Ilyen házakba menekülnek a drága hitelek elől a kispénzű magyarok: tényleg megéri belevágni?

A magas hitelkamatok továbbra is megnehezítik a saját ingatlanhoz jutást, így többen kénytelenek lejjebb adni a megvásárlandó ingatlanokkal szemben támasztott igényeikből és alacsonyabb költségvetésből megoldani a lakhatást - fogalmazott a Pénzcentrum megkeresésére Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Azok, kiknek kevesebb összeg áll rendelkezésre az otthonteremtéshez és előnyben részesítik a természet közelségét, és az ezzel járó csendet és nyugalmat, azok előszeretettel választják a zártkerti ingatlanokat.

A rezsicsökkentés eltörlése, a kiugró infláció és a hitelkamatok emelkedése átrajzolta az ingatlanpiacot, olyan vásárlók is megjelentek a zártkertek iránt érdeklődők között, akik eladták belterületi otthonaikat, végtörlesztették a hitelüket és a fennmaradó összegből vásároltak maguknak másik otthont

- példálózott, majd pedig arról beszélt, hogy a belterületen fekvő hasonló adottságokkal rendelkező családi házak jellemzően drágábbak, mint a külterületen elhelyezkedő társaik, azonban ahogy a belterületi ingatlanok meredek áremelkedése megállt, úgy a zártkertek tekintetében is az árak stagnálását tapasztalják a Duna House szakértői.

Áresésre nem érdemes várni, a tulajdonosok körében az árcsökkentés továbbra sem jellemző, inkább engednek komoly érdeklődés esetén a vevői alkunak. Megfizethetőségük miatt jelenleg erős a kereslet a zártkertekre, de a megfizethető árkategóriájú családi házakra is van érdeklődés. Inkább az ár befolyásolja az ügyfeleket, az elhelyezkedés tekintetében készek kompromisszumot hozni

- tette hozzá.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a zártkertek kapcsán pedig kifejtette, ezek az ingatlanok jellemzően azok körében népszerűek, akik az átlagosnál olcsóbb, jelentős zöldterülettel rendelkező ingatlant szeretnének vásárolni. Adataik szerint jelenleg több mint 4000 ilyen ingatlanhirdetésből válogathatnak a zártkert-vadászok.

Hozzá kell tenni azonban, hogy ezekre az ingatlanokra speciális szabályok vonatkoznak a beépíthetőség és hitelezhetőség szempontjából is. A zártkertek ugyanis jellemzően olyan külterületi telkek, amelyet ugyan be lehet építeni, de a beépíthetőség felső határa tipikusan 3 százalék. Ráadásul ide lakcímkártyát is sokszor csak bajosan lehet szerezni, ami számos nehézséggel járhat. 2017. december 31. vízválasztó volt a zártkert-tulajdonosok életében, mert ezeket az ingatlanokat díjmentesen lehetett átminősíteni művelés alól kivont területté minősíteni

- emlékeztetett a szakértő, aki szerint ennek azért van jelentősége, mert ha a zártkerti ingatlan nem művelés alól kivont terület, akkor ott a tulajdonosnak hasznosítási kötelezettsége van. Ez azt jelenti, hogy a termőföldön a művelési ágának megfelelően kell termelni, ha ezt a tulajdonos elmulasztja, akkor akár földvédelmi bírságot is kiszabhatnak rá. A művelés alól kivont területté átminősített zártkertek adásvétele ráadásul sokkal egyszerűbb, mert minden más esetben ugyanazok a szabályok vonatkoznak rá, mintha termőföldet szeretne értékesíteni.

Az OTP Ingatlanpont megkeresésünkre azt közölte, hogy a zártkertek esetében tapasztalataik alapján nem definiálhatjuk azokat önálló piaci szegmensként és a zártkertek árát is számos tényező befolyásolja, ezek közül pedig nem feltétlenül az a legfontosabb, hogy az adott ingatlan zártkerti besorolású-e.

Általánosságban a keresletet a helyi viszonyok és lehetőségek alapvetően meghatározzák. Például kisebb településeken, ahol a lakosság általános életszínvonala alacsonyabb a környező városokhoz képest, ott jellemzően a gazdálkodási célú vásárlás lehet jellemző, míg ahol jelentős a vízparti turizmus, ott állandó az érdeklődés

- tették hozzá.

