Nagyot kaszálhatsz most ingatlannal: mutatjuk, hol érdemes vásárolni

Idén is folytatódott a lakásárak országos emelkedése, amit továbbra is a fővárosi lakáspiac húz. 2017 első három hónapjában 3,1 százalékos emelkedés volt tapasztalható az azt megelőző negyedévhez képest, a második negyedévben viszont már enyhén, 2,1 százalékra mérséklődött a drágulás. A lakásárindexek a 2008-as csúcsértékeknél 20-25 százalékkal állnak magasabban, a válság mélypontjához képest pedig közel 50 százalékot emelkedtek, de Budapesten ennél is többet. Mindez azt jelenti, hogy mostanra az inflációval korrigálva is elértük a kilenc évvel ezelőtti rekordokat, így reálértéken is kijelenthető, hogy

Az eladók által gyakran túlárazott lakásokra viszont ismét elkezdett nőni az alku. A vásárlók 2017 első három negyedévében Észak-Magyarországon és a Dél-Alföldön alkudtak a legtöbbet, ahol átlagosan 5 százalékot tudtak lefaragni az árból. A tégla építésű lakásokra országszerte 3-5 százalék volt a vevői alku, családi házakra Budapesten és vidéken egyaránt 4-7 százalék volt jellemző. Ugyancsak a piaci mérséklődés jele, hogy az utóbbi időben az értékesítési idő is valamelyest emelkedett. Az idei év első felében átlagosan 100 nap alatt keltek el a tégla építésű lakások, míg a panelek 70-75 nap alatt találtak csak gazdára. A legtöbbet a családi házat eladóknak kellett várniuk, nekik Budapesten 170-180 napig tartott a megfelelő vevő megtalálása, míg a vidéki családi házak esetében a többség 180-200 nap között volt.

Ugrás előtt a lakásárak a Duna-parton

Ugyan a mérséklődés jelei már több részpiacon érzékelhetők, egyértelműen vannak olyan lokációk, amelyek rendíthetetlenül törnek a magasba. Az elmúlt években például egyre nagyobb szerepet kap a Duna-part fejlesztése is. Elég a tavaly megújult Nehru-partra gondolni, ami most már játszótérrel, sportpályával és persze egy csodás kerttel várja a kikapcsolódni vágyókat. Mindez persze még kevés, hiszen a Duna-partokban rejlő lehetőséget évek, sőt évtizedek óta nem aknázták ki. Már 2014-ben átfogó elemzés készült a Duna menti Területek Összehangolt Fejlesztése Tematikus Fejlesztési Program keretében. Ebben hangsúlyozzák,

Nem csoda tehát, hogy egyre több cég látta meg a fantáziát a Duna-partban. Jó példa erre a BudaPart néven futó fejlesztés is. A Kopaszi-gát mellett, a Lágymányosi-öböl másik oldalán kezdték meg az új városrész kialakítását, ahol a lakások mellett irodák is épülnek: összesen 6 ezer ember lakhat majd itt és 25 ezer ember dolgozhat a területen. Még egy bevásárlóutcát is létrehoznak, és több sportpálya és fitneszterem is épül majd a folyóparton.

- mondta el korábban a Pénzcentrum megkeresésére Kiss Ákos, a Property Market lakóingatlan értékesítési és kommunikációs igazgatója.

EZ IS ÉRDEKELHET

Ugrás előtt a lakásárak a Duna-parton: mutatjuk, hol érdemes most vásárolni

Pusztuló városrészek kapnak új lendületet.

Külföldi és magyar befektetők a piacon

Bár a lakáskiadással elérhető hozamok csökkenésnek indultak, a lakóingatlanok még mindig vonzó alternatívának bizonyulnak más befektetési termékekkel szemben. A budapesti lakásárak ugyanakkor egyre inkább zárkóznak fel a nyugat-európai árszínvonalhoz, így a belvárosban mostanra az egymillió forintos négyzetméterár sem ritka. Az átlag természetesen még nem éri el ezt, 2017 első két negyedévében a KSH 400 ezer forint körüli átlagos négyzetméterárakat mért Budapesten. A legdrágább kerület továbbra is az V., ahol a rövidtávú lakáskiadás és a tőkeerős külföldi - főként kínai - vásárlók is erősítik a keresletet.

