Ennyire jó befektetés néhány millióért garázst venni

Az FHB Otthontérkép adatai szerint egy átlagos budapesti teremgarázsi hely, illetve garázs 1,762 millió forintba került 2011-ben, ám ez az érték időben jelentős változást mutatott az elmúlt évtizedben. Az elmúlt éveket vizsgálva több szakaszt lehet elkülöníteni a budapesti garázspiacon.

A konjunktúra időszakában, 1990 és 2006 között, a nominális garázsárak majdhogynem megduplázódtak: a kezdeti 1,11 millióról hét év alatt 1,95 millió forintra emelkedtek az értékek. A legjelentősebb növekedés 1999 és 2002 között következett be. Ez idő alatt 685 ezer forinttal emelkedtek az árak, évente átlagosan 228 ezer forinttal. 2002 és 2006 között tovább tartott ugyan a folyamatos növekedés, ám mértéke jelentősen csökkent: 4 év alatt 150 ezer forinttal lettek drágábbak a fedett gépkocsibeállók.

A 2006-os csúcs elérése után azonban az erőteljes növekedés összességében csökkenő tendenciát mutatott a vizsgált időszak második felében. 2006 és 2011 között közel 200 ezer forinttal vált olcsóbbá az átlagos budapesti garázs. A konjunktúra utáni szakasz két periódusra különíthető. 2006 és 2008 között több mint 33 ezer forinttal csökkentek a garázsárak, tehát az erőteljes árnövekedés már a gazdasági válság bekövetkezte előtt megtört. A második periódus elején, a válság kitörésekor, drasztikus csökkenés volt tapasztalható a garázspiacon is: egy év alatt valamivel több mint 175 ezer forintot zuhant az átlagos budapesti garázs ára. 2010-ben ugyan enyhe emelkedésbe fordultak az árak, ám 2011 újból árcsökkenést hozott a fővárosi garázspiacon.

A garázsárak időbeli alakulása szorosan követte az országos lakáspiac árváltozásait. Az FHB Lakásárindex és az újonnan számított Garázsárindex éves százalékos változását vizsgálva azt látjuk, hogy a nominális lakásárak a 1999-től 2008-ig megháromszorozódtak, majd a válság kitörése óta elkövetkezett három évben közel 20%-kal csökkentek. A fogyasztói árindexszel deflált értékek esetében is a kezdeti erőteljes növekedést stagnálás, majd csökkenés követte. A lakások reálértéke 1999 és 2006 között megduplázódott, majd a válság kezdetéig stagnált, utána viszont csökkent. 2011 végén a 2000-es reálérték csupán 93,3%-át érte el az átlagos magyarországi lakás.

Összességében elmondható tehát, hogy a budapesti garázsárak piacán a lakásárakhoz hasonló tendenciák érvényesülnek. Mindkét esetben megfigyelhető 1999 és 2006 között egy erőteljesen felívelő szakasz, amelyet hároméves stagnálás követ a válság kezdetéig, utána még a nominális értékek is csökkenést mutatnak.

Drága környék, drága parkolás?

A garázsok esetében mind a keresleti, mind a kínálati oldalon közismert folyamatok alakították a piacot. A keresleti oldalon természetesen kereshetünk összefüggést a budapesti személygépkocsi állománnyal. A garázsáraknál használt korszakolásban érzékelhetőek a folyamatok. Az ezredforduló előtti felívelés a személygépkocsik számában folyamatos volt, ami a garázsok iránti keresletet is növelte. Ezután szerényen csökkent az autók száma, valószínűleg az agglomerációba költözési trenddel összefüggésben. A válság természetesen megtépázta az autópiacot is, és 2008 után határozottan csökkent a fővárosi személygépkocsik száma. A válság előtt a kínálati oldal - a lakásépítési boommal párhuzamosan - bővült. Ehhez a bővüléshez hozzájárult az új parkolóházak átadása, illetve, hogy az önkormányzatok szabályzatban írták elő az új épületekhez szükséges parkolóhelyek mennyiségét.

