aránya 53 százalékos és csak a feladott hirdetések 22 százalékát teszik ki a közepes és felújítandó kastélyok. Érdekes, hogy a hirdetők negyede viszont nem közöl semmit a kastély állapotáról.

Az idő pénz

Egy jól árazott lakásnak vagy éppen családi háznak viszonylag gyorsan akadhat új tulajdonosa. A különlegesebb ingatlanok azonban átlagosan jóval hosszabb ideig maradnak a piacon. Kérdésünkre, hogy mennyi idő alatt cserélnek gazdát a milliárdos kastélyok Balogh László elmondta, hogy Budapesten az idén eladott egymilliárd forintnál értékesebb kastélyok 555 nap alatt keltek el, a községekben idén ugyanez 885 napig tartott, vagyis több mint két évig. A megyei jogú városokban ebben az évben nem adtak el ilyen ingatlant, de tavaly egy ilyen értékesítésnél csak 220 napra volt szükség. A városokban pedig átlagosan kereken egy év kellett, hogy vevő érkezzen a tíz számjegyű árcédulás kastélyokra.

A Benedikt Károly szerint bár a nagyértékű ingatlanokra szinte folyamatosan van kereslet, egy ekkora volumenű befektetés vevői oldalról jóval megfontoltabb, alaposabb, ezáltal időigényesebb döntési folyamatot igényel.

Az adatbázisunkban szereplő, milliárdot meghaladó, vagy akörüli értékű ingatlanok között a legtöbb már évek óta keresi a megfelelő vevőt. Az ilyen ingatlanok értékesítési idejét is befolyásolja természetesen az aktuális gazdasági helyzet, hiszen amikor alapvetően alacsonyabb a befektetési céllal kereső ügyfelek aktivitása, akkor az igazán nagyértékű ingatlanokra is kevesebb a komoly érdeklődő"

– jegyezte meg.

Történelem és milliárdos luxus?

Sokaknak csábító lehet a régi idők arisztokráciájához méltó életet élni egy igazi kastélyban. A racionalitás talaján maradva nem árt viszont kétszer is átgondolni az azonnali beköltözés lehetőségét, ha egy ilyen ingatlanba fektetnénk a megtakarításunkat. Lakhatási célra értelemszerűen nem minden helyzetben javasoltak a mai modern igényeket olykor koránt sem kielégítő kastélyok. Az előkelő, korhű építészeti elemek mellett, a mindennapi élethez szükséges komfortfokozat, a közüzemek hiányos vagy régi technikai megoldásokat alkalmazó kiépítése kényelmetlenséget és komoly anyagi terheket róhatna a felhasználóra a hétköznapokban. Gondoljunk csak, akár egy téli fűtésszezonra vagy a háztartási gépek, szórakoztató elektronikai cikkek stb. villamosenergia fogyasztására.

Érdemes ennek ellenére megvásárolni az álomkastélyt? A döntésnél mindenképpen figyelembe kell venni a hasznosíthatóságot és a kiválasztott épületre vonatkozó speciális szabályokat is. Balogh László elmondta, hogy annak ellenére, hogy gyerekként gyakran ábrándozunk arról, hogy majd egy kastélyban lakunk felnőttkorunkban, ez a gyakorlatban nem olyan egyszerű és ennek nem is csak a kastélyok bekerülési ára az oka. A fő probléma, hogy ezekre az épületekre sokszor a vételár két-háromszorosát is rá kell költeni, hogy a modern igényeknek megfelelő állapotúakká váljanak. Ráadásul a havi fenntartási költségük is milliós nagyságrendű lehet.

Díjnyertes borász paradicsom, 41 szobás antik kastély és ősfás, erdei birtok

Megnéztük a felújított kastély kínálatot és összegyűjtöttük az aktuális rekordereket. A hirdetések között találtunk budapesti villa-együttest, és magán kápolnás eldugott, erdei kastélyt is. A dobogós helyen 2023 óta, töretlenül egy szombathelyi kastély szerepel, amelyet 11,76 milliárdos áron vásárolhat meg a leendő tulajdonosa. Az osztrák határ közelében kínált ingatlant 3600 négyzetméteren 41 szobával várja új tulajdonosát. A történelmi múlttal rendelkező épületet, antik berendezésekkel együtt, teljesen felújított állapotban árulják. A bemutató szöveg szerint, a hatalmas épület további 12 szobábal bővíthető, ha esetleg valakinek nem lenne elég a 41 helyiség. A kastélyt övező terület sem okoz csalódást, a több mint 65 ezer négyzetméteres telken japánkert, franciakert és angolkert is várja a pihenni vágyókat. A parkban gyönyörű, történelmi múlttal rendelkező szobrok, különleges dísznövények, illetve körülbelül ötezer díszfa és cserje, sok ezer virág és egyéb dísznövény, több szökőkút, dísztó található.

