Belendülnek a rezsiemelés nyerészkedői: teljesen felfordulhat a magyar ingatlanpiac, érik az áresés

Elképesztő átalakulás előtt állhat a magyar ingatlanpiac: a rezsiemelés rendesen átrendezi a körülményeket. Főképpen azok a magyarok kerülhetnek nehéz helyzetbe, akik nagyobb alapterületű családi házban élnek, és nehezükre esik kigazdálkodni a megemelkedő fűtési költségeket.

A Pénzcentrum most szakértőket kérdezett arról, hogy mire számíthatunk rövidtávon a hazai lakáspiacon, megindult-e már a menekülés ezekből az energiazabáló házakból. Mint kiderült, hatalmas előnyben van, akinek a házára jár a többgenerációs rezsikedvezmény.

Készülődik a baj?

Az enyhe időjárásnak köszönhetően a családok még mindig nem kapták kézhez azokat a rezsiszámlákat, amelyek reális képet mutatnak majd a téli fogyasztásról és ezzel együtt az emelt árú számla végösszegéről, így az érdeklődők továbbra sem támaszkodhatnak a rezsiszámlák megtekintésére a döntéshozás során - magyarázta Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője.

Az emelkedő kamatkörnyezet, a financiális nehézségek és az infláció miatt egy általános bizonytalanság uralkodik a piacon, amely a kereslet mérséklődésével jár, ez magában foglalja a nagy alapterületű, rosszabb energetikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanokat is. Azok az eladók, akiknek nem sürgős az eladás, még nem tudják elfogadni, hogy a hirdetési ár csökkentésével felgyorsíthatják az eladási folyamatot, komoly érdeklődő esetén azonban hajlandóak a szükséges korszerűsítés összegét elengedni az alku során. A hirdetési árak jelentős enyhülése azonban várhatóan a befektetői réteg aktivitását eredményezheti

- mondta a szakember, aki szerint akinek van befektetésre váró tőkéje az árak esésével könnyedén hozzájuthat majd korszerűsítésre váró, ám jó lokációval rendelkező családiházakhoz. Emlékeztetett, hogy a cég legfrissebb barométere szerint az ország nyugati részét és a főváros budai kerületeit kivéve szeptemberben még mindig gyorsult a téglaépítésű ingatlanok átlagos értékesítési ideje, beleértve a lakások mellett a családi házakat is. A vidéki megyékben átlagosan még mindig 4 hónap alatt kelnek el a téglaépítésűek, míg a pesti kerületekben 3 hónap is elegendő a tranzakciózáráshoz.

A kirívóan rossz energetikai tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok eddig is egy viszonylag szűk réteg, a nagyobb felújítási munkálatokra vállalkozók, vagy a befektetési célból vásárlók körében voltak keresettek. Aki saját célra vásárol, gyors költözéssel, az nem biztos, hogy bevállalja a nagyobb átalakítást igénylő ingatlanokat

- tette hozzá.

Az Ingatlan.com-nál sem látnak jelentős változást abban a bontásban, hogy egy ingatlan energiatakarékos, korszerű és alacsony fogyasztású lenne. Balogh László, a vállalat vezető gazdasági szakértője szerint érdeklődések 75-80%-a idén nyárig és azután is a felújított, jó állapotú és újszerű ingatlanok iránt érkezett a használt lakások és házak piacán.

Az viszont fontos változás, hogy a kereslet éves szinten 30-35 százalékkal csökkent az eladó ingatlanok iránt. Ebből adódóan 2023-ban biztos, hogy lesz különbség a jó és rossz energetikájú ingatlanok iránti keresletben és áraiban is

- mondta a szakértő, aki szerint a COVID óta abban nincs változás, hogy az emberek nagyobb alapterületű ingaltanba költöznének, ha tehetnék. Viszont az új rezsiszabályok bizonyos lakások és házak esetén lehűtötték ezt a lelkesedést.

