Mélyen a zsebükbe kell nyúlnia a családi ház tulajdonosoknak: rengeteg embert érinthet a rendszerhiba

Az egyik közösségi oldalon bukkantunk egy posztra, amelyben egy ingatlan adásvétellel kapcsolatos problémáról számoltak be. A videó szerint családi ház vásárlásnál előfordul, hogy a térképmásolat eltér a a többi nyilvántartási dokumentumtól vagy a valóságban tapasztaltaktól és ha erre nem derül fény még a szerződéskötés előtt, akkor a hiteltől és a foglalótól is eleshet a vevő. Bizonyos esetekben pedig komoly bírságra is számíthat. Érdekes kérdés, hogy egy ilyen szituációban az eladó hibázott-e vagy éppen a vevő. Beszélhetünk-e szándékos megtévesztésről vagy ártatlan véletlenről van szó.

Az biztos, hogy az ingatlan-nyilvántartási adatok pontatlansága számos akadályt gördíthet a vásárlás elé, ezért jellemzően az ilyen helyzetekből jobb minél előbb szabadulni. Azonban, ha úgy érezzük ezt a házat mégis mindenképpen meg kell venni, van néhány lehetőség, hogy áthidaljuk a dokumentációs krízist. A Pénzcentrummal utánajártunk valós-e a fenti probléma, mennyire gyakoriak az ilyen szituációk és hogy hogyan kerülhető el a baj.

Amikor nem stimmel a térkép

A Pénzcentrum megkeresésére válaszolva dr. Szabó Kristóf Lajos ingatlanforgalmi szakjogász, földhivatali és földügyi szakértő, ügyvéd elmondta, hogy az épületek ingatlan-nyilvántartási, vagyis a tulajdoni lapon, valamint az ingatlan-nyilvántartási állami térképen való megjelenítése az adott épületek jogszerűségét is igazolják. Ha ezek nem a valóságot tükrözik, akkor felmerülhet a gyanú, hogy az építmények illegálisan kerültek oda. Az ügyvéd hangsúlyozta, hogy ez értelemszerűen kockázatot jelent a bank, mint finanszírozó számára egy hitel esetében, de ugyanúgy a teljesen saját erőből vásárló vevőnek is, ha jogszerűtlen az épület.

Ha szabálytalanul került oda az építmény, akkor a tulajdonos 10 éven belül bontásra, átalakításra kötelezhető, továbbá bírságolható. De 10 éven túl is komoly kockázatok merülhetnek fel a szakszerűtlen építkezést illetően. Végső soron mindezek miatt a bank nem fog hitelt adni ilyen esetben”

– részletezte dr. Szabó Kristóf Lajos.

Elmondta, hogy a leggyakoribb probléma, ha a valóságban a telken található felépítmény, például a lakóház nem szerepel a tulajdoni lapon és ezzel együtt az ingatlan-nyilvántartási térképen sem. Illetve, ha szerepel ugyan, de nem a valóságnak megfelelően. Ilyen helyzet alakulhat ki abból, ha az épületet eleve illegálisan, illetve szabálytalanul húzták fel vagy ugyanilyen módon bővítették, építették át.

Elegendő lehet akár csak egy terasz beépítésére gondolni. Nagyon minimális az esély arra, hogy ez utólag legalizálható legyen”

– fogalmazott.

Az eltérés azonban előfordulhat puszta mulasztásból is úgy, hogy minden a jogszabályoknak megfelelően zajlott és az adott épület használatbavételi engedéllyel is rendelkezik, de az ügyintézés elakadt és a tulajdonos nem kérte, hogy az engedély alapján a tulajdoni lapra, és a térképre is felvezessék a változásokat. Ez a helyzet az ügyvéd szerint egy jobb forgatókönyv, hiszen viszonylag könnyen orvosolható, bár így is általában hónapokat vesz igénybe a folyamat, amely egy adásvételnél akadályt jelenthet.

Jóval ritkább eset, de létező szituáció, ha az adott épület a tulajdoni lapon szerepel, de a térképen már nem, vagy éppenséggel fordítva. Ilyenkor a földhivatalnál kell érdeklődni az eltérés okáról. Meglehet, hogy valamilyen nyilvántartásbeli hiba merült fel, és kérni kell a javítást”

– vázolta az utolsó eshetőséget is a szakértő.

Hozzáfűzte, hogy fontos viszont, hogy nemcsak a telken álló lakóépületnek, hanem az adott telken található többi épületnek is szabályszerűnek kell lennie. Banki, illetve értékbecslői megítéléstől függően már egy szabálytalan melléképület miatt, hitelképtelen lehet az egész ingatlan.

Az eladó vagy a vevő problémája?

Elsősorban az eladó, illetve az ingatlanközvetítő tájékoztatását kell kérni, valamint a tulajdoni lapon, a térképmásolaton és a valóságban tapasztalt körülményeket is össze kell vetni és nem árt az okiratszerkesztő ügyvéd véleményét is kikérni a szakértő szerint.

