1 °C Budapest

Lakásvásárlás üres zsebbel: már nem extrémsport!

Pénzcentrum
2007. augusztus 23. 12:00

Számos összeállításunkban beszámoltunk róla, hogy világszerte több országban dinamikusabban emelkednek az átlagos ingatlanárak mint a reálbérek, mely egyértelműen megnehezíti az első lakásvásárlók helyzetét, akiknek egyre többet kell egy átlagos ingatlanért dolgozniuk. A bankok persze legtöbbször nyitottak a probléma megoldására, a kihívásra a futamidő engedékeny kitolása mellett a finanszírozási arány emelésével válaszolnak. Lássuk, hogyan lehet szinte üres zsebbel ingatlant vásárolni és hogy bukhat ezen nagyot a bank!

A kulcsszó: High LTV (Loan-to-Value)

Amit minden jelzáloghitel igénylésekor megnéz a bank, az a hitelösszeg fedezet értékéhez mért aránya, azaz az LTV. A Loan-to-Value rátát a hitelösszeg és az értékbecslő által megállapított ingatlanérték vagy a vételár hányadosaként szokás meghatározni. (Egy közelmúltbeli hazai konferencián még szakértői körökben is vita bontakozott ki azt illetően, melyik is a klasszikus értelemben vett LTV, a később részletezett problémák pedig még ennyire sem tisztázottak, pedig egyre inkább jelen vannak...)

Mielőtt túlmisztifikálnánk a mutatót, vegyünk egy egyszerű példát: amennyiben egy 10 millió forint értékű ingatlanra 6 millió Ft hitelt szeretnénk felvenni, az LTV 60%-os. Problémába ekkor aligha ütközünk, önerőnk ugyanis elég magas ahhoz, hogy kockázatos legyen a törlesztés hanyagolása.

Gond csak akkor van, amikor egy piacon az a standard, hogy 75% felett nem hiteleznek a bankok, az ingatlanárak viszont olyannyira elszakadtak a bérszínvonaltól, hogy a vevők nem tudják letenni a 25%-os önerőt sem. Ekkor nincs mese, kockázatot kell vállalniuk a hitelintézeteknek, különben az egyik kulcsszegmensként nyilvántartott jelzáloghitelezés durván lelassul.

Arról szó sem lehet, hogy ha nem engedhetjük meg magunknak a saját lakás megvásárlását, akkor bérlakásban éljünk, ez ugyanis régiónkban ismeretlen fogalom, csakúgy mint a banki ügyfelek körében a "nem engedhetem meg magamnak" szófordulat. Ezt igazolandó lássuk az alábbi grafikonon az Európai Jelzáloghitel Szövetség adatait, melyek szerint hazánkban a saját tulajdonú ingatlanok aránya 92%-ra tehető, míg az EU-25 átlaga 65%-os.


A közép-kelet-európai régióban a privatizáció sajátosságai miatt a 80% feletti részarány megszokott, a magyar érték azonban így is kiemelkedő. (Megjegyezzük, hogy Németországban a dinamikus bérleti piacnak köszönhetően lehet alig 40% feletti az arányszám.)

Az tehát nem kérdés, hogy megvesszük, már csak azt kell tisztázni, hogy miből!

Hitel? Azt adnak bőven!

Gondolat-ébresztőül vessünk egy pillantást a következő grafikonra, mely jól mutatja, hogy világszerte tendencia a finanszírozási arány felfelé tolódása!

NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!

Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)


Ha a fenti számokhoz hozzávesszük, hogy az Egyesült Királyságban ma már 57 évre, 125%-os LTV mellett is fel lehet venni hitelt és Oroszországban is alkalmazzák már a 100%-os finanszírozást, akkor elgondolkodtató, hogy mi vár ránk.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének álláspontja szerint hazánkban az átlagos LTV-ráta ugyan jelenleg még konzervatív, az új hiteleknél azonban már megfigyelhető az egyre agresszívabb finanszírozás.

