A lakásvásárlás buktatói: erre figyelj!

Mihelyst elkezdi valaki számba venni, milyen szempontok alapján is válasszon magának új otthont, szinte elsőként merül fel az ingatlan árfekvése. A jelenlegi piaci árak a vevő oldaláról igen csábítóak lehetnek, a gazdasági világválság hatására akár jutányos áron is vásárolhatunk lakást manapság. Sokat mondó adat, hogy statisztikák szerint a 2008 utáni ingatlanpiaci sokk mára mintegy 25-30 százalékos reálértelemben vett áresésben öltött testet.

Fontos kiemelni, hogy a kínálati és az értékesítési ár között akár 10-15 százalék differencia is lehet. Így aki lakásvásárlásra adja a fejét, az mindenképp előnyből indul, mert a legtöbb eladó kénytelen engedni a meghirdetett kínálati árból. Arról nem is beszélve, hogy az ingatlanhirdetéseket böngészve gyakran találkozni olyan hívószavakkal, mint a "sürgős", vagy az "áron alul". Ezek többnyire a piaci ár alatt kínált ingatlanok, melyről magunk is meggyőződhetünk egy ingatlan-értékbecslő szakember segítségével.

Az sem utolsó szempont, mely a lakásvásárlás előtt álló háztartások döntését jelentősen megkönnyítheti, hogy újból bevezették a lakásépítési támogatást (a "szocpolt"), illetve a kamattámogatott hiteleket. (Az Otthonteremtési Program elemeivel ezen a héten kiemelten foglalkozik a Pénzcentrum.hu - a szerk.) Ugyanakkor szakértők szerint a támogatások ingatlanpiacra gyakorolt hatását legkorábban 2012 második felétől érzékelhetjük. Egy azonban biztos: a támogatási rendszer sokakat segíthet ki a lakás vásárlásakor vagy építésekor..

Ezekre sem árt figyelni

Az ingatlanpiacot tehát jelenleg a nyomott árak jellemzik, és se szeri, se száma az eladó lakásoknak, ám korántsem olyan könnyű a vásárlási procedúra, mint amilyennek azt az egyszeri fogyasztó gondolná. Az áron túl ugyanis számos tényezőt kell még figyelembe venni mielőtt valaki aláírná az adásvételi szerződést. Ilyen tényezők például az elhelyezkedés, a méret, az ingatlan belső kialakítása, tájolása, a jó környék, a szomszédok, vagy éppen a közlekedés is.

Nagy segítségünkre lehetnek a választásban a különböző újságcikkek, illetve elemzések, s az ingatlanpiacra szakosodott portálok is. Ezek tudatos használatával ugyanis objektív szempontok alapján hasonlíthatjuk össze kiszemelt ingatlanunkat, s annak környezetét. Ingyenesen elérhető ilyen alkalmazás például az FHB Ingatlan Zrt. Otthontérképe (www.otthonterkep.hu) is, melyből a kínálati és a valós értékesítési árakon és a városrészekre, lakástípusokra jellemző árkorrekciós tényezőkön túl többek között megtudhatjuk azt is, hogy egy adott környéken mennyire elterjedt a bűnözés, vagy mennyi zöldterület található a kiszemelt városrészben.

Ugyanakkor fontos a személyes tájékozódás is. Lelassult az ingatlanok forgási sebessége, több idő van informálódni. Hasznos körbekérdezni a szomszédokat a környékről, a házról, valamint a lakóközösséget illetően. A megtetszett lakás környékén javasolt többször kiadós sétát tenni, újra meg újra visszatérni, hogy eltérő napszakokban, hétvégén és munkanapon is megtekinthessük leendő lakóként a környezetet.

Az önkormányzattól pedig javasolt előre kikérni a rendezési tervet (gyakran elérhető online), s tájékozódni a környékre vonatkozó (be)építési előírásokról is. Társasházak esetében érdemes előzetesen felkeresni ez ügyben a közös képviselőt is, aki ezekről szintén tud felvilágosítást adni, illetve arra a kérdésre válaszolhat, hogy az adott társasház elnyert-e valamilyen felújításra vonatkozó pályázatot, vagy tervezi-e panelprogramban való részvételt, hiszen a jövőre nézve ez is komoly havi kiadásokat jelenthet. Fontos arról is tájékozódni, hogy a közelmúltban milyen karbantartási-javítási munkálatokat végeztetett el már a lakóközösség, illetve nem árt tisztában lenni azzal, hogy a társasháznak van-e esetlegesen fennálló közüzemi tartozása.

Érdemes a kinézett lakásba is többször visszamenni, hiszen minden alkalommal más és más sajátosságot, hibát vagy éppen lehetőséget vehetünk észre. Lehetőleg e látogatásokra is válasszunk különböző napszakokat, hogy kiderüljön, mennyire világos a lakás, milyen hangosak a szomszédok. Segítenek a lakásról, házról saját kezűleg készített fotók és jegyzetek, mert előfordul, hogy utólag már nehéz visszaemlékezni a részletekre, amikor egy héten belül 4-5 lakást is megnézett az ember.