A kifogástalan állapotú, történelmi kastélyt nehéz felülmúlni, de a toplista második helyén álló ingatlan is egészen döbbenetes adottságokkal erősíti a mezőnyt. 5 milliárd forintért vásárolható meg a 3133 négyzetméteres acsai kastély. A közel 60000 négyzetméteres birtokon a Versailles-i kastély hangulatát idéző, 1910-ben épült ingatlant, 2012-ben Herrer Y Ceasar, Ybl-díjas építész tervei alapján újították fel. A leendő tulajdonos 13 hálószobát, 2 fogadótermet, 7 fürdőszobát és egy hatalmas, száz évnél idősebb telepített fás parkot kap a pénzéért. A dobogó utolsó fokára kerülő ingatlannal sem kell szégyenkeznie az érdeklődőknek. Budapest közkedvelt, exkluzív részén, Svábhegyen, 5261 négyzetméteres telken, 2 luxusvillát vásárolhatunk a potom 2,20 milliárdos összegért. Az ingatlanhoz teremgarázs és két kültéri medence is jár. A főépületet az 1900-as évek elején építették, majd 2011-ben az eredeti tervek felhasználásával újították fel.

A rekord listánk negyedik helyén egy olyan ingatlan szerepel, ahol a birtok legalább olyan értékes, mint az épület. A bor kedvelőinek a Balatonhoz közel, Monoszlón, Veszprém vármegyében kínálják, a francia Chateaux stílusban épült, panorámás, 1615 négyzetméter alapterűletű kastélyt. A 3 szintes, 9 szobás borbirtokhoz 10 hektárnyi szőlőtermő terület is tartozik. A "Magyarország legszebb szőlőbirtoka" címet elnyert birtok pincéje körülbelül 300 éves, 2012-ben épült újjá. A monoszlói kastélyt 2,14 milliárd forintért vásárolhatja meg az új tulajdonos. A TOP5-be még egy székesfehérvári kastély is bekerült, amelyet kicsit kedvezőbb, 1,96 milliárd forintos áron hirdetnek. Viszont ez a kastély egyediségével jelentősen kiemelkedik a mezőnyből. A Budapesttől autóval 40 perc alatt elérhető megyeszékhelyen, egy 23,13 hektáros ősparkban kínálják a történelmi birtokot. A "saját erdőben" 3 épület helyezkedik el: a 800 négyzetméteres nagy kastély, a 250 négyzetméteres kiskastély és a 150 négyzetméteres fürdőház. A területen egy ritkaságnak számító magán kápolna is van, ahol a leírás szerint megtalálható a püspök díszes ereklyetartója, benne szövetdarabokkal, amely átitatódott a mártírhalált halt püspök vérével. A kastélyt gondozott angolpark övezi.

Kinek éri meg a kastély-biznisz?

Benedikt Károly szerint, egy 1800-1900-as évek során épült, kastélynak, kúriának, bármilyen állapotú is legyen éppen, története és ezáltal eszmei értéke is van. Az ilyen épületek hotelként, rendezvényhelyszínként történő hasznosítása ideális befektetési cél lehet a vállalkozók számára.

Jelentős presztízs értékkel is bírnak ugyanakkor a kastélyok és kúriák, a tehetősebb, zömében külföldi vásárlók sok esetben magáncélra, egy csendes, elvonulásra alkalmas, különleges vidéki birtok kialakításához választanak ilyen ingatlant”

– fűzte hozzá. A szakértő kiemelte, hogy amennyiben műemlékként tartják nyilván az adott ingatlant, úgy a felújítási munkálatok, valamint az állagmegóvás tekintetében is nagyobb körültekintésre van szükség. A hatályos jogszabályok szerint ilyen ingatlanok esetében a tulajdonos köteles gondoskodni az ingatlan védettségéhez méltó állapot megóvásáról, illetve karbantartásáról.

