Zuhanásra felkészülni: már az ingatlan sem biztos befektetés

A probléma forrása

Bár hosszú idő alatt szinte sztereotípiává vált, hogy az ingatlan milyen biztonságos befektetési forma, mellyel rövid távon nagy hozamot nem lehet ugyan elérni, mindenesetre a lineárisan növekvő értéke, és az egyéb ismert befektetési formák között minimálisnak nevezhető kockázata miatt az egyik legstabilabb termék a konzervatív befektetők körében. 2008-ban azonban felborult minden. Nemcsak, hogy az üzleti célú, elsősorban intézményi befektetők által vásárolt ingatlanok értéke zuhant hatalmasat, hanem az emberek individuális tulajdonát képező, és sokszor a legértékesebb vagyontárgyukként kezelt lakások ára is 10 évnyi növekedést hagyott hirtelen a háta mögött Magyarországon. Az FHB lakásárindexe alapján a 2006 év eleji csúcsértékhez képest mintegy 30%-kal csökkentek a hazai lakásárak, melyek így reál értelemben, az ingatlanpiac felfutását megelőző 2000-es év szintjére estek vissza.

A tétel, hogy az ingatlan minden körülmények között biztonságos befektetési forma, megdőlt. Elvben persze elképzelhető, hogy egy megfelelően szabályozott környezetben, ahol nem alakulnak ki buborékok, a lakáspiac képes függetleníteni magát a reálgazdaság kilengéseitől, ám ehhez többek között szigorú finanszírozási szabályrendszerre is szükség van.

Hazai helyzet

Az átlagos üzleti célú ingatlanok és a tömeglakások végleg elbuktak a biztonságos és értéktartó befektetések között. A prémium kategória a lakáspiacon azonban jóval válságállóbbnak bizonyult, ami persze még mindig nem jelenti azt, hogy minden ilyen kategóriába sorolt ingatlan értékvesztés nélkül élte túl a mostani válságot, hanem inkább azt, hogy jóval gyorsabban regenerálódtak, nyerték-nyerik vissza forgalomképességüket a megfelelő árszinten. Az úgynevezett prémium kategóriába az ingatlanok azon szegmense tartozik, legyen szó lakásról vagy üzleti célú ingatlanról, melyek amellett, hogy kiváló minőségben épültek meg, történelmileg is kitüntetetten jó az elhelyezkedésük. Ilyen a lakóövezeteken belül többek között Budapesten a II. és a XII. kerület bizonyos részei (Rózsadomb pl.), azaz azok a lokációk, ahova rendszerfüggetlenül, történelmi távlatban is hosszabb ideje az aktuális elit mindig költözött, és hosszú évtizedekre visszamenően is képes volt a presztízs lakófunkciót betölteni a fővárosban. Bár tökéletes biztonságot a luxuslakások sem jelentenek egy befektető számára, az értékállóságuk biztosabb, mint az átlagos lakóingatlanoké. A nagyobb kockázat, mint az ingatlanpiacon mindenhol, a likviditásban rejlik, hiszen piaci helyzettől függetlenül szinte lehetetlen órákon vagy akár napokon belül reális értékükön túladni rajtuk.

Összességében a válság óta a hazai lakáspiacon átlagosan mért nominális 10-15 százalékos árcsökkenés pozitívnak tekinthető Európában, hiszen mind a környező országokban, mind Nyugat-Európa legtöbb országában ennél nagyságrendileg nagyobb zuhanás következett be. A fent említett prémium ingatlanok értékőrzése az átlagnál jobb volt, így ezek az ingatlanok nominálisan inkább "csak" 5-10 százalékos árcsökkenést szenvedtek el az elmúlt három évben. Emellett nem szabad elfeledkeznünk a lakások hozamtermeléséről sem, ma ugyanis Budapesten egy lakás kiadásával jellemzően 4-5 százalékos éves hozamot tudunk elérni.

Amennyiben pedig nem világégéstől, pusztító atomháborútól, mindent elsöprő természeti katasztrófától tartunk - egy hatalmas földrengés például rendkívüli értékvesztést képes okozni az érintett ingatlanok esetében -, hanem az elmúlt 3 évben átélt gazdasági recesszióhoz hasonlítható válságtól, úgy csakis a kiváló lokációval rendelkező kereskedelmi és lakóingatlanok lehetnek képesek némileg megőrizni az értéküket, illetve egy általános esés után mielőbb visszanyerni azt. Bár szigorúan véve "safe haven"-nek nem neveznénk a hazai ingatlanpiac egyetlen termékét sem, ha valaki mindenáron közel kockázatmentes hazai ingatlanba fektetne, akkor az említett lokációkban fellelhető, rendkívül alacsony számú ingatlan közül lenne érdemes válogatnia.

Az ingatlanpiac "safe haven"-je

Amiről pedig eddig még nem esett szó, és egyre fontosabb szerep jut számára a befektetési piacon is, az a termőföld. Az a termőföld, melyből mindenhol korlátozott, és jellemzően egyre csökkenő mennyiség érthető el. A termőföld amellett, hogy egyre népszerűbb befektetési forma, egy hosszan elhúzódó világgazdasági válság esetén, az aranynál és az olajnál is fontosabb árucikknek az alapja, mégpedig az élelmiszeré. A termőföldek a válság alatt is folyamatosan tartották értéküket itthon. Azok közül az országok közül, ahol jelenleg nincs egy esetleges termőföldár buborék, ott az ingatlanpiac első számú "safe haven"-je a megfelelő méretű (minimum 10-20 hektár), és nem a pár hektáros családi gazdaságnak való, jó minőségű termőföld. Természetesen hosszú távú kockázattal itt is kell számolni, mint például a dél-európai térségben az elsivatagosodás veszélye, de a hazánkban lévő földeket még egy jó ideig nem érintik ezek a típusú kockázatok.

A termőföldek árnövekedése az elmúlt tíz évben töretlen volt Magyarországon. Egyéb eszközökkel ellentétben a válság alatt is képes volt az átlagos forgalmi értékét megtartani. Az árak pedig a konvergencia jegyében folyamatosan közelítenek a nyugati átlaghoz, melynek most nagyságrendileg az ötödét-hatodát éri egy magyar hektár. A termőföld azonban csak azon kisbefektetők számára lehet praktikus, akik legalább 20-30 milliós tőkével kívánnak beszállni, mivel ez alatt nem lehet befektetésnek is megfelelő méretű területet találni.

További fontos kritérium a termőföld jövedelemtermelő képességében, így az elérhető árakban is, a fennálló uniós támogatási rendszer. Jelenleg átlagosan 5-7% körüli hozamot lehet realizálni a bérbe adott földekből, melynek elsősorban az uniótól kapott földalapú támogatás az alapja, ami biztos bevételt jelent a földhasználók számára. Amennyiben akkora baj lenne, hogy a közösségi költségvetés jelenleg 40%-át kitevő agrártámogatási pénzek lecsökkennének, esetleg megszűnnének, akkor az addig biztos bevételt jelentő földalapú támogatás hiánya miatt a föld ára is visszaeshet. Amennyiben ez bekövetkezne, akkor még ott van az ellenpólus, vagyis hogy akkora a baj, hogy szinte már semmilyen termék nem számít úgy, mint az élelmiszer és árak potenciális emelkedése, ami könnyedén kiegyensúlyozhatja a támogatás megszűnéséből fakadó értékkülönbözetet.