Mielőtt hitelt veszel fel, jobb ha tudod...

Mi az az opciós jog?

A Polgári Törvénykönyv 375. §-a szerint: ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni.

Tehát aki az opciós jogot megszerzi (adott esetben a bank), az a tulajdonos hozzájárulása, új szerződés megkötése nélkül megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. Megteheti mindazt, amit az opciós szerződés tartalmaz: pl. egyoldalú nyilatkozattal tulajdonjogot szerez, él vevőkijelölési jogával és így jut hozzá a hitel összegéhez. Tehát nagyon fontos lehet, hogy mit tartalmaz a bankkal kötött szerződés.

Különbség van a bankok között aszerint, hogy a hitel biztosítékaként megelégszenek az ingatlanon alapított jelzálogjoggal vagy opciós jogot is kikötnek. Azok a bankok, amelyek megvizsgálják az ügyfelek jövedelmi helyzetét, szigorúbb hitelbírálati eljárást alkalmaznak többnyire csak a jelzálogjog bejegyzését alkalmazzák, esetleg kezes bevonását vagy biztosítás megkötését kérik. Viszont a tipikus jelzálogbankok, amelyeknél kizárólag az ingatlan nyújt lehetőséget probléma esetén arra, hogy a hitelügyletet ne veszteséggel zárják le, azoknál elterjedt módszer az opciós jog kikötése.

Amire érdemes figyelni

Minden szerződőnek joga és érdeke, hogy - még a közjegyző előtti végleges aláírás előtt - megismerje a pénzügyi intézménnyel kötendő hitelszerződés teljes szövegét. Át kell olvasni figyelmesen a szerződést, és csak akkor szabad aláírni, ha a felvetett kérdésekre egyértelmű és megnyugtató választ kapott a hitelnyújtótól. A szerződés aláírásával az adós arra kötelezi magát, hogy a hitelszerződés előírásait maradéktalanul teljesíti. Amennyiben ezt elmulasztja, szerződésszegés címén jogi lépéseket tehetnek ellene, és ezzel bekerülhet a központi hiteladós-nyilvántartásba, amely a későbbi hitelfelvételeket megnehezíti.

Amennyiben az adós nem fizeti vissza a hitelt, a pénzügyi intézmény követelését a szerződés szerint fogja érvényesíteni, ami ezt eredményezheti, hogy az adós elveszíti a biztosítékul szolgáló ingatlan tulajdonjogát. Ezért a szerződéskötéskor tisztában kell lenni az alábbi következményekkel:

A hitelnyújtó minden eszközzel arra fog törekedni, hogy a hitel megtérüljön, s ezért minél jobb biztosítékokat kíván kikötni a hitelszerződés fedezeteként. Ilyennek számít elsősorban a kezesség, a jelzálogjog és az ingatlanra kikötött vételi (opciós) jog.

Amennyiben az adós késlekedik a hitel törlesztésével, a hitelnyújtó intézkedéseket tehet, ezért fontos előre és egyértelműen tisztázni: mi számít késedelemnek és az milyen intézkedéssel jár.

Késedelem esetén a vételi jog kikötésével a hitelnyújtónak joga lesz arra, hogy a biztosítékul szolgáló ingatlan tulajdonjogát a tulajdonos külön beleegyezése nélkül megszerezze, illetve - ha ezt is kikötötte - a tulajdonjog megszerzésére mást jelöljön ki.

A hitelezőnek joga van az adóssal szembeni lejárt követelését és annak biztosítékait másra átruházni. Amikor egy hitel visszafizetése kétségessé válik, a hitelező bankok gyakran adják át a követelést adósságkezelő partnereiknek. Így az adós korábban ismeretlen személyekkel is kapcsolatba kerülhet.

A hitelszerződés futamideje alatt a biztosítékul szolgáló ingatlan értéke változhat. Figyelni kell arra, hogy a hitelező által kínált megállapodás - a vételi jog gyakorlása esetén - az esetleges értékváltozást (növekedést) elismeri-e.

Lényeges eleme egy szerződésnek az is, hogy ha az ügyfél a tartozását nem tudná törleszteni, akkor a biztosítékul szolgáló ingatlan értékesítéséről - méltányos időtartamon belül - önállóan ő gondoskodhasson. Figyelni kell arra, hogy tartalmazza-e ezt a lehetőséget az opciós megállapodás.

Részletesebb és közérthetőbb banki ügyféltájékoztatók

A PSZÁF főként a lakáshitelezésnél alkalmazott biztosítékok körében végzett legutóbbi vizsgálatában megállapította, hogy a vételi jog alkalmazása (ami ugyan szűk körben és csak kivételes esetben alkalmazott eszköz) sértheti az ügyfelek érdekeit. A vizsgálat eredményei alapján a pénzügyi intézmények vételi jog alkalmazásakor alapvetően jogszerűen járnak el ügyfeleikkel szemben. Tekintettel azonban arra, hogy a pénzügyi intézmények az átlagosnál magasabb erkölcsi és anyagi felelősséget viselnek ügyfeleik gazdasági érdekeinek szolgálatában, a PSZÁF elvárja, hogy a jelzálogalapú hitelezés körében visszaélések még esetileg se fordulhassanak elő. (Az adósok helyzetét gyakran a kijelölt vevők, illetve a követelést megvásárlók használják ki, ezért ezek kiválasztásakor fokozott körültekintésre inti a bankokat a Felügyelet).

A PSZÁF útmutatást a bankoknak, hogy milyen ügyféltájékoztatót tegyenek közzé az opciós jog alkalmazásáról. A tájékoztatónak többek között közérthetően ismertetnie kell az opció ismérveit, valamint nem fizetés esetén alkalmazásának következményeit. A szerződéskötést megelőzően arról is tájékoztatni kell az ügyfelet, az ügyfelet, hogy az opciós szerződés alapján a pénzügyi intézmény az ingatlanra más vevőt jelölhet ki, illetve a követelést más személyre átruházhatja. Az ügyfélnek pedig aláírásával kell igazolnia, hogy a tájékoztatást megkapta és az abban foglaltakat megértette. Amennyiben az adós nem fizet, a pénzügyi intézménynek először fizetési felszólításban kell felhívnia a figyelmét az opció alkalmazásának következményeire.

Figyelmeztet a PSZÁF arra is, hogy amennyiben az opció tárgyát képező ingatlan értékéhez képest alacsony összegű hitel vesz fel az ügyfél, célszerű-e egyáltalán a vételi jog kikötése.

Értékbecslés

A vételi jog gyakorlása előtt a bankoknak minden lehetőséget meg kell adniuk az ügyfélnek arra, hogy ingatlanát saját maga értékesíthesse, és erről a lehetőségről értesíteniük is kell az adóst. Arról is tájékoztatni kell az ügyfelet, hogy az értékesítéséből befolyt vételárból a bank saját követelésének kielégítése után fennmaradt összeg visszajár az ügyfélnek, és annak elszámolása és kifizetése mikor és hogyan történik.

Amennyiben a hitelkövetelés lejárt és a biztosíték érvényesíthető, a bank élhet a vevőkijelölés jogával. Ilyenkor, illetve a követelés átruházása folytán sérülhetnek az ügyfél jogai és a kijelölt vevő vagy a követelést megszerző személy az adós helyzetét egyoldalúan, indokolatlan anyagi előny szerzése érdekében kihasználhatja.