A nagyobb alapterületű ingatlanokat leginkább a több gyermekes családok keresték eddig is, az ő esetükben nem számítunk változásra. Arra viszont jó esély mutatkozik, hogy azoknál az ingatlanoknál, ahol az árak akár 25-35 százalékkal is csökkenhetnek a magasabb rezsiköltségek miatt, megjelennek a befektetői vásárlók, akik a korszerűsítés feladatait és költségeit magukra vállalva újabb lehetőséget láthatnak a lakáspiacon

- vélekedett Balogh László, aki szerint az már eddig is megfigyelhető volt, hogy a jobb energetikai tulajdonságokkal rendelkező lakások 20-25 százalékkal többet értek a piacon mint a hasonló helyen lévő ugyanolyan típusú, de rosszabb állapotú ingatlanok.

Lakást vennél, de szűkös a keret? Nézz körül a Pénzcentrum kalkulátorában!

Budapesten például az újszerű, felújított lakások átlagos négyzetméterára 1-1,1 millió forint között mozog átlagosan, míg a felújítandók átlaga 700-800 ezer forint négyzetméterenként. A havi rezsiköltségek közt növekvő különbség ezt az árollót még nagyobbra nyithatja. Jelenleg azonban még nem látjuk ennek a folyamatnak a beindulását az árakban.

Az mindenesetre rendkívül beszédes az egész ingatlanpiaci hangulatra nézve, hogy szeptembertől kezdve egy tapodtat sem mozdultak a használt lakások átlagos négyzetméterárai. Pedig éves szinten 20 százalékkal érnek többet, ami arra utal, hogy a vevők egyre jobban elbizonytalanodnak a tekintetben, hogy mennyit is ér nekik egy-egy lakás. Klasszikusat idézve azt is mondhatnánk, hogy a helyzet nem jó, de nem is tragikus

- fejtette ki a szakértő. Mint kérdésünkre elmondta, nyárig átlagosan 2-3 hónap alatt lehetett Budapesten és a megyei jogú városokban eladni egy-egy lakóingatlant. Az értékesítési idők az adásvételek számával párhuzamosan folyamatosan nő, de nem drámai mértékben. Most ingatlantípustól és lokációtól függően átlagosan 7-25 nappal tart tovább eladni egy lakást vagy házat mint nyáron. 

Mindenki szabadulna?

Arról is megkérdeztük a szakembereket, hogy tapasztalható-e menekülés a rosszabb állapotú családi házakból. Mint Benedikt Károly elmondta, komolyabb mozgást még nem tapasztaltak értékesítőik ebből az okból, inkább a feleslegessé váló, második otthonként használt, az év során nagyobbrészt üresen álló ingatlanokat hirdették meg a tulajdonosok.

Akik életvitelszerűen tartózkodnak a rossz energetikájú ingatlanokban még mindig nem kapták meg az aktív fűtési szezon első emelt összegű számláit, ezért még mindig sokan inkább alkalmazkodni próbálnak a jelenlegi helyzethez és rezsicsökkentő praktikákat alkalmaznak, hogy ne kelljen feladniuk otthonaikat

- magyarázta.

Balogh László is arról beszélt, egyelőre csak annyit látnak, hogy a kínálat a korábbi években nem látott mértékben kezdett el nőni.

Ehhez persze az is hozzájárul, hogy az eladásra frissen meghirdetett ingatlanokat most kevesebb vevő hajlandó felszívni a piacról. Az első, árakban is jelentkező változásokat a kelet-magyarországi családi házak piacán figyelhetjük majd meg 2023 első hónapjaiban

- vélekedett.

Ezeket a legkönnyebb eladni

Mint Balogh László kifejtette: a "kicsi" családi házak a lakásokhoz hasonlóan most is könnyebben eladhatók. A lélektani határ kb. 120 négyzetméternél húzódik meg, de az alapterület mellett legalább ennyit számít, hogy van-e a házon szigetelés és milyen a fűtési rendszer.

