Óriási hiteldilemma előtt áll rengeteg magyar család: milliókat spórolhatnak így, de van egy bökkenő

Március végén jelentette be az Erste Bank, hogy 15 millió forintra emelték a személyi hitelek maximálisan igényelhető összegét. Ezzel a CIB Bank után az Erste lett a második hazai bank, ahol ekkora összegű fedezetlen személyi hitelhez juthatunk, illetve további három bank, az OTP Bank, a Raiffeisen Bank és az UniCredit Bank esetében 12 millió forintig mehetünk el hitelfelvételkor.

Mindez azt jelenti, hogy sok háztartás esetében reális alternatíva lehet a fedezetlen személyi hitel a szabad felhasználású jelzáloghitellel szemben, aminek a februári adatok alapján 17 264 188 forint az átlagos hitelösszege.

Mindezek ellenére feltűnő, hogy míg személyi hitelből 23 972 darab, addig szabad felhasználású jelzáloghitelből mindössze 404 darab új szerződés született idén februárban. Mi lehet tehát az oka annak, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek úgy látszik, sokak számára mégsem nyújtanak valós alternatívát a személyi hitelekkel szemben?

Bonyolultabb ügyintézés, mégis magasabb kamat

Elméletileg a szabad felhasználású jelzáloghitelek legnagyobb előnye, hogy az ingatlanfedezet miatt kevésbé kockázatosak a hitelező bank számára, amely emiatt jelentősen alacsonyabb kamat mellett nyújtja azokat. Az MNB friss adatai szerint idén februárban 9,02% volt ezeknek a hiteleknek az átlagos hitelköltség-mutatója, míg a fedezetlen személyi hiteleknél ez a mutató 15,97% volt (+6,95%p).

Ez persze csak az átlag, valójában a fentieknél kedvezőbb ajánlatokat is találhatunk a piacon. A Pénzcentrum kalkulátorával elvégzett számítás szerint 15 millió forint szabad felhasználású jelzáloghitelt 20 éves futamidővel akár 8,41%-os THM mellett is felvehetnénk jelenleg, ami 126 410 forintos havi törlesztőrészletet jelentene, a futamidő végéig visszafizetendő teljes összeg pedig 30 338 462 forint lenne (családi jövedelemnek nettó 1 millió forintot állítottunk be).

Igaz, kevésbé kedvező ajánlatokkal találkozunk, ha a futamidőt csak 8 évre állítjuk be (azért ennyire, mert a fedezetlen személyi hiteleknél ennyi a maximum, így jobban összehasonlítható lesz a két termék). Ebben az esetben a legolcsóbb szabad felhasználású jelzáloghitelnek 10,75% a THM-je jelenleg, ami 230 846 forintos havi törlesztőrészletet és 22 120 550 forintos teljes visszafizetést jelent.

Ami igazán meglepő, hogy a fenti paraméterek mellett jelenleg a fenti ajánlatnál még olcsóbban is juthatunk fedezetlen személyi hitelhez – a jelenlegi legolcsóbb ajánlat esetén mindössze 10,22% lenne a hitelünk THM-je, ami 225 822 forintos havi törlesztőrészletet és 21 678 878 forint teljes visszafizetést jelentene a futamidő végére. Tehát megspórolnánk 441 672 forintot, miközben ingatlanfedezetet sem kellene biztosítanunk a hitelfelvételkor.

Márpedig ez az egyik legfontosabb különbség a két termék között, hiszen a szabad felhasználású jelzáloghitel a szabad felhasználás ellenére mégiscsak jelzáloghitel, annak minden nyűgjével együtt. Tehát szükség van egy tehermentes ingatlanra, amelyre be kell jegyeztetni a bank jelzálogjogát. Ez nem csak költséget jelent (értékbecslés, földhivatali ügyintézés), hanem plusz időt is, míg a sima személyi hiteleket ma már igen gyorsan fel lehet venni.