Ha már alaposan kinéztük álmaink otthonát, akkor is van még több dolog, amire oda kell figyelni. Tanácsos tisztában lennünk az ingatlan műszaki paramétereivel is. Nem árt a vásárlás előtt egy statikussal megnézetnünk az épületet a biztonság kedvéért, hiszen egy repedés lehet valóban egyszerűen javítható ártatlan hiba is, de a szakember felfedezheti, hogy jóval komolyabb szerkezeti problémára utal. Hazánkban gyakoriak a rossz vízszigetelésekre visszavezethető szerkezeti hibák is. Mérnök emberrel előre felmérhető számos fontos kiadás, megelőzhetünk ezzel akár több milliós anyagi károkat , nem is beszélve életünk biztonságáról.

Az adásvételi szerződés megkötése előtt elengedhetetlen az ingatlanra vonatkozó hiteles tulajdoni lap másolatának kikérése. Ebből olyan, fontos információkról tájékozódhatunk, hogy az eladó valóban tulajdonosa-e a lakásnak, illetve, hogy az adott ingatlanra bejegyeztek-e valamely olyan jogot, amely a mi tulajdonszerzésünket akadályozza, korlátozza. Végül, de nem utolsósorban arról is hiteles tájékoztatást kapunk, hogy a kiszemelt ingatlan nem áll-e végrehajtás alatt.

Gondolkozz előre!

Ugyanakkor egy igen fontos ismérvről - mely jelentősen befolyásolhatja döntésünket - eddig nem beszéltünk. Ez pedig nem más, mint az ingatlan energetikai besorolása. A "rezsi típusú" kiadások ugyanis elképesztő dráguláson mentek át az elmúlt években, a háztartások pénztárcája viszont egyre csak karcsúsodik. Így egyáltalán nem mindegy, hogy mennyi is lesz a kiválasztott lakás fenntartási költsége. Az energetikai tanúsítvány viszont mindenképp jó összehasonlítási alapot jelent a vevők számára, hiszen az információ birtokában könnyebben döntésre juthatnak.

A tanúsítvány egy okirat, amely az épület energetikai minőségét értékeli. Elsődleges szerepe a hiteles tájékoztatás, ahhoz hasonlóan, mint a háztartási gépeknél, ahol az energiafogyasztási címke már régóta használatos. E szerint hazánkban 10 energetikai minősítési osztályba sorolhatják be a szakértők az ingatlanokat. Az "A+"" mutatóval jelölt "fokozottan energiatakarékostól", egészen az "I" betűvel jelzett "rossz" kategóriáig.

Fontos tehát, hogy ne legyünk restek elkérni az adás-vételi szerződés aláírása előtt a lakás tanúsítását, hiszen ezen saját családunk jövőbeni költségvetése múlik. Amennyiben valaki nem tesz eleget kérésünknek, nyugodtan hívjuk fel a figyelmét, hogy a vonatkozó kormányrendelet értelmében 2012. január elsejétől a már meglévő épületek, lakások esetében is kötelező az energetikai tanúsítvány készíttetése abban az esetben, ha ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás (azaz adásvétel) történik. Sőt, jövő év január 9-től a hirdetéseknél is kötelező lesz feltűntetni a besorolást.

Nem vagyunk biztosak magunkban? Kérjünk segítséget!

Amennyiben egyedül nem akarunk belevágni a lakásvásárlási procedúrába, akkor keresnünk kell egy ingatlanközvetítőt. A piacon szerencsére sok olyan közvetítő található, aki készségesen, minden tőle telhetőt megtéve segít nekünk a megfelelő ingatlan kiválasztásában. Azt se felejtsük el, hogy az ingatlanközvetítő ügynök csak ritkán rendelkezik alaposabb mérnöki vagy banki ügyintézői tudással, de a jobbak képesek megfelelő szakértőtől származó véleményt beszerezni. Nem árt a közvetítőt is óvatosan és körültekintően kiválasztani, ugyanis előfordult például olyan eset, hogy az ingatlanos csupán egy kis adminisztráció miatt kérte meg a leendő vásárlót, hogy írjon alá egy papírt és azon pár személyi adatot töltsön ki, anélkül, hogy elmondta volna, mit is tartalmaz a nyomtatvány.

Kevesen tudják viszont, hogy lényegében ezzel egy megtekintési nyilatkozatot töltenek ki, amelyen apró betűvel az szerepel, hogy ha a lakást nem az ingatlanközvetítőn keresztül vásárolják meg, akkor több százezer forintos kötbért kötelesek megfizetni az ingatlanos cégnek. Ezért, és hogy később ne érjen minket kellemetlen meglepetés, hatványozottan igaz a megállapítás a lakásvásárlásra: mindig nézzük meg, mit írunk alá, s kérdezzünk rá a számunkra nem világos részekre!