A tavalyi évben az összes adásvétel 4,9 százaléka kapcsolódott külföldi állampolgárokhoz. A legtöbb külföldi vásárló német, román, kínai és szlovák állampolgár volt, ők vásárolták meg az összes külföldi tulajdonba került lakás felét. A kínai, izraeli és a vietnámi vásárlók döntően Budapest iránt érdeklődtek, lakásvásárlásaik 85-90 százaléka itt valósult meg. A német, osztrák, holland, belga, svájci, román és szlovák állampolgárok ezzel szemben 80 százalék fölötti arányban a vidéki lakásokat keresték. Mindez a vásárolt lakások értékében is meglátszik. Egy Romániából érkezett vevő átlagosan 10 millió forintért vásárolt, a hollandok 12, a németek átlagosan 17 millió forintot költöttek erre a célra. A befektetési szándékkal megjelenő kínai vevők ezzel szemben a kiemelkedően nagy értékű ingatlanokat keresték, vásárlásaik átlagos értéke elérte a 39 millió forintot. Meghaladta a 30 millió forintot még az orosz és az amerikai állampolgárok vásárlásainak átlagos értéke is.

Szintén a befektetési célú vásárlások miatt drágult meg a VI. kerület is, ami átlagárban közelíti a hagyományosan is drágának számító I., II. és XII. kerületeket. Az átlagosnál valamivel drágább még a VII., a XI. és a XIII. kerület, a legolcsóbban pedig a külső pesti kerületekben juthatunk lakáshoz, ahol az árszint megegyezik a legdrágább megyeszékhelyek átlagával. Budapest legolcsóbb kerületeiben a győrihez hasonlóak az árak, ami jól mutatja, hogy a vidéki és a fővárosi árszínvonal mennyire eltávolodott egymástól. Ez a fővárosból vidékre költözőknek kedvez, fordítva viszont megnehezíti a lakásvásárlást. Egy közepes átlagos dunántúli kisvárosban eladott 100 négyzetméteres családi ház árából Budapesten legfeljebb egy garzonlakás jön ki.

Mi lesz az Airbnb-vel?

A világ számos belvárosában az Airbnb is szerepet játszott abban, hogy korábban soha nem látott magasságokba emelkedtek a lakásárak. Az Airbnb, elsősorban a magyar fővárosban szárnyal, a turisztikailag aktív időszakban közel tízezer lakás áll a látogatók rendelkezésére. Éppen ezért nem meglepő, hogy egyre több helyen merül fel a rövidtávú lakáskiadás korlátozása. Budapesten például a VIII. kerület vezetne be hasonló intézkedéseket, ahol csak akkor adnának hozzájárulást a lakás funkcióváltásához, ha ennek lehetővé tétele szerepel a társasház szervezeti és működési szabályzatában. Ugyanakkor ennek végrehajtása erősen kérdéses, dr. Ódor Dániel meglátása szerint a társasház ugyanis bírságot nem szabhat ki, bírósághoz kell fordulnia a korlátozás érvényesítése érdekében, ami nehézkes, ezt követően pedig még végrehajtást kell kérni. A valóságban tehát nem tudják ezt a SZMSZ-ben rögzített korlátozást érvényre juttatni a házak.

Bizonytalan környezetben bővülő építőipar

A lakásárak emelkedése a fejlesztők számára is lehetővé tette a nyereséges építkezést, így a beruházások száma is gyors ütemben emelkedik. A KSH felmérése alapján 2017 I. félévében 5004 új lakás épült, 46 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 19 823, ami 40 százalékkal több, mint 2016 I. félévében. Az új lakások áremelkedését az egyre dráguló munkaerő, a speciális szakipari dolgozók hiánya és a szintén nagy ütemben emelkedő építőanyagköltségek is erősítik. Egyre gyakrabban fordul elő, hogy a projektek meghirdetésekor érvényes ár a kivitelezés során emelkedik.

Szintén az új lakások árára lesz hatással, hogy a jelenleg ismert tervek szerint 2020-ban az új lakások áfája a most érvényes 5 százalékról 27 százalékra emelkedhet, ami számos kockázatot rejt magában. A magasabb ár elbizonytalanítja a vevőket, miközben a fejlesztők sietsége miatt tovább élesedhet a szektort sújtó kapacitáshiány. A piac szereplői éppen ezért egyre fontosabbnak tartják az kedvezményes áfakulcs meghosszabbítását. Sőt, meg nem erősített hírek szerint kormányzati oldalon már vizsgálják az 5 százalékos áfakulcs megtartását.

