Közös költség - közös adó: rendesen fizeted?

Többször foglalkoztunk már a társasházak témájával, volt szó a társasházi hitelekről (Omlik a vakolat? Hagyd, hogy az állam fizessen helyetted!), a lakóközösség pénzének kezeléséről (Közös költség - közös csomag?), és az ingatlanok elkészülte átvétele utáni problémák is bekerültek a figyelem középpontjába. Ezek után nem lehet figyelmen kívül hagyni azt sem, hogy a társasháznak adóznia is kell.

Személyi jövedelemadó

A társasházat alapító okirattal lehet létrehozni azzal a feltétellel, hogy az ingatlannak legalább két lakás vagy nem lakáscélú helyiségből, valamint legalább egy önálló lakásból és egy nem lakás céljára szolgáló helyiségből kell állnia. Feltétele még, hogy ezeknek természetes vagy más személyek külön tulajdonába kell kerüljenek, miközben az ingatlannak olyan részei is maradnak, amelyek közös tulajdonban maradnak, mint például a közös udvar.

A lakóközösségnek viszont adókötelezettsége keletkezik, ha hasznosítja a közös tulajdont, munkabért, megbízási díjat vagy a közös képviselő részére tiszteletdíjat fizet. Ettől számítva 15 napon belül be is kell jelentkezni az adóhatósághoz. A személyi jövedelemadó törvény szerint a társasházak kizárólag az szja-törvény alanyaként kötelesek a közösen megszerzett jövedelem adót fizetni, attól függetlenül, hogy a tulajdonosok magánszemélyek vagy jogi személyek. Az adózás alapja a könyvelés, ami tartalmazza a társasház minden bevételét.

Külön adózó jövedelmek

A társasházaknál a külön adózó jövedelmek kategóriájába tartozik a az ingó és ingatlan vagyon átruházásából, kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, tőkepiaci ügyletekből, kamatkedvezményből, nyereményből származó bevétel. Ezekre az szja szabályait kell alkalmazni, vagyis úgy kell az adót megállapítani és megfizetni, mintha a társasház magánszemély lenne. Az ilyen jövedelmek után 25 százalék, a kamat és a tőzsdei ügyletből származó jövedelem után 20 százalék a fizetési kötelezettség.

Közös tulajdonú ingatlanrészek átruházása

Ha a társasház tulajdonosai úgy döntenek, hogy eladják a közös tulajdonrészt, akkor választási lehetőségük van. Ha a közgyűlés határozata alapján egyénileg kell eleget tenniük adózási kötelezettségüknek, akkor adókiegyenlítésre jogosultak. Ha nem így döntenek, akkor - miként a nem magánszemély tulajdonostársak esetében - az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni.

További adókötelezettségek

A külön adózó jövedelmeket figyelmen kívül hagyva, a többi bevételből (a közös tulajdonú ingatlanrész bérbeadásából származó jövedelmet is ideértve) le kell vonni a közös költségre, felújításra befizetett összegeket, a társasház által közvetített szolgáltatásként továbbszámlázott ellenértéket, és minden olyan tételt (például kártérítést), amelyet az szja-törvény szerint nem kell a jövedelem kiszámításánál figyelembe venni.

A levonások után a fennmaradó bevétel teljes egésze jövedelem, ami után 25 százalék adót kell fizetni, feltéve, hogy az év végén a jövedelem nem kerül szétosztásra a tulajdonosok között. Az így kifizetett teljes összeg jövedelemnek számít, amely után 35 százalék adót kell fizetni.

Járulékok

A társasház attól függően, hogy milyen jogviszonyban alkalmaz magánszemélyt (munkaviszony, egyéb jogviszony, választott tisztségviselő), járulékfizetésre kötelezett. Biztosítottnak kell tekinteni a munkaviszonyban álló magánszemélyt, az egyéb jogviszony keretében (például megbízási szerződés alapján) személyesen munkát végző személyt, és a társasház közösség választott tisztségviselőjét. Az utolsó két esetben a havi járulékalapot képező jövedelem el kell, hogy érje a minimálbér 30 százalékát, vagy naptári napokra vetítve annak 30-ad részét.

A társasház havonta 29 százalék társadalombiztosítási járulékot, a biztosított magánszemély pedig 9,5 százalék nyugdíjjárulékot és 6 százalék (4 százalék természetbeni és 2 százalék pénzbeli) egészségbiztosítási járulékot fizet, amelyet a társasház von le, fizet meg, és vall be az adóhatósághoz.

Munkaviszony fennállása esetében a társasház az eddigieken keresztül 3 százalék munkaadói járulékot is fizet. A munkavállalónak a munkaviszonya alapján pedig a bruttó keresetének 1,5 százalékát kell munkavállalói járulékként megfizetnie. Ezt a társasháznak kell a keresetből levonnia, az adóhatósághoz befizetnie és bevallania.

Egészségügyi hozzájárulás

A társasházakat az adott jövedelmek kifizetése után 11 százalékos egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség terheli. Ilyen jövedelmek az összevont adóalapba tartozó jövedelem vagy a külön adózó jövedelmek közül a természetbeni juttatások adóalapként meghatározott értéke, illetve a kisösszegű kifizetések után, ha az adott személy a tb-szabályok szerint nem biztosított, vagy nem minősül alkalmi munkavállalónak.

A százalékos egészségügyi hozzájárulás mellett viszont a társasházaknak tételes eho-t is fizetniük kell a munkaviszony, megbízási vagy vállalkozási szerződésen alapuló jogviszony, illetve a választott tisztségviselői jogviszony után. Ennek mértéke 1950 forint.

Áfa

A társasház mint tulajdonostársak közössége válhat áfa adóalannyá, de csak akkor, ha gazdasági tevékenységet végez. A társasháznak, mint tulajdonostársak közösségének az adóalanyisága speciális gazdasági tevékenységen alapul, ami közvetlenül a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányul.

A tulajdonostársak közössége akkor végez áfatörvény hatálya alá tartozó értékesítést, ha a közös tulajdont, vagy annak egy részét a tulajdonostársak közössége bérbe adja vagy annak üzletszerű (vagy rendszeres) értékesítését végzi. Ha a társasház például a közös tulajdonban és közös használatban álló ingatlan ellenérték fejében történő tartós, rendszeres vagy üzletszerű bérbeadása miatt áfa adóalannyá válik, az eseti jellegű ügyletét is áfa adóalanyként végzi.

A társasházak által áfa adóalanyként leggyakrabban végzett, a törvény hatálya alá tartozó, ellenérték fejében teljesített termékértékesítések, szolgáltatásnyújtások a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentesek. Így ezen a jogcímen adómentes az ingatlan vagy ingatlanrész (lakások) bérbeadása, haszonbérbeadása, valamint az első rendeltetésszerű használatba vételre vonatkozó hatósági engedély jogerőre emelkedését követő két év letelte utáni értékesítése.