Albérlet vagy saját lakás? Kiderült, melyik éri meg jobban

Kiindulási pontunk, hogy egy fiatal számára minimum öt éves, vagy hosszabb távú budapesti tartózkodás esetére keresünk lakást, és azt vizsgáljuk, hogy pénzügyileg mi a legkifizetődőbb lehetőség a lakhatás megoldására.

Esettanulmányunkban két különböző lakást, és négy különböző forgatókönyvet vizsgáltunk meg annak érdekében, hogy kiderítsük Budapesten jelenleg bérelni vagy vásárolni érdemes-e lakást egy felsőoktatásban tanuló számára.

Mind a két kiszemelt lakás Budán, a XI. kerületben található néhány percnyi sétára a városrész központjától a Móricz Zsigmond körtértől, valamint a legfontosabb szolgáltatásoktól és a tömegközlekedéstől. Mindkét lakás téglaépítésű házban, vagyis nem panelben, nem földszinten található, közös bennük, hogy távfűtésesek. Az egyik lakás 1 szobás, a másik 1 + 2 fél szobás, ami jelen esetben azért is lehet külön érdekes, mert a 2 fél szobából adott esetben az egyiket akár ki is adhatjuk albérletbe.

Az önköltség a legegyszerűbb?

A legegyszerűbb esetben, 100 százalékban önerőből, teljes bekerülési költségen 10 millió forintért vásárolunk meg egy újszerű garzonlakást. Ekkor az egyszerűség kedvéért, a jövőbelátás képessége nélkül feltételezett 7 százalékos éves betéti hozammal számolva mintegy 6 millió forinttól esünk el 7 év alatt. A mérleg pozitív oldalán azonban mintegy 4 millió forintot spórolunk az albérlet kalkulált kiadásain, így az egyenlegünk -2 millió forint lesz.

Innen már könnyen kiszámolható, hogy 7 év alatt 20 százalékos árnövekedésre van szükségünk ahhoz, hogy az egyébként hosszú távon magasnak számító 7 százalékos betéti kamatszintet korrigáljuk. Ebben az esetben a most teljes költségen 10 millióért vásárolt lakást 2019-ben legalább 12 millióért kellene értékesíteni, ami így első hallásra nem is tűnik lehetetlen elvárásnak.

Jobban járunk, ha albérlőt is találunk?

Egyből más lesz a helyzet abban az esetben, ha 15 millióért egy 1 + 2 fél szobás lakást vásárolunk, hiszen így az egyik szobát akár albérletbe is ki tudjuk adni. A táblázatban is látható adatok szerint a teljes mértékben önerőből finanszírozott vásárlás esetén, a 7 év alatt 9 milliós potenciális hozammal szemben, mintegy 5,22 milliós megtakarítás áll. Ha azonban sikerül az egyik szobára bérlőt találni, akkor akár ebben a 7 évben - optimális és feltételezett esetben - további 2,1 milliós bevétellel is számolhatunk.

Így a lehető legjobbak az esélyeink a megtérülésre, hiszen 7 év elteltével elég mintegy 11,2 százalékos árnövekedést realizálnunk ahhoz, hogy az elmaradt alternatív hozamnál jövedelmezőbb legyen a lakásvásárlásra fordított befektetésünk. Amennyiben a 7. év végén 11,2 százaléknál magasabb értéknövekedéssel sikerül továbbadni a lakást, minden plusz tized százalékpont a nyereségünket növeli.

Ha hitelt veszünk fel...

Persze a legtöbb család nem tudja saját zsebből finanszírozni ingatlanvásárlását, így marad a hitelfelvétel lehetősége. Elemzésünkben két esetet vizsgálunk meg: először 30 százalékos, másodszor pedig 60 százalékos önerővel kalkulálunk. A hitelt a mostani ajánlatok mellett forint alapon, 15 éves futamidőre vennénk fel, és az első esetben a 7. év végén előtörlesztenénk - ennek azonban van egy manapság már államilag maximalizált, banktól és szerződéstől függő, de jellemzően 30 000 Ft körüli költsége. A második esetben azonban végig visszük a 15 éves futamidőt, ekkor a 7. év végétől teljes egészében bérleményként hasznosítva az ingatlant.

Bár elsőre úgy hihetnénk, hogy minél nagyobb a hitelünk, annál nagyobb értéknövekedésre lesz szükségünk a lakásunk árában a 15. év végére ahhoz, hogy pénzünknél legyünk, ez a példáink szerint azonban nem minden esetben igaz. Mind a két vizsgált esetben, 10 milliós, illetve 15 milliós lakásnál is, arra az eredményre jutottunk, hogy ha a 7. év végén kiszállunk az ügyletből, akkor előnyösebb a minél kisebb hitel. Ezek a mért különbségek azonban százalékos szinten csekélynek számítanak (néhány tized százalékpontos eltérésről van szó), így a befektetett tőkénk arányához viszonyítva mindenképp a minél alacsonyabb önrész hányad tűnik a legjövedelmezőbbnek feltéve, ha a kockázati tényezők közül egyik sem hat számunkra negatív irányba. Amennyiben kifuttatjuk a 15. év végéig a hitelünket, akkor viszont teljesen egyértelműen a minél nagyobb hitellel való vásárlás éri meg jobban, amennyiben teljesülnek a feltételezett alternatív hozamszintek, és nem kell hitelkamat emeléssel, vagy más extra költséggel számolnunk.