Ha megnézzük az Otthontérképen a garázsárak térbeli alakulását, akkor láthatjuk, hogy a belvárostól kifelé haladva általában olcsóbbak a garázsok. A legmagasabb vételárat az V. kerületben és Belső-Ferencvárosban kell fizetni egy garázsért. Itt az átlagos tranzakciós ár 3,2 millió forint felett volt 2011-ben. A drága (jellemzően 2,7 és 3,2 millió forint közötti) kategóriába sorolható továbbá a Belső-Teréz-, Belső-Erzsébet- és Belső-Józsefváros is, továbbá a Várnegyed. 2,2 és 2,7 millió forintba kerül egy átlagos garázs Középső- és Külső-Terézvárosban és -Józsefvárosban, valamint Újlipótvárosban, a Rózsadombon, Pasaréten, Gazdagréten, a Sashegy környékén, Csillaghegyen és a Rómaifürdőnél. A budai oldal sokkal drágábbak az autótárolók: garázst 1,7 millió forint alatt csak Gazdagréten érdemes keresni. Ellenben a pesti oldalon a Nagykörúton kívül csak Káposztásmegyeren haladják meg az 1,7 milliót.

Parkolási díjak Budapesten

A parkolóhelyek áraira természetesen hatással vannak a parkolási díjak is. Budapesten kiemelkednek a pesti belváros és az I. kerület legmagasabb parkolási díjai. Itt egy órányi parkolásért 400 forintot kell fizetniük az autósoknak. Az V. kerület egyes részein, valamint a Várnegyedben pedig ennél is drágább vagy tiltott a parkolás. A pesti belváros fajlagos lakásárakhoz képesti relatív magas garázsárait magyarázhatják a drága parkolási díjak is. Azaz még ha olcsóbb lakásokhoz lehet is jutni a Nagykörúton belül, a hozzájuk tartozó garázsok mégis jóval átlag feletti áron kelnek el, hiszen így a belvárosi autótulajdonos többet spórolhat a parkolási díjon. Megfigyelhető tehát az is (összevetve a 4. és a 6. ábrát), hogy a drágább parkolási övezetben fekvő garázsok relatíve drágábbak. A parkolási zónák díja a városközponttól távolodva fokozatosan nullára csökken, és ez a fokozatosság megfigyelhető - stabil összefüggésként - a garázsárakban is.

A parkolási díjakat 2010-től a BKV vonaljegyek áraihoz igazították, azaz a buszjegyek árváltozásával arányosan emelkednének a parkolási díjak is. A BKV vonaljegy árai folyamatosan emelkedtek 1999 és 2010 között, még reál értelemben is, hiszen az árnövekedés jócskán meghaladta az infláció szintjét: reál értelemben egy évtized alatt mintegy megduplázódott a tömegközlekedés ára. Ez a hatás nem igazán érvényesült a garázsárakban, hiába a tömegközlekedés egyik helyettesítője a személygépkocsi. A személygépkocsik száma nem mutatott ezzel párhuzamosan hasonló növekedést, így a tárolási igény sem emelkedett jelentősen.

A fővárosi parkolóházak bérleti díjaiban is nagy eltérések tapasztalhatóak a szerint, hogy hol akarunk parkolni, még a Belváros közelében is. A Corvin Parkolóháznál már havi 21 ezer forintért is elhelyezhetjük autónkat, a Szabadság téri Lipótgarázsban parkolóknak jóval mélyebben kell a zsebükbe nyúlni, mert ott a bérleti díj 79 ezer forint. E két véglet között érhető el a WestEnd parkolóház a maga 43 ezer forintos bérleti díjával, míg a Bazilika Garázsban parkolni havi 50 ezerbe kerül. A szintén a belváros közepén, ráadásul a Váci utca szomszédságában működő Aranykéz Parkolóházban 66 040 Ft a havi garazsírozás. A bevásárlóközpont üzletpolitikája magyarázhatja, hogy a belvárostól jóval távolabb fekvő Aréna Parkolóház (Pesten 2800 férőhelyével ez a legnagyobb teremgarázs) ingyenes.

Befektetés -e a garázs?

