A lakásvásárlás buktatói: új vagy inkább használt?

Portfolio.hu: Induljunk a hősidőktől. Talán sokan vagyunk, akik nem is emlékszünk pontosan azokra az időkre, amikor még nem léteztek a nagy franchise hálózatok. Hogyan alakult ki az ingatlanközvetítői piac Magyarországon?

Kühne Kata: A mi cégünk, az Otthon Centrum, 2000 környékén új építésű ingatlanokkal volt elsősorban jelen a piacon, akkor még Új Ingatlan Centrum néven. Viszonylag sok közvetítő működött abban az időben is, de tőlünk eltérően a többségük nem hálózatban működött, hanem kisebb, egyéni ingatlanirodaként. Akkoriban nagyságrendekkel alacsonyabb volt az értékesített ingatlanoknál az ingatlanközvetítők aránya, mint manapság, mert bár volt hozzáadott értéke a tapasztalt közvetítőknek, de azokban az években még nagyon jól lehetett értékesíteni egy lakást akár a nyomtatott sajtóban, Expresszben feladott hirdetés révén. Ettől függetlenül, tulajdonképpen 2000 környékén indult el az, amit ma ingatlanközvetítői piacnak hívunk. A legtöbben a saját nevükkel fémjelzett vállalkozásban tevékenykedtek, néhány esetben pedig kisebb irodák összefogtak. Amikor az új építésű boom beindult, akkor lehetett látni, hogy olyan szinten pörgött fel a vásárlási kedv, mint amikor anno először vettek az emberek új autót. A legtöbben egyszerűen csak érezni akarták, hogy milyen egy új lakásba beköltözni, anélkül, hogy pontosan tudták volna mire is vállalkoznak. Annak idején még nem voltak olyan referenciái az új építésű ingatlanoknak, ami ma már rendelkezésre áll. Hirtelen olyan mennyiségű tranzakció jött a kisebb-nagyobb új építésű lakóparkokon keresztül, főleg a budapesti ingatlanpiacra, hogy tulajdonképpen egy dugó keletkezett a használtlakás-értékesítésben. Az új lakásba költözni vágyók egyszerűen nem tudták olyan gyorsan értékesíteni régi lakásaikat, mint ahogy szerették volna, hogy lefoglalózzák az újakat.

P.: Tehát az újonnan megjelenő lakásoknak volt köszönhető, hogy felpörgött a használt lakások piaca is.

K.K.: Az ingatlanközvetítő hálózatokat mindenesetre ez hívta életre. A gazdasági élet felpörgésének, a kedvező konstrukciójú hiteleknek, és magának az "új építésű" életérzésnek volt köszönhető, hogy amikor sokan megláttak egy lakást hirdető óriásplakátot, megszületett bennük az elhatározás, hogy a gyermekük már egy új lakóparkban kezdje el az életét, és ne egy felújításra szoruló bérházban.

P.: Miért a Duna House és az Otthon Centrum tudott csak így megerősödni?

K.K.: Ez összetett kérdés. Az egyik oldalról úgy vélem, hogy a tőke egy fontos meghatározó elem, különösen egy közvetítőhálózat életének első éveiben. Ahhoz, hogy egy hálózat el tudjon indulni, olyan helyeken tudjon nívós irodákat nyitni, amin keresztül meg tudja mutatni az ügyfeleknek, hogy ő valami többet fog nyújtani, mint ahogyan az korábban megszokott volt, ahhoz pénzügyileg is stabilnak kell lennie. A háttérrendszer, legyen szó akár szoftverekről, akár irodakialakításról, arculatról, vagy a marketingkampányról komoly összegeket emészt fel. Ez a befektetés pedig csak hosszú évek alatt térül meg. Másrészt a siker kulcsa, hogy az első körben bevont franchise partneri kör tehetségben, munkabírásban, szakmaiságban és lelkesedésben mit hoz az induló hálózat számára.