Erre figyelj, ha belevágnál!

Zártkerti ingatlan vásárlása előtt érdemes alaposan áttanulmányozni a telekkönyvet és az ingatlan tulajdoni lapját, hogy meggyőződjünk arról, hogy az ingatlan kül- vagy belterületi, művelés alól kivont terület-e és a telken található épület szerepel-e a nyilvántartásban, illetve hogy kategóriáját tekintve lakóingatlannak minősül-e - hívták fel a figyelmet az Ingatlanpont szakértői.

Emellett arról is érdemes előre tájékozódni, hogy a helyi önkormányzat tervezi-e az adott településrész belterületté minősítését és infrastrukturális fejlesztését a jövőben, hiszen ezek alapvetően meghatározzák mind a jövőbeni lehetőségeket, mind a zártkerti ingatlan értékét. Arra a kérdésünkre, hogy milyen hitellehetőségei vannak annak, aki ilyen ingatlant vásárolna, az OTP Bank az alábbiakat osztotta meg velünk:

A zártkert megnevezésű ingatlan fedezetként elfogadható, így amennyiben a hitelcél megvalósítása zártkert megnevezésű ingatlanon történik, akkor másik ingatlanfedezetre nincs szükség. Zártkert esetén az építésügyi hatóság lakóingatlan építésére is adhat engedélyt, illetve lakóingatlan építését is jóváhagyhatja, lakáscélú jelzáloghitel ebben az esetben helyezhető ki. Zártkert megnevezésű ingatlanon nem lakóingatlan építése, megvásárlása, bővítése, korszerűsítése szabadfelhasználású jelzáloghitellel finanszírozható a hitelfelvételhez szükséges egyéb feltételek megléte esetén.

A finanszírozás kapcsán Balogh László azt hangsúlyozta, hogy

állami támogatásokat csak lakóingatlanok esetében lehet igényelni, és a bankok is általában ezeket hitelezik.

Hozzátette, ez nem zárja ki, hogy állami támogatásokat (pl. csok-ot) vagy hitelt igényeljünk zártkerti ingatlanokra. Ennek viszont előfeltétele, hogy a tulajdoni lapon fel legyen tüntetve az épület is mégpedig lakóház megnevezéssel. 

Ennyivel olcsóbbak, mint a belterület

Arra is kíváncsiak voltunk, hogy manapság mennyivel kedvezőbb áron lehet hozzájutni egy-egy zártkerti besorolású ingatlanhoz, egy-egy adott település belterületeihez képest. Balogh László ennek kapcsán arról beszélt, hogy a zártkerti ingatlanok árait nagyon nehéz összehasonlítani a település többi ingatlanával, mert sok esetben termőföldek árát kell más kül- vagy belterületi ingatlanok áraival összemérni.

Egy dolog azonban biztos: ha valaki jelentős zöldterülettel rendelkező ingatlant szeretne vásárolni, akkor a zártkerti ingatlanokat akár 50-70 százalékkal is olcsóbban megveheti mint például egy hasonló méretű építési telket. De hiba lenne azt gondolni, hogy minden zártkerti ingatlanhoz fillérekért lehet hozzájutni, mert nem kevés olyan zártkert is létezik, aminek az értéke 9 számjegyű forintban kifejezve

- húzta alá.

Benedikt Károly arra hívta fel a figyelmet, hogy nem mindegy, hogy mit mivel hasonlítunk, hiszen hasznosítás, lokáció és a területen lévő növényzet függvényében is jelentősen változhatnak az árak. És a zártkertek esetén gyakori, hogy csak megnevezése alapján tartozik az ingatlan a gazdasági épületek közé, de belülről már minden szempontból lakóingatlannak felel meg, hiszen minden megvan benne, ami egy belterületi házban megtalálható.

A jó szigetelés, a víz és villany elérhetősége szintén jelentősen alakítja az árakat. Komárom-Esztergom megyében a 30-40 milliós zártkerti ingatlan sem ritka, de alapvetően helyrajzi kérdés a népszerűség és az ár is. A Szentendrén vagy Biatorbágy vonzáskörzetében található zártkerti ingatlanok árait szinte össze sem lehet hasonlítani mondjuk a keleti régiókban található zártkerti ingatlanokéval, ahogy a népszerű borvidékeken található zártkertek is lényegesen más értéket képviselnek

- sorolta a szakember.