Radikális ötletek a lakásállomány megújítására

Az, hogy mennyi lakás épül, a meglévő állomány szempontjából is fontos. A magyarországi 4,4 millió lakás egyre jobban öregszik, amit egyrészt új lakások építésével, másrészt a meglévők felújításával lehetne kezelni. Különösen a panelek jövője kérdéses, amik felújítás nélkül az élettartamuk végéhez közelednek. Mindez kormányzati szinten is egyre többször felmerül. Az elmúlt évek panelprogramjai sokat javítottak a helyzeten, de hosszú távon olyan ötletek is szóba jöttek, hogy a panelházak felső szintjeinek visszabontásával lehetne élhetőbbé tenni a lakótelepeket, vagyis az elmúlt években lezajlott energetikai korszerűsítések után, akár radikálisabban is hozzányúlna a kormány az elavult épületekhez. Bár a bontás könnyebb, mint az építés és a világ több országában is vannak ilyen formán átalakított épületek, Magyarországon valószínűleg nem fogják tömegesen ezt a módszert alkalmazni. Az viszont biztos, hogy a kérdésre a jövőben megoldást kell találni.

Erősödő hitelezés

A magyar bankoknál a jól teljesítő ingatlanhitelek aránya mostanra a régiós átlag fölé emelkedett, a kamatok soha nem voltak még ilyen kedvezők. Az MNB adatai szerint 2012-ben még évi 11 százalék körüli forinthitelkamattal kellett számolniuk azoknak, akik új otthonukat hitelfelvételből akarták finanszírozni, míg 2014-ben már csak 6,7 százalék körül mozogtak az átlagkamatok. Az ereszkedés az utóbbi években sem torpant meg, ma már különösebb erőfeszítés nélkül találhatunk 4,5 százalékos kamatok mellett lakáshitelt, ez ugyanis most az átlag.

A kamatperiódusokat vizsgálva megfigyelhető, hogy a legnagyobb esést a változó kamatozású lakáshitelek kamatai szenvedték el, 6,2 százalékról egészen 3,3 százalékig csökkentek. Az 1-5 év közötti kamatperiódusú lakáshitelek is jelentősen, 7,5 százalékról 5,1 százalékra estek az elmúlt három évben. Szinte hihetetlen, de a Portfolio elemzése szerint 2012-ben még 30 millió forintot kellett visszafizetni egy 20 éves futamidejű 10 millió forintos lakáshitelért, ma már akár 17 millió forintért is megkapjuk ugyanezt a hitelt. Egy öt évvel ezelőtti, 20 éves futamidejű hitel mai változata pedig, ugyanolyan törlesztőrészlet mellett a mai kondíciókkal már 10 év alatt visszafizethető.

KATT! Nem hiszed? Keresd fel a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorát!

Hozamvadászat az iroda- és kiskereskedelmi ingatlanok piacán

Hiába azonban a kamatok erőteljes csökkenése nyomán kialakult nagyságrendi növekedés a hitelkihelyezéseknél, fejlesztői szinten a bankok még mindig az irodahitelezést helyezik előtérbe a lakásépítésekkel szemben. A trendet erősíti, hogy a JLL legfrissebb piackutatása alapján az irodapiaci hozamok 6,00 százalékon állnak (50 bázispontos csökkenés az előző negyedévhez képest), a bevásárlóközpontok estében szintén 6,00 százalék a hozam (változatlan az előző negyedévhez képest), míg a logisztikai szektor hozama 7,50 százalék (25 bázispontos csökkenés az előző negyedévhez képest).

A lakás- és az irodapiac mellett sokkal kevesebb szó esik az ingatlanpiac egy kisebb, de annál fontosabb szegmenséről, a kiskereskedelmi ingatlanok piacáról. A kiskereskedelmi ingatlanok jelentősége vitathatatlan, a mindennapok során - ha közvetetten is - mindenkit érintenek az ekörül zajló folyamatok. Néhány évvel ezelőtt még a budapesti belvárosban is szép számmal lehetett üresen álló üzlethelyiségeket találni, a tulajdonosok gyakran áron alul kínálva sem tudták eladni vagy kiadni az ingatlanjaikat.

Mostanra viszont a trend megfordult, a befektetők szinte sorba állnak a legjobb elhelyezkedésű kiskereskedelmi egységekért, így például a belvárosi kereskedelmi ingatlanok mellett egyértelmű felértékelődés figyelhető meg a városközponttól némileg messzebb álló területeken is. Mint azt már feljebb is említettük, nem véletlen, hogy a Kopaszi-gát mellett is kiemelt jelentőséget fordítanak a kereskedelmi ingatlanokra is, így hamarosan bevásárló utcával bővülhet a Lágymányosi-öböl másik oldalán épülő új városrész.