P.: Az utóbbi években mennyire alakult át ez a piac amiatt, hogy az internet már mindenki számára elérhető?

K.K.: Az Expressz újság fekete-fehér hirdetéséből eljutottunk oda, hogy olyan internetes felületek vannak, ahol fotókat és alaprajzokat is meg lehet nézni az ingatlanokról, alap információk álnak rendelkezésre, és időnként már megjelenik egy-egy 360 fokos kép vagy akár egy videó is. Ez utóbbi azonban még nem terjedt el annyira itthon. Az internet pedig alapvetően segíti a közvetítők munkáját és nem konkurenciát jelent számukra, sokkal inkább lehetőségeket. Az internet terjedése természetes piaci folyamat, amit el kell fogadni és a magunk javára kell fordítani.

P.: A közvetítőkről térjünk át a közvetített lakásokra. Eltelt egy évtized az úgynevezett "boom" időszak óta. Mik az Önök tapasztalatai a 2000-es évek elején épült lakásokkal, lakóparkokkal kapcsolatban? Ezek a lakások képesek voltak megtartani az értéküket?

Déry Attila: A piacon lehet hallani minőségi problémákról az új építésű projektek kapcsán. Azt nem tudom megítélni, hogy a teljes piacon milyen mértékű, illetve milyen komolyságú problémákról van szó, erre nincsenek elérhető adatok. Az eladásainkból az látszik, hogy a fővárosban, a tégla építésű lakások esetében azok a lakások, amelyek 2001 után épültek 1-2 százalékkal kevesebbet vesztettek az értékükből, mint a 2000 előtt építettek. Ez alapján az újszerű lakások valamivel válságállóbbak, mint korábban épült társaik, de a jelenlegi piaci körülmények között nem beszélhetünk érték megtartásról egyik szegmens esetében sem. Az értékcsökkenésből kiindulva összességében szerintem nem beszélhetünk trendszerűen komoly minőségi problémákról. Persze a fejlesztői oldalt mindig a profit hajtotta. Adott egy szabályozási környezet, amelyhez a fejlesztőnek alkalmazkodnia kell annak érdekében, hogy használatba vételi engedélyt kapjon, és ez elméletben feltételez egy adott minőségi szintet.

P.: Nem biztos azonban, hogy a kivitelezésnél az történik, ami a tervekben szerepelt. A közvetítők nem jeleznek esetleg vissza, hogy vannak olyan új építésű projektek, ahonnan nem tudnak elköltözni a lakók, mert olyan rossz a híre?

K.K.: De jeleznek. A tervek alapján akár nagyon vonzónak tűnhet egy kiszemelt épület, ám amikor az új tulajdonos beköltözik, egy idő után rájön, hogy az ingatlan nagyon hasonló a korábbi lakótelepi otthonához. Ráadásul ez az érzés társulhat egy nem túl talpraesett közös képviselővel, hiszen az új építésűeknél is rengeteg múlik a közös képviselőkön, vagyis, hogy az üzemeltető hogyan kezeli tovább azt az ingatlant, amit átvesz a fejlesztőtől. A legtöbb ember azonban, aki új építésű lakást vásárol, azért dönt így, mert kedvezőbb a finanszírozása, mint használt lakásnak, vagy azért, mert olyan lakóteret alakítottak ki a fejlesztők, ami eltért és élhetőbb volt az eddig megszokottól. Igencsak meglepődnénk a lakás elosztásán és kialakítási lehetőségein, ha például megnéznénk a budai oldalon egy, a '80-as években épült, kockaházban lévő 120 nm-es lakást, amelyhez egy mindössze 6 négyzetméteres fürdőszoba tartozik. Az új építésű lakásokban már megjelent a normális méretű fürdőszoba, az amerikai konyha, amelyek lehetőséget adnak arra, hogy a lakók játszhassanak a terekkel. Ugyanúgy másféle lakóérzést biztosítanak a kedvelt teraszok, vagy akár a kis kertkapcsolatok. Véleményem szerint, az új lakás tulajdonosok egy része többet várt a költözéstől, és ha ráadásul építkezés alatt vette meg az ingatlant, nem is tudhatta pontosan, hogy milyen lakásba és környezetbe költözik be. Aki egy több ütemből álló fejlesztés első ütemében vesz lakást, annak hozzá kell szoknia a gondolathoz, hogy még jó pár évig együtt kell élnie az építkezéssel járó kellemetlenségekkel. Sokan fel sem tudták mérni, hogy ez mit is jelent.