Ezek most a legnépszerűbb területek

Arra a kérdésünkre, hogy az ország melyik részében jellemzőbb, hogy a vásárlók zártkerti ingatlanokat keresnek a vásárlók, az OTP Ingatlanpont megosztotta velünk az országos hálózat tapasztalatait:

• A főváros vonzáskörzetében nem tapasztaltak olyan keresési igényt, ami konkrétan zártkertre irányult volna, míg Észak-Magyarország esetében nem számottevő az ilyen ingatlanok aránya.
• Az Észak-Dunántúlon a korábbi években elsősorban hobbi/kertészkedés céljából vásároltak ilyen ingatlanokat, míg az utóbbi időben egyre keresettebbek az olyan zártkertek, amelyek közel vannak a belterületi lakórészekhez, és ott akár egy új ingatlant létesítenek életvitelszerű bentlakás céljából.
• Dél-Alföldön a pandémiás időszakban jelentősen megugrott a kereslet a zártkerti ingatlanok iránt, azonban a korlátozások megszűnésével ez az érdeklődés is a megszokott szintre esett vissza.

Mint ismertették: a korábbi kereslet az árak alakulásában is megmutatkozott, a jó adottságokkal rendelkező, azonnal költözhető zártkerti ingatlanok árai jelentősen emelkedtek.

Mára az ingatlanpiacon tapasztalható hatásoknak köszönhetően ezeknek az ingatlanoknak az árai jellemzően csökkennek, azonban a keresletet és az árak alakulását erősen befolyásolja az, hogy az adott ingatlan a településhez képest hol helyezkedik el, milyen a településrész infrastruktúrája, mennyire rendezett, és milyen településfejlesztési tervek vannak. A zártkerti ingatlanokat életvitelszerűen vásárolni kívánók száma csökkent, hiszen ezek rendezhetősége sok kérdést vet fel

- tették hozzá.

Nem feltétlenül filléresek, sőt!

A legolcsóbb és legdrágább zártkerti ingatlanok kapcsán Balogh László elmondta, hogy manapság is egyértelműen a Balaton a legdrágább és legfelkapottabb zártkerti régiója az országnak. Ezek esetében a nagy értéket a balatoni elhelyezkedésen felül az adja, hogy a telkek mérete 5-10 ezer négyzetméteres vagy még nagyobb. Ekkora területre ugyanis már 3 százalékos beépíthetőség mellett is lehetőség nyílt luxus minőségű villák felépítésére.

A legdrágább ilyen zártkerteket 400-500 millió forintért árulják. Ehhez képest a legolcsóbb zártkertekért kevesebb mint egy millió forintot kell fizetni. Őket tipikusan az ország keleti felében találjuk

- mondta a szalkember, aki megosztotta velünk azt is, melyek most a legdrágábban hirdetett zártkerti ingatlanok a kínálatban.

Ha valaki csak telket szeretne vásárolni, akkor a legdrágább zártkertért a Balaton-felvidékre kell utaznia, mégpedig Monostorapátiba. Itt több mint 100 ezer négyzetméteres zártkerti ingatlant vehet 830 millió forintért.

Ha épülettel együtt szeretnénk zártkerti ingatlant vásárolni, akkor is a balatoni régió lesz a befutó. Alsópáhokon ugyanis 460 millió forintért egy 2016-ban épült négyszobás, minden igényt kielégítő mediterrán típusú villát vásárolhatunk. A több mint 6000 négyzetméteres parkosított telken még egy jelentős halállománnyal rendelkező saját kerti tó is található.

Az árakat tekintve bronzérmes zártkert Zamárdiban van, ahol egy 10 ezer négyzetméteres telken található 300 négyzetméteres, 5 szobás villát vásárolhatunk.

Ehhez képest a másik pólus, vagyis a legolcsóbb zártkert most Miskolcon van, ahol 980 ezer forintot kell fizetni egy 980 négyzetméteres telken található 25 négyzetméteres házért.

A legdrágább és a legolcsóbb zártkert értéke között tehát majdnem ezerszeres a szorzó, ami óriási különbség

- hívta fel a figyelmet.