Akár turisztikai, akár lakhatási célú használatban gondolkodik is az ügyfél, az ingatlanszakértők tapasztalatai szerint érdemes minél alaposabb információkat szerezni az adott épülettel kapcsolatban”

– fogalmazott. Hangsúlyozta, hogy egy ilyen kastély energetikai korszerűsítése, felújítása, majd pedig a fenntartása sem egyszerű feladat, ráadásul, ha műemlékről van szó, akkor az azzal kapcsolatos előírásokkal is érdemes tisztában lenni, ugyanis, ha valaki nem megfelelően bánik egy műemléknek számító épülettel, az jelentős bírság kiszabására is számíthat.

Megkérdeztük a szakértőket arról is, hogy a Nemzeti Kastélyprogram lezárultával tapasztaltak-e bármilyen változást a kínálatban. Balogh László válaszában úgy fogalmazott, hogy az aktuális 200 ezer meghirdetett ingatlan között, pár száz kastély nagyon kis részt tesz csak ki. Ennek megfelelően pedig nagy változások csak lassú folyamatok eredményeként mutatkoznak meg egy ilyen speciális részpiac esetében. Megjegyezte, hogy a Kastélyprogram az üzletág szempontjából, viszont egyértelműen jó volt arra, hogy felhívta a figyelmet ezekre az ingatlanokra is, amelynek következtében sok különleges, akár évszázados történelmi háttérrel rendelkező kastély újulhatott meg és kerülhetett piacra. Ez mindenképpen egy komoly változás a szakértő szerint a korábbi évekhez képest, amikor a legtöbb kastély csak erősen felújítandó állapotban szerepelt a kínálatban.

Egy lottónyeremény vagy egy giga hitel?

Átlagos esetben egészen ritkán fordul elő, hogy az embernek milliárdos összegek befektetésén kell gondolkodnia. Azonban egy lottónyereménynek vagy egy rendkívül sikeres biznisznek köszönhetően megeshet, hogy nagyobb összeg ütheti az ember markát. Az egymilliárd feletti árazású ingatlanok vásárlásánál nem túl gyakori, hogy magánszemélyek hitelből próbálnák fedezni a vételár egy részét, de abban az esetben, ha mégis felmerülne ez az opció, hasonló szabályok érvényesülnek itt is, mint a hagyományos lakásvásárlásoknál.

Ahhoz, hogy meghatározzuk, maximum mekkora lakáshitelre vagyunk jogosultak, két dolgot mindenképpen figyelembe kell vennünk. Az egyik a JTM mutató, ami meghatározza, hogy a nettó jövedelmünkhöz képest maximálisan mekkora havi törlesztőrészletet vállalhatunk az adóstárs jövedelmét is figyelembe véve, a másik pedig a HFM mutató, ami azt mutatja meg, hogy a fedezeti ingatlan forgalmi értékétől függően mekkora hitelösszeghez juthatunk

- mondta a témához kapcsolódóan Futó Péter, a Portfolio ingatlanpiaci elemzője.

A JTM mutató szabályai szerint változó kamatozású jelzáloghitelek esetében a nettó jövedelem 25%-áig, 5 éves kamatperiódus mellett a 35%-áig, legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozás mellett pedig az 50%-áig vállalhatunk jelzáloghitel-törlesztést. Abban az esetben, ha a hitelt igénylő adóstársak jövedelme eléri a nettó 600 ezer forintot, a fenti arányok 30, 40 és 60 százalékra emelkednek. A HFM mutató a legtöbb esetben a fedezetbe bevont ingatlan értékének legfeljebb a 80 százaléka lehet, vagyis az ingatlan vásárlásához legalább 20 százalék önerő szükséges. Ez alól a 41 év alatti elsőlakás-vásárlók jelentenek kivételt, számukra elegendő a 10 százalék önerő, így ők akár az ingatlan értékének 90 százalékára is kaphatnak hitelt, feltéve, ha a már említett jövedelmi kritériumoknak is megfelelnek

- fejtette ki Futó Péter.

Hozzáfűzte, hogy nagyértékű ingatlanok, például kastélyok esetében is ezek a szabályok érvényesülnek, viszont ahhoz, hogy valaki egy ilyen értékű ingatlant hitelre vásároljon meg, kiemelkedően magas, akár többmillió forintos havi jövedelemre van szüksége.

Te mit gondolsz a saját márkás termékekről?

A következő hetekben a Pénzcentrum és a Debreceni egyetem közös, nagymintás felmérést végez, hogy kiderüljön, hogyan vélekednek a hazai vásárlók az ún. kereskedelmi/saját márkás, illetve a gyártói márkás termékekről. Az alábbiakban arra szeretnénk megkérni, hogy töltsd ki a kérdőívet, ezzel segítve munkánkat. Köszönjük!