P.: A helyzet most adott. A vásárlói rohamoknak biztosan vége egy jó időre. De vajon tanult ebből a társadalom? Vagy amikor újra fellendülés lesz, akkor ugyanezeket a hibákat fogjuk elkövetni a vásárlásoknál?

D.A.: Aki másodszor jelenik meg az új építésű lakások piacán, vagyis a 2000-es évek elején már vett egy lakást, és mostanában keres másikat, ők már egyértelműen tanultak. Ám az is érezhető, hogy nem csak az új építésű lakásoknál, hanem az egész lakáspiacon érezhetően tudatosabbak lettek a vevők. Az emberek többsége ma már nem vásárol feleslegesen nagy ingatlanokat, sokkal jobban átgondolják, hogy mire is van szükségük. Arra pedig, hogy mik lesznek a jövő hibái nehéz válaszolni. A mostani mintákból nem lehet kiindulni a jövőre vonatkozóan, hiszen manapság senki nem vesz lakást alaprajzról. Sőt, az értékesítés csak átadás után vagy az átadáshoz közel álló projektben indulhat meg. Egy XIII. kerületi projekt kapcsán vizsgáltuk meg, hogy ha a kivitelezési időre 12-18 hónapot számolunk, akkor ennek az első háromnegyedében a lakásoknak csupán az egynegyedét lehet értékesíteni. Az utolsó 3-4 hónapban lesz csak a fejlesztőnek nagyobb lehetősége a lakások eladására. Ebben az időszakban, nagyságrendileg a lakások 30 százaléka kel el, és csak az átadás után lehet eladni az ingatlanok nagyobb részét.

P.: Ehhez pedig jókora önerő van szükség a fejlesztő részéről. Láthatóan a vásárlói szokások teljesen átalakították a fejlesztői piacot. Szinte kizárt, hogy a következő 10 évben megjelenjenek a klasszikusan csak spekuláló fejlesztők?

D.A.: Az biztos, hogy a jelenlegi gazdasági helyzet nem kedvez a spekulatív fejlesztőknek, a piac átalakult. Hitelszűke van, az emberek nem mernek előre pénzt fektetni egy újlakás vásárlásába, akármilyen jó nevű fejlesztőről is legyen szó, nem adnak pénzt egy még el nem készült lakásba. A bizonytalanság, a bizalom hiánya a legnagyobb gond. Az, hogy sokan a használt lakások irányába fordultak, egyrészt az ottani alkalmi vételekkel magyarázható, másrészt ezzel a bizalmatlansággal. A fejlesztők most 10-90-es, maximum 20-80-as fizetési konstrukciókban tudnak gondolkodni, a pénz nagy részét a kulcs átadásakor kapják meg. A finanszírozási oldalról nekik ezt vállalni kell, tőkét kell szerezni, ezért is nagyon alacsony most a fejlesztői aktivitás.

P.: Valóban nincs kereslet mostanában, azonban rengeteg már elkészült új lakás sorakozik eladósorban. Ezek mire számíthatnak a jövőben?