A 10 milliós lakásnál, 3 milliós önrész esetén, a 7. év végi végtartozással is számolva 20,7 százalékos minimum árnövekedésre van szükségünk, míg 6 milliós önrész esetén már 20,1% is elegendő ahhoz, hogy befektetésünk ne legyen veszteséges. Ennél - egy feltételezett albérlővel számolva- jóval vonzóbb a 15 milliós lakásban rejlő lehetőség. Amennyiben ki tudjuk adni a plusz szobát, akkor 4,5 milliós önrésznél 11,5 százalékos árnövekedés, míg 9 milliós önrész esetén már 11,3 százalékos minimális árnövekedés is a megtérülést jelenti. Amennyiben 2019-ig több mint 11,5 százalékot emelkedne lakásunk eladási ára, abban az esetben minden további emelkedést már nyereségként könyvelhetünk el.

Fordított a helyzet a 15 éven át végigvitt konstrukciók esetében. A számítások szerint hosszú távon sokkal jobban megéri minél nagyobb arányban hitelből finanszírozni a vásárlást, feltézve, hogy nem változik kedvezőtlenül a konstrukciónk. Ebben az esetben a 30 százalékos önerőnél elég már 42 százalékos árnövekedés, míg 60 százalékos önerőnél 74 százalékra lenne szükség a 10 milliós lakás esetében, a hitel bevonása nélkül fedezett vásárlás 115 százalékos minimális elvárt árnövekedésével szemben. Hasonló az arány a 1 + 2 fél szobás lakás megvásárlása esetén is, ahol 4,5 milliós önrész mellett 38,6%, 9 milliós önrésznél 69,7%, míg teljesen önrész esetén már 111,6 százalékos árnövekedés realizálására lenne szükségünk.

Érdemes inkább venni?

A képletek egyszerűen kiadják, hogy adott és változatlan körülmények között mire számíthatunk ma. Azonban senki sincs, aki meg tudná most pontosan jósolni, hogy 7 vagy 15 év múlva átlagosan hány százalékkal lesznek magasabban, avagy alacsonyabban a budapesti lakásárak. Ha mégis inkább a vásárlás mellett döntünk, és nem szeretnénk más zsebét tömni az albérlet díjával, akkor legjobb esetben is legalább minimum 11 százalékos, illetve közel 40 százalékos értéknövekedésre van szükségünk. Továbbá praktikus, ha a becsült minimum szintnél azért valamivel többel is nő az ár, hiszen akár 7, akár 15 év alatt egy lakás nem csak hozza, hanem viszi is a pénzt, egy-egy kisebb renoválás, festés, néhány szerviz munka költségét mindenképp érdemes bekalkulálni.

Mindenesetre azok számára, akik rendelkeznek megfelelő önerővel és hitelképesek komolyan megfontolandó, hogy a mostani optimális vásárlási körülmények között érdemes-e saját ingatlanba fektetniük középtávon, vagy a túl nagy kockázat miatt - kamatkockázat, magasabb potenciális hozam lehetősége, árak szükségesnél lassabb emelkedése, esetleg stagnálása - inkább az albérlet sok szempontból biztosabb, és rugalmasabb lehetőségét választják, ahol azonban egyetlen forint sem térül meg. A számokat látva pedig jól jövedelmező közép- és hosszú távú befektetésnek ígérkezik elsősorban 1 + 2 fél szobás, de az 1 szobás lakás megvásárlása is, mivel mind a 7 év alatt szükséges 10-20 százalékos árnövekedés, mind pedig a 15 év alatti 40-80 százalékos növekedés a realitás talaján mozog, miközben igen magas, évi 7 százalékos elvesztett alternatív hozamszinttel kalkuláltunk.

Lehetséges kockázatok és előnyök

Lehetséges kockázatok

- Amennyiben az elmaradt alternatív hozam esetleges mértéke jóval magasabb lenne, vagyis meghaladná az általunk kalkulált évi 7 százalékot
- A bérlemény alternatív költsége alacsonyabb lenne, vagyis a kalkulált árnál olcsóbban tudunk lakást bérelni
- A banki kamat számunkra kedvezőtlen módosítása a kamat, díj, vagy költség mértékére ténylegesen hatást gyakorló ok alapján
- Nem tudjuk kihasználni terv szerint a bérleményünk plusz 1 félszobáját, és emiatt nem folyik be a tervezett jövedelem
- Nem emelkednek a szükséges mértékben a lakásárak, és nem tudunk a tervezett árszinten kiszállni
- A túl sok műszaki probléma nagyobb kiadásokat eredményez

Lehetséges előnyök

- Amennyiben az elmaradt alternatív hozam esetleges mértéke jóval alacsonyabb lenne, az általunk kalkulált évi 7 százaléknál
- Ha bérleményt csak a vizsgálatunkban szereplő árszintnél magasabb áron tudnánk szerezni
- A banki kamat számunkra kedvező módosítása a kamat, díj, vagy költség mértékére ténylegesen hatást gyakorló ok alapján
- Ha az albérlőnktől a kalkuláltnál magasabb árat is el tudunk kérni a kiadó szobánkért
- A lakásárak növekedése meghaladja a számunkra szükséges szintet

Cikkünkben szereplő adatok és kalkulációk minden esetben közelítő értékek és feltételezéseken alapszanak, így azokat nem lehet tényleges előrejelzésnek tekinteni.