Dráma a pesti luxusszállodákban: hiába az öt csillag?

A hazai szállodapiac a hazai és a világgazdaság visszaesését egyaránt megérezte, és a 2009-es év sok szempontból is a szektor mélypontját hozta el. A hazai szállodákban eltöltött vendégéjszakák száma az elmúlt 10 évben először csökkent a megelőző évhez képest, 2009-ben 7.5 százalékkal kevesebb éjszakát töltöttek el a vendégek, mint 2008-ban. A legjobban a budapesti szállodákat sújtotta a válság, a fővárosban a vendégéjszakák száma 11 százalékkal zuhant 2008-hoz képest, ami elsősorban az üzleti- és konferencia-turizmus drasztikus visszaesésével magyarázható.

A 2010-es év a statisztikák szerint valamelyest jobban kezdődött ennél, hiszen az év első hat hónapjában 2009-hez képest több vendégéjszakát regisztrált a KSH a magyarországi kereskedelmi szálláshelyeken.

Ugyanakkor az elmúlt hónapokban egyre több hír, illetve piaci pletyka látott napvilágot, melyek szállodák bedőléséről, csőd közeli helyzetéről, ill. részleges lezárásáról szóltak. A Magyar Szállodaszövetség adatai szerint - figyelembe véve az év közben megnyitott új szállodákat is - a már működő hotelekben mintegy 10 százalékkal csökkent a foglalkoztatottak száma, s legalább ilyen mértékben esett vissza a külső szolgáltatók igénybevétele.

Egész szinteket zártak le luxushotelekben

Balla Ákos, a Colliers szakértője szerint két csoportba kell elkülöníteni a nehézségekkel kütdő szállodákat. A szállodáknak egy része szerinte az üzletmenetet nézve nem teljesít nagyon rosszul, azonban a tulajdonos a válságot megelőző időszakban túl magas hitelaránnyal vásárolta meg az ingatlant, a 2008-as évet megelőző időszakban ugyanis hatalmas befektetői érdeklődés volt megfigyelhető a hotelek iránt. Sok esetben mostanra a hitelösszeg megközelíti, vagy akár meg is haladja az ingatlan jelenlegi piaci értékét. Ebben az esetben a bank racionálisan dönt, ha saját tulajdonba veszi az ingatlant, hiszen így lényegesen erősebb kontrollal tud élni az üzemeltetés terén. Az ilyen esetekben a szálloda tovább üzemel, hiszen alapvetően nem került csőd közeli helyzetbe, csupán a túlfeszített tőkeáttételt nem viselte el az ingatlan a jelenlegi - gyenge forgalmat biztosító - piaci környezetben.

A Colliers értékbecslője úgy látja, a szállodák egy másik része ennél komolyabb bajban van és nem a magas finanszírozási arányból adódnak elsősorban a gondjai, hanem olyan alacsonyak a bevételei, hogy adott esetben a költségeit sem tudja kitermelni. Előfordul néhány szálloda esetében, hogy a hitel törlesztésére egyetlen fillérje sem jut a tulajdonosnak. Arra a kérdésünkre, hogy számít -e szállodacsődökre a közeljövőben, a szakember egyértelműen igennel válaszolt.

Szerinte az ingatlanpiacon a hotelpiacon a legdrámaibb a helyzet, hiszen a fix költségek ebben a szegmensben a legmagasabbak, a bevételeknek nagyon magas arányát emésztik el a ki nem kerülhető költségek (takarítás, állandó személyzet bére). Ezért az alacsony kihasználtság - egy irodaházzal szemben pl. - nagyon komoly gondokat okoz a szállodaüzemeltetőknek, tulajdonosoknak.

Balla Ákos megerősítette azt az értesülést, hogy vannak olyan budapesti magas (4-5) csillagszámú szállodák, ahol az alacsony feltöltöttség miatt egész szinteket zártak le az üzemeltetők, ezzel is csökkentve némileg a fix költségeket. Ballai Ákos szerint sok szállodának esélye sincs arra, hogy 50 százalék fölé tornássza a kihasználtságát. A szakember konkrét hoteleket nem nevezett meg, azonban piaci hírek szerint többek között szinteket zártak le Budapest legdrágább öt csillagos szállodájában, a Gresham Palotában üzemelő Four Seasons-ben is.

A budapesti szállodák kihasználtsága az elmúlt két évben drámaian lecsökkent. Míg 2007-ben még átlagosan 61 százalék volt a fővárosi hotelek töltöttsége, addig 2009-ben ez az arány már kevesebb, mint 50 százalék volt. Amennyiben figyelmen kívül hagyjuk a szállodapiacon marginális szerepet betöltő egy csillagos kategóriát (az összes vendégéjszakáknak mindössze 1 százalékát bonyolítják egy csillagos hotelek), úgy ez alatt az időszak alatt a legnagyobb visszaesést a négy, ill. az öt csillagos szállodák szenvedték el (13.7, ill. 13.4 százalékpontos csökkenés). A legalacsonyabb kihasználtsággal azonban a három csillagos hotelek üzemelnek, ebben a kategóriában a budapesti átlag csupán 42 százalék.

Bár a hazai szállodák forgalma (vendégéjszakák alapján) 2010 első öt hónapjában a tavalyi évhez képest enyhe emelkedést mutat, összességében a kép egyáltalán nem pozitív. A szállodák ugyanis jelentős árcsökkentéseket voltak kénytelenek meglépni az idei évben, aminek köszönhetően a hotelek árbevételei összességében csökkentek az idei év első felében. 2010 májusában a szállodai szobák bruttó átlagára radikálisan csökkent 2009 azonos időszakához képest: az öt csillagos szállodákban átlagosan 15, míg a négy csillagosokban átlagosan 10 százalékkal olcsóbban lehetett szobát bérelni idén tavasszal.