K.K.: Jelenleg mintegy 3 ezer eladatlan új lakásról tudunk Budapesten, emellett 1-2 ezer még épülőfélben van. Több oka van annak, hogy üresen állnak. A nagy lelkesedéssel elindult fejlesztők egy része a válság miatt dőlt be, amelynek következtében a bank lett a fejlesztés tulajdonosa. Közben jött egy árstop, majd egy árzuhanás, az új építésűek árai sem tudtak emelkedni. A fejlesztő egy idő után kénytelen volt felemelni a kezét, hogy nem tudja befejezni az építkezést. A bank ekkor átvette a projektet, így sok esetben a pénzintézet döntése, hogy igazodik-e a mostani piachoz, és olcsóbban kínálja a lakásokat, vagy akár hozzányúl a projekthez, mert esetleg annyira átgondolatlan volt a fejlesztés. Vannak különböző ötletek, próbálkozások, hogy hogyan lehet értékesíteni az így visszamaradt ingatlanokat. Nem hiszem, hogy a fővárosban és a környékén hosszú távon látni fogunk üres épületeket. Telket azonban igen.

D.A: A 2000-es évek elején az volt a tapasztalat, hogy egy új építésű projektben havonta 8-9 lakást lehetett értékesíteni, és annyira pörgött a piac, hogy mire átadták a projektet, a lakások nagy részét már el is adták.. 2004 és 2008 között nagyjából 80 százalékos értékesítést lehetett belőni a fejlesztés átadásáig. Most a kivitelezés alatt a felét sem tudják értékesíteni, és átadás után sem fogy el minden lakás. Értelemszerűen ezek a lakások bennragadnak, főleg a rosszabb adottságúak, amelyek alacsonyabb emeleten vannak, kisebb a benapozottsága, vagy a tervező nem tudott olyan alaprajzot kialakítani, ami jó beosztást hozott volna. De ha beindul a kereslet, és megint lesz finanszírozás, akkor egyértelműen keresni fogják ezeket a lakásokat is, hiszen a fejlesztők a projektek átfutási ideje miatt nem tudnak majd gyorsan reagálni a kereslet változására. Így aki újépítésűben gondolkodik, ezek közül a lakások közül tud majd csak egy ideig válogatni.

P.: Az OTP és az FHB mostanában egyre inkább erősít az ingatlanértékesítői vonalon is. Ezt hogyan értékelik?

D.A.: Nem hiszem, hogy az OTP-n kívül túl sokan beszállnak ebbe a ringbe. Azok a pénzintézetek, amelyeknél jelentős mennyiségű bedőlt ingatlan van, vagy a közeljövőben még több ezer ingatlan érkezik hozzájuk, azok mérlegelnek, hogy üzletileg minek van több értelme. Ő nekik két választásuk van; együttműködnek egy vagy két nagy hálózattal, vagy inkább egy saját csapatot építenek, infrastruktúrát tesznek mögéjük, és ők maguk értékesítenek.

P.: Az Önök véleménye és a piaci tapasztalatok szerint lesznek új tendenciák a lakáspiacon az épületek minőségében, esztétikájában? Láthatók már újonnan megjelenő igények a vásárlók részéről?

K.K.: Az elmúlt 10 évben esztétikailag nagyon sokat fejlődtek az ingatlanok, alakult a tulajdonosok ízlése. Ha megnézzük akár a régi, akár az új építésű lakásokat, hogy az ott élők milyen fantáziával rendezték be, vagy milyen átalakításokat mertek megtenni, most már nagyon szép, izgalmas és színes választékot lehet megtalálni, még a paneleknél is. A fantázia nem pénztárcafüggő, a magyar és külföldi magazinok körülvettek minket az elmúlt 10-15 évben, megannyi apró ötletet és nagyobb beruházást adó javaslatokkal. Viszont ahogy kevesebb a pénz, úgy megint a barkácsolók vonala erősödik, lakberendezők és profi szakemberek helyett egyre inkább a család és a barátok próbálják rendbe hozni az ingatlant. Ami az újonnan megjelenő igényeket illeti; a végtörlesztés időszakában azt tapasztaltuk, hogy nagyon sokan felújított lakásokat kerestek és ezekből bőven van választék, hiszen az elmúlt 15 évben nagyon sok ingatlant újítottak fel. Amelyeket viszont nem, azokat csak jóval alacsonyabb áron tudja értékesíteni a tulajdonos, és ezt jellemzően a paneleknél látjuk.

