Záródnak a kiskapuk az ingatlanoknál: ezeket tudnod kell, ha nem akarsz duplán ráfizetni

A legfontosabb, ingatlanokat érintő változásokat a WTS Klient adószakértője, Gyányi Tamás foglalta össze. Leszögezte, hogy a veszélyhelyzeti rendeleti szabályt törvényi szintre emelve az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos általános forgalmi adómérték időbeli hatálya 2024. december 31-re módosult. E kedvezményes adómérték 2024. december 31. után is alkalmazható a már megkezdett projektekre is 2028. december 31-ig, ha az építési engedély legkésőbb 2024. december 31-én véglegessé vált, vagy az építést eddig az időpontig bejelentették az egyszerű bejelentés szabályai szerint. 

Mikor 5 százalékos az áfa?

Az 5 százalékos áfakulcs csak néhány esetben alkalmazható, az alábbi eseteket például mindenkinek jó tudni:

• Újnak akkor minősül egy lakóingatlan, ha első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása és az értékesítés között még nem telt el két év
• az összes hasznos alapterület nem haladja meg többlakásos lakóingatlan esetében a 150 négyzetmétert, egylakásos családi házak esetében pedig a 300 négyzetmétert

Érdemes lehet odafigyelni arra, hogy nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség (és ily módon az 5 százalékos kedvezményes áfakulcs sem alkalmazható) még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet vagy a gazdasági épület. Emellett 2023. január 1-jétől változik az új ingatlan fogalma: adókötelessé válik annak a beépített ingatlannak az értékesítése, amelynél az első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését, vagy a rendeltetési egységeinek a számát megváltoztatták, valamint az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el két év.

Gyányi Tamás szerint a leggyakrabban előforduló kérdésekre a NAV honlapján hasznos tájékoztatókat találunk, azonban a lakásértékesítések során számos kérdés merülhet fel.

Nem mindegy, hogy egy külszíni parkoló, vagy egy tároló milyen esetben számít bele a kedvezményes kulcs alkalmazásához még megengedett négyzetméter-limitbe. Bizonyos esetekben, ha beleszámít az eladásra kínált lakás területébe például a külszíni parkoló, mert kapcsolódik az épülethez, a kedvezményes 5 százalékos kulcs alkalmazása is veszélybe kerülhet

– tette hozzá az adószakértő.

Csökkenő adókockázatok az építkezéseknél

Az ingatlanok létesítésére, átalakítására vonatkozó építési vállalkozási szolgáltatások esetében sokszor fordult elő jogvita az adózók és az adóhatóság között. Ha a vállalkozó hibásan fordított áfásan számlázott, a megrendelőnél az áfa levonást kifogásolta a NAV. Ebben az esetben akár a levont áfaösszeg 50 százalékáig terjedő bírság is felmerülhetett. Az építésügyi szabályok változásaival összhangban a fordított áfa alkalmazásának szabályai is tisztábbak lettek. A módosítás révén minden olyan, ingatlan létesítésére, átalakítására, és immáron a rendeltetésének megváltoztatására irányuló építési-szerelési, egyéb szerelési munka a fordított adózás hatálya alá esik, amely hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötött.

Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ezen szolgáltatások esetében a fordított adózás akkor is alkalmazható, ha építési engedélyre, vagy egyszerűsített bejelentésre nincs szükség, ugyanakkor más hatósági engedélyre viszont szükség van. Ilyen például az örökségvédelmi engedély vagy bejelentés, rendeltetésmódosítási engedély, vagy településképi bejelentési eljáráshoz kötöttség. Emellett az átmeneti szabályok alkalmazására is figyelni kell, hiszen a szabályváltozás alapján előfordulhat, hogy egy adott szolgáltatás számlázása 2022-ben még egyenesen adózott, de az új szabályok alkalmazásával már a fordított adózás szabályai alapján szükséges kiállítani a számlát

– hívja fel a figyelmet Gyányi Tamás.

Záródó kiskapu az illetékfizetésnél

Az illetékekről szóló törvény jelenleg is tartalmaz olyan szabályt, amely a kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházásokat mentesíti a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség alól. Az adómentesség feltétele, hogy az illetékkötelezettség keletkezése időpontjában a vevő főtevékenysége saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése, vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele legyen. Ugyanakkor ezt a feltételt csak egy meghatározott időpontban kellett eddig teljesíteni, ami a jogalkotó szerint visszaélésekre adhatott okot.

A jövőben a tevékenységi körre vonatkozó feltétel megmarad, de egy új, 50 százalékos árbevételi korlátot is figyelembe kell venni, amelyről az ingatlant megszerző félnek nyilatkozási kötelezettsége van az adóhatóság felé. Azaz, az illetékmentesség csak abban az esetben lenne alkalmazható, amennyiben a vagyonszerző az ingatlanra vonatkozó, kedvezményezett tevékenységekből származó (előző évi) árbevétele az összes árbevételben legalább 50 százalékos arányt képvisel.

Joggal merül fel a kérdés, hogy milyen szankciókkal szükséges számolni, ha az árbevétel megoszlására vonatkozó feltétel bármely okból nem teljesülne. Amennyiben a nyilatkozatban foglaltak vagy egy kezdő vállalkozás esetében az erre vonatkozó vállalás nem teljesül, azt a vagyonszerzőnek be kell jelentenie az állami adóhatósághoz, amely a meg nem fizetett illetéket 50 százalékkal növelten a vagyonszerző terhére pótlólag előírja. Ha a vagyonszerző e kötelezettségének nem tesz eleget és az állami adóhatóság adóellenőrzés keretében állapítja meg a nyilatkozatban foglaltak vagy a vállalás teljesülésének elmaradását, a vagyonszerző terhére a meg nem fizetett illeték kétszeresét kell pótlólag előírni.

Na de mi van a CSOK-kal?

A CSOK nemcsak lakásvásárláshoz, hanem lakásbővítéshez is igénybe vehető. Gyányi Tamás szerint a saját tulajdonban álló lakás bővítésekor ugyan nem keletkezik illetékkötelezettség, azonban más tulajdonában álló ingatlan bővítésekor (pl. tetőtér-beépítés) közös tulajdon jön létre, és a hozzáépítőt pedig illetékkötelezettség terhelte. A kedvező módosításnak köszönhetően mostantól a mentesség az idegen tulajdonban álló lakás bővítésekor is biztosított a CSOK kedvezményével élő vagyonszerző számára.