Könnyed lakásmustra a déli féltekén: kirándulás a januári nyárba!

Az ausztrál ingatlanok árváltozása nominál- és reálértéken 2002 és 2008 között (Forrás Global Property Guide)

Az évtized közepén fordulóponthoz érkeztek az ausztrál lakásárak, amit három éven át tartó folyamatos növekedés követett.

A nemzetközi hitelválság és az általános gazdasági visszaesés 2008-ban a kontinensnyi országot is elérte és újra a negatív tendenciák vették át a főszerepet.

A nyolc ausztrál szövetségi állam fővárosának átlagából képzett lakásárindex a korábbi 11,4 %-os magasságokból drámai zuhanást követően a csekélynek mondható 2,8 %-os szinten landolt az év végére.

A árindex adatai az inflációval történő korrekciót követően a negatív tartományba lépnek és 2,1 %-os reálérték csökkenést mutatnak. Az átlagos ausztrál lakás középértéke a harmadik negyedév végén 447 659 ausztrál dollár (63,5 millió forint) volt, ami ugyan 1 %-kal magasabb az előző évhez képest, de a második negyedévet 2,6 %-kal alulmúlja.

Másfél évtizeddel ezelőtt éveken át tartó nagymértékű áremelkedés kezdődött az országban, amit sokan a spekulatív tőke megjelenésével magyaráznak.1995 és 2004 között a lakásárak reálértéken megduplázódtak, a lufi kidurranásától a jegybanki alapkamat folyamatos emelése mentette meg a piacot. A monetáris intézkedés a veszélyes vizekről a biztonságosabbnak ígérkező partközeli zónába terelte a lakáspiacot. A fékezésre megtorpanással válaszoltak a lakásárak, közel egy év kellett ahhoz, hogy újra lendületet vegyen a piac.

Az ausztrál nagyvárosok árváltozása

Az ausztrál nagyvárosok lakásár változása 2003 és 2008 között %-ban (Forrás: Global Property Guide)

Perth, a nyugati part legnagyobb városának ingatlanpiaca versenypályákra illő küzdelmet élt meg az évtized második felében.

A 2004-et követően három évben egészen 44 %-ig szárnyalt a növekedés, amivel a többi nagyváros nem igazán tudta tartani a lépést. Darwin, Brisbane és Melbourne 31-34 % közötti eredményeket tudott felmutatni, meglepetésre Sydney zárta a sort.

A tavaly őszi fordulópont előtti 12 hónapban szolidabb növekedést mértek a nagyvárosokban (2,4 %-tól 9,7 %-ig), Perth (-4,1 %) és Sydney (-0,4 %) eközben már árcsökkenésnek lehetett szemtanúja. Ez részben annak tudható be, hogy Sydney az ország legdrágább városa, az átlagos lakásár 529 ezer ausztrál dollár (75,1 millió forint) volt a legutóbbi adatok szerint.

A stabil ausztrál gazdaság is megérezte a válságot

A stabil gazdasággal rendelkező Ausztráliában az 1997 és a 2007 között eltelt évtizedben 3,6 % volt az átlagos évi GDP növekedés. A válság beköszöntével a növekedés tavaly 2,5 %-ra mérséklődött, az idei évre pedig már csak 1,9 %-ot prognosztizálnak. A 2008-as utolsó negyedév nyolc éves mélypontot jelentett az ausztrál gazdaságban, az első negyedév még ettől is gyengébb lehet.

Az előrejelzések módosítását az is indokolta, hogy az országban több Kínával közösen tervezett projektet is elhalasztottak. A természeti kincsek kiaknázására irányuló beruházások később pótolhatják a jelenlegi kiesést, de jelen helyzetben még a tőkeerős Kína is kockázatosnak ítélte a körülményeket.

A munkanélküliség (piros), az infláció (zöld) és a GDP (kék) alakulása 1990 és 2009 között (Forrás: Global Property Guide)

A 2008-as év utolsó hónapjaiban egyre nagyobb számban szűntek meg munkahelyek, aminek következtében 4,4 %-osra nőtt a munkanélküliség. Amennyiben folytatódik ez a tendencia, akkor idén 5,3 %-ra, 2010-ra 6 %-ra emelkedhet a ráta.

A lakáspiac ezzel szemben alapvetően szilárdan állta a megpróbáltatásokat, az elemzők nem számítanak drámai visszaesésre az év során. Bár a kereslet és az árak némi visszaesést mutatnak, legkésőbb jövőre újra magához térhet a piac. A hitelválság negatív hatásai általános bizonytalanságot váltottak ki a lakásvásárlók körében, sokan a kivárás mellett döntenek idén.

Ahhoz, hogy a lakáspiac régi fényében tündököljön, előbb a gazdaságnak kell stabilizálódni. A megfelelő piaci környezet visszahozza az emberek ingatlanpiacba vetett bizalmát, a bankok könnyíthetnek a hitelfelvételi feltételeken és az árak visszatérhetnek a korábbi szintre.

A fellendülés záloga

A kormány első gazdaságélénkítő csomagját 2008. október 14-én tették közzé, a nyugdíjasok biztonságát garantáló és az első lakás vásárlókat ösztönző pakett 10,4 milliárd ausztrál dollárt (1476 milliárd forintot) tartalmazott. Rendeletek hoztak még az oktatás, az egészségügy, a kórházak és a közlekedés rendszerének stabilizálására is.

December 22-én útjára indították a feleekkora második csomagot is, melyektől a miniszterelnök 0,25-0,5 %-os GDP többletnövekedést vár az előttünk álló pénzügyi évben.

Hitelpiac és kamatszint

Az ausztrál jegybank fokozatos kamatemelésekkel próbáltamegzabolázni a spekulatív tőkétől és az inflációs nyomástól túlfűtött ingatlanpiacot. A piac visszaesését követően a jegybanki alapkamat is csökkent, ezzel olcsóbbá váltak a hitelek. Az átlagos kereskedelmi banki lakáshitel kamatok 9,6 %-ról 8,35 %-ra csökkentek a három éves kamatperiódusú hitelek 60 bázisponttal még ettől is kedvezőbbek.

Ausztrália lakossági jelzáloghitel állománya 2002 és 2007 között balra milliárd dollárban, jobbra a GDP %-ában (Forrás: Global Property Guide)

A jelzálogpiac fejlődését jelzi, hogy a hetvenes években mért 15 %-ról 2007-re 84 %-ra növekedett a jelzáloghitelek állománya az éves GDP százalékában. A teljes hitelállomány meghaladja a 900 milliárd ausztrál dollárt, ennek 77 %-át teszik ki a lakáshitelek.

A hiteligénylések száma az utolsó negyedévben 27 %-kal csökkent, az ország egyes területein a harmadára esett vissza. 6 %- kal kevesebb építési engedélyt adtak ki 2008-ban, mint egy évvel korábban. A használatba vett ingatlanok száma 145 ezer.

A nemzetközi lakáspiaci trend Ausztráliában is megfigyelhető, a piaci szakértők szerint az idei év a stagnálás jegyében fog eltelni. Amennyiben a globális pénzpiacok stabilizálódnak, úgy 2010-től újra felfelé ívelhet a rendkívül vonzónak tartott ország ingatlanpiaca.