P.: Budapest és az agglomeráció között mindig volt egy vándorlás. Hogy érzik, hol tart most ez a ciklikusság?

D.A.: Sokan szeretnének visszaköltözni, de az agglomerációs piac most sokkal rosszabb állapotban van, mint a budapesti; jóval nehezebb értékesíteni ezeket az ingatlanokat. Általában azért akarják eladni a lakásokat, házakat, mert túl sokba kerül a fenntartásuk. A szándék megvan az eladóknál, hogy visszaköltözzenek Budapestre, ám ezt megvalósítani nagyon nehéz. Az árkülönbségek miatt nem is biztos, hogy azt a minőséget tudják előteremteni, mint amit az agglomerációban, mind élettér, mind ingatlan tekintetében. A partnereink visszajelzése alapján, úgy tűnik, egyre többen vannak, akik helyben költöznek; azaz egyik településéről a másikba.

K.K.: A csere nagyon ritkán sikerül. Az agglomeráció most eléggé beszorult, hiszen a középosztály költözött ki az elmúlt 10 évben, ők pedig nem szívesen szenvednek el olyan veszteséget, amit egy kényszereladás jelentene. Azonban biztos vagyok benne, hogy megint meg fog indulni a kereslet ezeken a településeken, mert ott teljesen más az életminőség, mint egy nagyvárosban. Van, aki beljebb költözik a városhoz vagy kisebb házba, de nem jön vissza a városba. A kiköltözésnek elsősorban életminőség-váltás volt az oka.

P.: Eközben meg kompromisszumokat kell kötni, hiszen egyre drágább a benzin, dugók vannak stb. zavarják az idillt.

K.K.: Meglátjuk. Hiszen az agglomerációs keresletbe benne vannak egyrészt a Budapestről kiköltözők, másrészt vidékről felköltözők is. A vidéki embereknek pesti bérházakban élni nem hosszú távú céljuk. Ők mindenképpen mennének vissza egy hasonló környezetbe, mint ahonnan jöttek. A jó minőségű házakat egyébként most is el lehet adni, Budapesthez hasonlóan, azaz agglomerációban is azokkal a családi házakkal van gond, amelyeknek nem megfelelő a minősége és műszaki adottsága.

P.: Önök szerint mikor stabilizálódhat a hazai lakáspiaci helyzet?

D.A.: Továbbra is tartom magam ahhoz, hogy ez az év a mélypont. Nagyon biztatóan indult az év; azt hittük, hogy januárban a végtörlesztés lezárulásával elvágják a fonalat, és visszaesünk a 2011-es átlagos szintre. Ám február és március is nagyon jól alakult. Most azonban már látszik, hogy április nem tartja ezt a magas szintet, esünk vissza a 2011-es szintre. Ami a fellendüléshez szükséges lenne, az egyrészt a finanszírozás, amivel kapcsolatban az MNB azt jósolja, hogy 2013 végéig nem is nagyon lesz változás, inkább nettó hitelvisszafizető lesz a háztartási szektor. Ettől függetlenül a lakáspiacon lehet, hogy 2013-tól lesz egy óvatos megindulás, ami persze finanszírozás hiányában valóban óvatos lehet csak.

P.: Azonban amíg nincs pozitív elmozdulás a jelenlegi tranzakciós szintről, addig nem nagyon van, ami felfelé hajtaná az árakat.

D.A.: 2009-ben 90 ezerre visszaesett a tranzakciószám, és azóta is ott áll. Az élet megy tovább, ha törik, ha szakad, az embereknek valahol lakniuk kell. A fedélre szüksége van az embereknek bármilyen nehéz körülmények között, ezért ez alá nem nagyon gondolnám, hogy mehet a tranzakciószám.