Mindennek megfelelően az év első hónapjaiban az egy kiadható szobára jutó szállásdíj-bevételek (REVPAR) is csökkentek. A 2009-es szintekhez képest januárban 9, februárban 6, márciusban 10, áprilisban 14, májusban 2, míg júniusban 3 százalékkal csökkent átlagosan a hazai szállodák egy kiadható szobára jutó szállásdíj-bevétele.

Csökkenő árkülönbségek a csillagok között

Az szobaárak csökkenésével párhuzamosan egy másik jelenség is megfigyelhető a hazai szállodapiacon: a magasabb és az alacsonyabb kategóriás szállodák közötti árkülönbség az elmúlt években fokozatosan csökkent. Az magasabb kategóriájú hotelek ugyanis lényegesen nagyobb mértékben voltak kénytelenek csökkenteni áraikat. Míg a három csillagos kategóriában átlagosan 2007 és 2010 között stagnáltak a szobaárak, addig a négy csillagos hotelek átlagosan 11, az öt csillagosok pedig 25 százalékkal csökkentették az áraikat ugyanezen időszak alatt.

Éppen ezért ma Budapesten a kategóriák közötti verseny is kiéleződött, hiszen az árkülönbség a különböző csillagszámú szállodák között sosem volt még ilyen kevés. Míg 2006-ban még 27.5 ezer forint volt a különbség az öt és a négy csillagos kategória átlagárai között, addig idén májusban a differencia már csak 15 ezer forint volt. Ugyancsak ez időszak alatt a négy, ill. a 3 csillag közti különbség 7600 forintról 5300 forintra süllyedt. Ez azt jelenti, hogy egy öt csillagos szállodai szoba 2006-ban több mint 2.5-szer volt drágább egy négy csillagosnál, addig idén már csak kétszer annyit kérhettek el a szállodások a nagyobb luxusért. Egy négy csillagos hotelszoba 2006-ban 80 százalékkal került többe, mint egy három csillagos, idén azonban már csupán 55 százalékkal kell többet fizetni a magasabb színvonalért.

A magyarországi kereskedelmi szálláshelyek helyzetét a magas Áfa-kulcs csak tovább rontja. Az Európai Unión belül ugyanis hazánkban terheli az egyik legmagasabb Áfa-kulcs a szálláshelyeket: a magyarországi 18 százalékos kulcsnál csak Dániában, Lettországban, Litvániában és Szlovákiában magasabb a szállodai számlák Áfa-tartalma. A vendéglátás megadóztatásában pedig "elsők" vagyunk Európában, hiszen 25 százalékos Áfát rajtunk kívül csak Dániában és Svédországban kell fizetni a vendéglátásért.

A szektort érintő Áfa-kulcsok régiós összehasonlításban is kiemelkedősen magasnak számítanak, hiszen a környező országok közül Ausztriában, Csehországban, Lengyelországban, Szlovéniában és Romániában is jelentősen alacsonyabb a szálláshelyeket terhelő Áfa-kulcs, ezen országok egyikében sem haladja meg a 10 százalékot. A hazai szállodaipar versenyképességének növelése érdekében a Magyar Szállodaszövetség a szálláshelyek Áfa-kulcsát 10, míg a vendéglátásét 15-18 százalékra csökkentené.

Még épülnek szállodák

Az elmúlt 10 évről összességében nem mondható el, hogy kiugróan sok szálloda épült volna Magyarországon. A vendégéjszakák száma 1999-2009 között országosan 21 százalékkal nőt, míg a kereskedelmi szálláshelyek férőhelyeinek száma hasonló mértékben, 22 százalékkal bővült. Az elmúlt években valamelyest megváltozott ez a folyamat, hiszen 2004-2009 között a kínálati oldal 5, míg a keresleti oldal csupán 3.6 százalékkal nőtt. 2008-hoz képest 2009-ben pedig a szálláskapacitások 2 százalékkal nőttek a vendégéjszakák számának 7.5 százalékos csökkenése mellett, ami a kihasználtsági szintek kritikus csökkenéséhez vezetett.

Ha csak Budapestet nézzük, akkor viszont egyértelműen komoly fejlesztői aktivitásról árulkodnak a statisztikák. A fővárosban ugyanis az elmúlt három évben a szállodai kapacitások összesen 21.8 százalékkal nőttek. A fejlesztések tehetetlenségéből és lassú reakcióképességéből fakadóan a válság ellenére is épülnek még szállodák. 2010-ben Budapesten várhatóan összesen közel 1300 új szállodai szobát adnak át (ebből több mint 800-at már át is adtak), melynek 95 százaléka négy csillagos hotel. Mindez azt jelenti, hogy idén a budapesti hotelpiac kínálati oldala 2009-hez képest kb. 6-7 százalékkal bővül a rekord alacsony kihasználtság ellenére.

Az idei év már nem ígér túl sok jót a hazai szállodaipar számára, a 2011-es évben azonban még reménykedhetnek a hotelesek. Bár szinte lehetetlen megjósolni a vendégéjszakák számának várható alakulását, egy dolog mindenképpen némi bizakodásra adhat okot. 2011 januárjától ugyanis Magyarország tölti majd be az Európai Unió soros elnöki tisztségét, ami küldöttségek, tárgyalódelegációk érkezésének sorát jelenti majd. Az persze kérdés, hogy az EU-elnökség okozta többletkereslet mire lesz elég a gyengélkedő szállodaszektor számára.