A garázsok, teremgarázsok az ingatlan jellegéből adódó kisebb amortizáció miatt jóval kevesebb törődést igényelnek, mint az egyéb ingatlanok, így széles bérleti piacról beszélhetünk. Az FHB számításai szerint a garázsok hozama a jól kiadható területeken, mint a belvárosban vagy a belső budai részeken jelenleg csak kevéssel haladja meg a kockázatmentes hozamszintet, és évi 7-10%-os (nettó bérleti) hozammal kecsegtet. E területeken 15-20 ezer forintos havidíj a jellemző bérleti költség (ami 25-30 ezer forintot is elérhet az értékesebb, zsúfoltabb lokációkban) és általában 2-4 millió forint körüli vagy afeletti garázsárak eredményezik az egyszámjegyű hozamot. Ugyanezeken a területeken a parkolóházak árai magasabbak, amit részben az magyarázhat, hogy ezeket a lehetőségeket céges autók számára, tehát költségelszámolással használják, de a magánbérlőknél nagyobb rugalmassággal. Többnyire ezek a parkoló épületek a rövidebb parkolások piacát célozták meg.

A belvárosi vagy egyéb autótárolási szempontból frekventáltabb helyeken a parkolóházak árait a közterületi parkolási díjakhoz igazítják (pl. a WestEndben egy óra 300 Ft, míg a környék utcáin 400 forintot kérnek). Ugyanakkor munkanapokra, napszakokra bontott használatra, illetve autóflottákra, vagy éves bérletekre több szolgáltató is ad kedvezményt. A külső kerületekben a tárolási költség kiindulási pontja jellemzően a lopás casco havi díja (természetesen a különösen nagy értékű autókra ez nem érvényes). Tisztán pénzügyi szempontként merül fel a bérleti döntésben a biztosítási díj: egy, a lopás cascónál alacsonyabb garázs bérleti díj, erős érv a zárt parkolóhely bérlése mellett. Az is igaz, hogy az autó állagmegóvása is fontos tényező, hiszen az használtautó hirdetésekben is visszatérő fordulat a "garázsban tárolt" kifejezés, amivel az értékesítő a tulajdonos gondosságát, s az autó jobb állapotát igyekszik alátámasztani. Számos autósnál erősen befolyásolják a garazsíroztatással kapcsolatos döntést az emocionális és kényelmi szempontok is a pénzügyiek mellett. A motorkerékpárok és a nagy értékű (veterán) autók tárolásához, gondozásához kapcsolódó igény részben elkülöníthető, már itthon is kialakultak önálló szolgáltatások.

Eltávolodva Budapest jelenlegi fizetős parkolási zónáitól alig változnak a hozamszintek, ám az árak és a bérleti díjak csökkennek. A 10%-os hozamszintet egy tipikus zuglói garázs úgy produkálja, hogy a 13-15 ezer forintos bérleti díjhoz bőven két millió forint alatti vételár tartozhat. A jellemző átlagárakból levont általános tanulságokon túl érdemes megemlékezni arról, hogy az egyes területen jellemző koncentrált kereslet vagy éppen ellenkezően, a nagyobb kínálat a hozamszintekben is megjelenhet pozitív, illetve negatív módon. Az utóbbi esetre jelentenek példát azok a városrészek, ahol az alacsonyabb garázskereslet mellett nagyobb a garázsállomány, mert az új építésű társasházakhoz az előírásoknak megfelelően kellett gépkocsi beállóhelyeket is kialakítani, mert az ilyen helyeken a bérleti díj még alacsonyabb. Ezekben a házakban a fejlesztő, értékesítő sokszor beépítette a lakás árába a garázst, így az új lakástulajdonos kötelezően garázstulajdonossá is vált. Látva, hogy a környéken még az utcán is kedvezőek a parkolási lehetőségek, többen akár 8-10 ezer forintos bérleti díjjal is megelégedve viszik piacra fölös tárolóhelyüket. Az FHB szerint ilyen helyzettel lehet találkozni a Középső-Ferencváros egyes rehabilitált területein, illetve nagyobb mértékben a XVIII., XX., XXI. és a XXIII. kerületekben. Alacsonyabb vételárakban is megnyilvánulhat a szerényebb érdeklődés: 600-900 ezer forintért Budapest külsőbb kerületeiben lehet vásárolni jó vagy kiváló állapotú garázst, teremgarázsi parkolót.