P.: De az árakat ez még nem hajtja fel.

D.A.: Valóban nem. Növekedés akkor lesz megint, ha lesz finanszírozás. A gazdaság és a bizalom javulásra van szükség, ami minimális fellendülést indukálhat a tranzakciószámokban és árakban egyaránt.

P.: A jelek most nem túl biztatóak.

D.A.: Nem, és ez most nem az a helyzet, amikor elég lenne kis pénzt pumpálni a lakáspiacra, és akkor minden rendbe jönne, mint 2001-2002-ben, amikor a kamattámogatás nagyon komolyan megnyomta a tranzakciószámot és az árakat is. Most ez nem lenne elég. Itt van, illetve lesz a szocpol, a kamattámogatás, ezek mind nagyon pozitív hatással lehetnek, de trendfordulót minden bizonnyal nem hoznak. Minden attól függ, hogy lesz-e az emberenek bizalmuk és pénzük lakást vásárolni, és ez már nem csak azt fogja jelenteni, hogy a fejük fölé szükséges fedelet megszerezzék. Szerintem stagnálás várható a hazai lakáspiaci árakban, ám ha ez, mégsem következne be, akkor annak komoly külső magyarázata lesz.

P.: De ha nem stagnálás, akkor csökkenés várható?

K.K.: Az árfolyamgát is inkább a stagnálást hozza magával. Aki nem tudta fizetni a törlesztőrészletet, annak az ingatlanja már a banknál van, vagy legalább is a pénzintézet elindította a folyamatot. Akik eddig fizettek, de nehézen bírják, azok az árfolyamgátat tudják igénybe venni, és ők nem adják el az ingatlanjukat. Tavaly Pesten 20-25 ezer ingatlan cserélt gazdát, az átlagárban a merítés nagysága is számít. Azt látjuk, hogy a szegmentálódás sokkal erősebb, mint korábban. Ha a 2004-2007 közötti időszakot nézzük, mondjuk Zuglóban egy utcában volt egy tól-ig négyzetméterár. Egy kevésbé jó adottságú lakás is majdnem annyit ért, mint egy jó adottságú, egyszerűen azért, mert jól ment a piac, volt hitel stb., miközben valójában az ingatlan nem ért annyit.

P.: Vagy fordítva, ha a vevő látja, hogy ekkora áresés van, akkor a jó minőségű lakást is olcsóbban akarja megkapni.

K.K.: Ebből is adódnak az ajánlati "nézeteltérések", sok esetben a vevők olyan ajánlatot tesznek egy-egy ingatlanra, amelyek egyáltalán nem találkoznak az eladók elképzeléseivel. Nagyon sok konfliktus van mostanában árazási kérdések miatt.

P.: A piacot elnézve a válságból azért a legnagyobb közvetítői hálózatok nem keveredtek ki rosszul. A nagy hal megeszi a kisebbet elv ezen a piacon igazán érvényesült, hiszen a kisebb cégek tucatjai hullottak el?

K.K.: Igen, sokan abbahagyták. Többek között azok az ügyvédek, értékbecslők, akik a fő tevékenységük mellett ingatlanoznak is, ők ebben az időszakban nem tudnak üzlethez jutni, mert a vevők meg az eladók biztosabbra mennek és inkább a hozzánk hasonló ingatlanközvetítőkhöz fordulnak. Önmagában egy franchise koncepció nem tud sikeressé válni, csak akkor, ha nagyon megválasztja - különösen az indulás időszakában - az induló partnereit. Ebből a szempontból nagyon szerencsések voltunk, hogy olyan partnereket választottunk, akiknek a nagy része mind a mai napig stabilan velünk dolgozik. Tudtak velünk gondolkodni akkor, amikor 3-5 fős ingatlanirodákat irányítottak és akkor is, amikor ez a szám megugrott 70, 80 vagy akár, 90 főre.