Ha ilyen helyzettel találkozunk és valóban nem stimmel a térkép, akkor az eladótól elvárható, hogy aktívan közreműködjön és mindent megtegyen a kialakult helyzet mielőbbi megoldása érdekében, viszont nem biztos, hogy ez meg is oldható például egy illegális felépítménynél”

– mondta.

Amikor már megtörtént a foglalózás könnyen vita tárgyát képezheti, hogy mi is legyen egy ilyen szituációban a foglaló sorsa. Ilyenkor már az esetek egyedisége és az adott ügyvéd véleményétől függően más és más olvasata lehet a történetnek. Ha azt vesszük figyelembe, hogy a vevő nem kapott hitelt és így nem tudta teljesíteni a fizetési kötelezettségét, akkor a vevő tekinthető „hibásnak” és elbukhatja a foglalót. Viszont a másik oldalt vizsgálva nézhetjük úgy is, hogy az eladó hibázott és az általa kínált ingatlan nem megfelelő, nem hitelképes és emiatt esett el a vevő a banki finanszírozástól. A térképen található eltérésnél valóban felmerül az eladó felelőssége, de legtöbbször azért nem szándékos mulasztásról van szó.

Dr. Szabó Kristóf Lajos úgy gondolja, hogy ebben az esetben az együttműködést és a folyamatosságot leginkább az szolgálja, ha a felek előzetesen rögzítik a szerződésben, hogy ha az ingatlan nem hitelezhető, akkor az átadott foglaló automatikusan visszajár, mintha a szerződést meg sem kötötték volna.

Legfontosabb itt is a megelőzés

„Mint oly sok esetben, a megelőzést tartom a legfontosabbnak. Az ingatlanvásárlást túlságosan nagy dolognak tartom ahhoz, hogy némi utánajárást megspóroljon magának az ember. Ezért már az adásvételi szerződés megkötése előtt megfelelően tájékozódjunk a megvásárolni kívánt ingatlan építési jogi hátteréről is, sőt már a vételi ajánlatban javaslom a rendezettséget szerződéskötési feltételként megjelölni” – emelte ki az ügyvéd. Szerinte a legfontosabb, hogy az ügylet minden szereplője, vagyis az eladó, a vevő, az okiratszerkesztő ügyvéd, valamint az ingatlanközvetítő is együttműködjön.

Amennyiben nem társasházi lakásról van szó, elengedhetetlen, hogy a hiteles tulajdoni lap másolat lekérdezése mellett hiteles térképmásolatot is kérjünk az adott ingatlanról.

A szakértő azt tanácsolta, hogy a térképmásolat mellett érdemes ellenőrizni az Ügyfélkapuval bárki számára ingyenesen hozzáférhető közműtérképet is, ami egyfelől követi az ingatlan-nyilvántartási térképet, másrészt erre rávetíthetők ortófotók több évből, ami a valós állapottal történő összevetésben segíthet. Szintén sok vitát megelőzhet, ha igazolható módon rögzítünk plusz nyilatkozatokat az ingatlan építésügyi jogi helyzetét illetően.

A legalapvetőbb eltérések a fentiek alapján már felfedezhetőek. Ha bármilyen kétség merül fel akármelyik szereplőben az ingatlanon található felépítmény(ek) jogszerűségét illetően, akkor további vizsgálatokra van szükség. Ennek keretében a földhivatalnál, valamint az építésügyi hatóságnál, esetlegesen az önkormányzatnál lehet felvilágosítást kérni”

– fűzte hozzá.

Sok fejfájás és akár egy felesleges szerződéskötés is megspórolható azzal, ha előzetes banki értékbecslést kérünk a kiválasztott hitelintézettől. Ehhez általában elegendő mindössze egy szándéknyilatkozat, miszerint az érdeklődő meg kívánja vásárolni az adott ingatlant. Az előzetes értékbecslés kb. 40.000,- Ft összegű díján túl nem jár egyéb kötelezettséggel. Az elkészült értékbecslés általában 90 napig érvényes, így az később az éles adásvételi szerződésnél is felhasználható. Érdemes megemlíteni, hogy nem csak a rendezetlen térképi állapot miatt merülhet fel ilyen jellegű probléma.

Saját praxisomban megtörtént eset, hogy a fiatal házaspár CSOK hitel igénybevételét azért utasították el, mert az adott lakóház fürdőszobájában nem volt külön fűtőtest. Ezt még aznap egy 10 ezer forintos elektromos törölközőszárító felszerelésével sikerült orvosolni, és a megismételt értékbecslés során már nem volt gond”

– mesélte az ügyvéd.

Összegezve tehát, eladóként érdemes már a piacra lépés előtt tájékozódni az eladásra kínált ingatlan építési ügyi jogi helyzetét illetően is, vevőként pedig a saját utánajárásunk mellett jó, ha igénybe veszünk profi hiteltanácsadót, indokolt esetben műszaki szakértőt és egy ingatlanjog területén jártas ügyvédet.