Ráadásul a jelzáloghitel nem haladhatja meg a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi értékének a 80%-át. Igaz, ez a mostani lakásárak mellett már aligha jelenthet komoly akadályt, elvégre ez azt jelenti, hogy egy 18,75 millió forintnál drágább ingatlan már megfelelő fedezet lehet egy 15 millió forintos szabad felhasználású jelzáloghitel felvételéhez. Mindez leginkább csak akkor jelenthet problémát, ha az ingatlant amúgy is hitelre vettük, és az még nem tehermentes – ebben az esetben lehetőség van egy második jelzálogjog bejegyzésére, ám a két hitel együttesen sem lehet nagyobb a forgalmi érték 80%-ánál.

Ez már nagyobb valószínűséggel jelenthet problémát, ráadásul a bankok nem szívesen engednek be/kerülnek be más bankok mellé a saját jelzálogjogukkal, így ilyen esetben már valószínűleg kötve lenne a kezünk, és csak annak a banknak az ajánlatával élhetnénk, amelyik a meglévő, korábbi hitelt is folyósította számunkra.

Kinek érheti meg mégis?

Természetesen nem véletlen, hogy a fentiek ellenére mégiscsak létezik szabad felhasználású jelzáloghitel is, ráadásul hónapról hónapra több milliárd forintnyit fel is vesznek belőle a magyar háztartások. Először is a szabad felhasználású jelzáloghitel egyik előnye, hogy sokkal hosszabb futamidővel is felvehető, mint a sima szabad felhasználású hitelek – míg utóbbinál 8 év a maximum, addig előbbinél akár 30 éves futamidőre is találunk ajánlatokat.

Utóbbi esetben akár 127 251 forintos törlesztővel is felvehetjük a 15 millió forintos hitelösszeget (THM 10,06%), ami jóval kisebb havi terhet jelent a 225-230 ezer forintos törlesztőkhöz képest. A hosszabb futamidőnek természetesen nagy hátránya, hogy magasabb a teljes visszafizetés összege (45 882 920 forint jelen esetben), ám ez is kivédhető azzal, ha az ember időről időre előtörleszt, csökkentve ezáltal a fennálló tőketartozást.

Azt is érdemes figyelembe venni, hogy a 15 millió forintos fedezetlen személyi hiteleknek igen szigorú feltételei vannak. Az Erste Bank esetében például kizárólag azok kaphatnak ekkora fedezetlen hitelt, akik legalább 6 hónapja az Erste Banknál vezetik a számlájukat és oda is érkezik a jövedelmük. Emellett az igénylő igazolt jövedelmének el kell érnie a nettó 600 000 forintot. Ha a hitelt többen igénylik, akkor a jövedelemre vonatkozó elvárást együttesen kell teljesíteni, vagyis elvileg két egyenként 300 ezer forint nettóval rendelkező személy is teljesíti ezt az elvárást.

Szintén fontos különbség, hogy míg az utóbbi konstrukció esetén jelenleg a 15 millió forint a felvehető maximum Magyarországon, addig a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél a gyakorlatban csak a fedezetként szolgáló ingatlan értéke és a terhelhető jövedelem szabnak határt a felvehető összeg méretének. Tehát akinek több 10 millió forint szabad felhasználású hitelre van szüksége, annak ez a lehetőség marad.

Másrészt fontos különbség, hogy bár a szabad felhasználású személyi hitelek átlagos hitelösszege februárban történelmi csúcsra emelkedett (3 307 398 forint), az még mindig csak relatíve kevéssel haladja meg a szabad felhasználású jelzáloghitelek minimális összegét, ami jelenleg 2,5 millió forint. Tehát sok hitelfelvevőnek egyszerűen nincs is szüksége akkora összegre, amit az utóbbi konstrukció nyújt (vagy rosszabb esetben nem is lenne hitelképes akkora összegre). Aligha véletlen, hogy februárban 59-szer több fedezetlen hitelszerződés született, mint amennyi szabad felhasználású jelzáloghitel-szerződés.

Mindezek ellenére elmondható, hogy van egy szűk réteg, amelynek már reális alternatívát jelentenek a fedezetlen személyi hitelek a szabad felhasználású jelzáloghitelekkel szemben – amennyiben elég nekik maximum 15 millió forint, és rendelkeznek akkora jövedelemmel, hogy képesek törleszteni a havi 225-230 ezer forintos törlesztőrészletet, úgy nekik már nem kell vállalniuk a jelzáloghitel-felvétellel járó hosszadalmasabb ügyintézést.