Érdemes megjegyezni, hogy a világ legtöbb országában azért alakultak ki a magas LTV-s konstrukciók, mert az ingatlanárak jóval a reálbéreket meghaladó mértékben emelkedtek, míg hazánkban ez a megállapítás nem igaz, ennek ellenére azonban úgy tűnik, hogy ilyen kényszer nélkül is erre tart a piac.


Védőháló: van, hogy nem is éri meg törleszteni...

Az alacsony önerőből eredő magasabb banki kockázat miatt a hitelintézetek a legtöbb esetben a tetszetős jövedelemigazolás mellett előírják a törlesztési biztosítás megkötését is (mely értelemszerűen drágítja a hitelt), magasabb kamatot szabhatnak, illetve portfoliószinten is biztosítják kihelyezett High-LTV állományukat.

A finanszírozási arány felfelé tolódása persze a tengerentúlon sokak érdeklődését felkeltette, nem olyan nehéz ugyanis egyes értékbecslőket "rávenni", hogy kicsit a vételár fölé értékeljék az ingatlant, így a teljes finanszírozottság mellett még van is min osztoznia az összejátszóknak, akik közül az adós pár hónap múlva szép nyereséget zsebre vágva többé nem fizeti a törlesztőket, a bank pedig viheti az ingatlant, ami nem is annyit ér, ahogy remélte.

Az extrémen magas LTV-konstrukciókkal alapvetően az a probléma, hogy ha 125%-os finanszírozást kap az ügyfél, akkor miért törlesszen, nincs túl sok önerő, amit kockára tesz. Ha ehhez hozzávesszük, hogy számos piacon az ingatlanárak lehetséges csökkenését vetítik előre a szakértők, akkor könnyen előállhat olyan helyzet, hogy a hiteltartozás előre lefixált összege meghaladja az ingatlan értékét...

PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2024. november 22. 15:48
Megszűnik napilapként a nagyváradi Bihari Napló. A név azért nem tűnik el teljesen, mivel januártól...
ChikansPlanet  |  2024. november 22. 14:21
Minden reggel ugyanaz: miután elvittük a gyereket az iskolába, egyesével, a saját autónkban, véget n...
Holdblog  |  2024. november 22. 08:48
Ne keressünk ott mintázatot, ahol nincs! Alakokat látunk a felhőkben, jelentést a csillagokban, embe...
KonyhaKontrolling  |  2024. november 22. 07:48
Nemrég olvastam egy jó könyvet, ami az adózásról, főként annak a történelméről szólt. Egyfelől számo...
Kihívásból lehetőség – Innováció a nyelvtanulásban gyerekeknek (x)

A Wörtering matricák megkönnyítik a nyelvtanulást a tanulási nehézségekkel küzdő gyerekeknek.

Sokkal több magyar gyereket bántanak így: igazi kegyetlen világ ez, bárki óriási bajba kerülhet

A "Pisztrángok, szevasztok!" című könyv az online zaklatás és egyéb digitális veszélyek témáját járja körül, különös tekintettel a 7-12 éves korosztályra.

Jön az V. Mindset Meetup hétvégén, építs te is kapcsolatokat, ne maradj le! (x)

Balogh Petya: Ennyi lelkes, inspirált fiatalt egy helyen még nem is láttam életemben.

Járt már homoktövis szüreten? Most megteheti! (x)

Nyílt homoktövis élményszüretet hirdet augusztus-szeptemberre egy Tápió-vidéki, többszörösen díjazott gazda.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. november 22. péntek
Cecília
47. hét
KONFERENCIA
Tovább
REA 2024 SUMMIT – Powered by Pénzcentrum
A magyar Real Estate Agent találkozó a Kalmárok közreműködésével
Future of Finance 2024
Mi lesz a szerepe a pénzügyekben az AI-nak?
Sustainable World 2024
Zöld finanszírozási lehetőségek, befektetési döntések, ESG megfelelés
EZT OLVASTAD MÁR?