Egy szigetelt, hőszívattyús fűtéssel és napelemmel ellátott 180-200 négyzetméteres ingatlant minden bizonnyal hamarabb lehet most eladni mint egy hasonló helyen lévő szigeteletlen, rossz állapotú nyílászárókkal, szakaszolatlan gázfűtésű, több generációs 130 négyzetméteres családi házat

- példálózott. A szakember szerint egyértelműen előnyben vannak azok az ingatlanok, amelyekre jár a többgenerációs gázkedvezmény:

Így a többszörözhető a kedvezményes áron vételezett és elfogyasztott gázmennyiség is. Az átlagfogyasztásig a havi gázszámla ugyanis kifejezetten alacsonynak mondható európai viszonylatban is, a számlák problémás része efölött kezdődik ugyanis

- magyarázta.

Benedikt Károly szerint az alapterület ebben az esetben csak egy szempont a sok közül, hiszen nem mindegy, hogy milyen szigeteléssel, nyílászárókkal és fűtésrendszerrel rendelkezik az adott ingatlan, illetve, hogy érvényesíthető-e rá a többgenerációs otthonokra vonatkozó gázártámogatás.

A gázárkedvezményre jogosult ingatlanok felfűtése olcsóbb a támogatással rendelkező ingatlanok esetében, mint egy nagyjából azonos tulajdonságokkal bíró, de kedvezményre nem jogosult otthoné. Ugyanakkor azt is érdemes szem előtt tartani, hogy hiába kérte ki a jelenlegi tulajdonos a jegyzőtől az igazolást, az új tulajdonosnak ismét végig kell járni az engedélyeztetési folyamatot

- hívta fel a figyelmet.

Országrészenként változik a helyzet

A nagy alapterületű családi házak kapcsán az OTP Ingatlanpont szakértői azt közölték a Pénzcentrum megkeresésére, hogy általában mérséklődött a lakáspiacon az érdeklődések száma.

A nagy alapterületű/rosszabb energetikai tulajdonságokkal rendelkező családi házak a teljes piac egy szűk szegmensét képviselik és az OTP Ingatlanpont állományában sem érhetőek el jelentős számban, ezért ezek esetében általános trendekről még korai lenne beszélnünk. Ezen ingatlanok eloszlása földrajzilag nem egységes, ezért regionális szinten is eltérhetnek az aktuális helyzetre vonatkozó tapasztalatok

- tették hozzá, majd pedig országrészekre bontva közölték a tapasztalatokat.

A Dél-alföldi régióban a kereslet némileg csökkent nagy alapterületű/rosszabb energetikai tulajdonságokkal rendelkező családi házak iránt. Ezeket az ingatlanokat kis számban ugyan, de inkább az anyagilag erősebbek keresik, akik az áralkuba bekalkulálják a korszerűsítés várható költségeit.

Aki eddig is felújításban gondolkodott vevőként, az most ki is használja ezt a helyzetet

- húzták alá.

A budapesti régióban csökkent a kereslet nagy alapterületű/rosszabb energetikai tulajdonságokkal rendelkező családi házak iránt és az árak is valamelyest mérséklődtek, de tapasztalataink szerint az eladók óvatosak, amíg nem „szorítja” őket a rezsiköltségek emelkedése.

Értékesítés szempontjából körülbelül 100 m2 az a határ, ami felett nehezebb lehet az értékesítés. Tapasztalatunk szerint a többgenerációs kedvezmény nem jelent előnyt, ahogyan menekülésről sem beszélhetünk, azonban az érdeklődők első kérdése mindig a fűtés típusa

- tették hozzá.

Az Észak-dunántúli régióban a legtöbb ingatlan esetében tapasztalható az árak mérséklődése, természetesen most értékesebbek a korszerűbbek. Ugyanakkor a lokáció erősen meghatározza a keresletet, inkább a felújítás, korszerűsítés költségét próbálja a vevő belealkudni a vételárba.

A tapasztalatunk azt mutatja, hogy a befektetési céllal vásárolt ingatlanok esetében beszélhetünk kivárásról, itt nőhet a forgási sebesség, amelyet most még korai lenne megbecsülni. Ugyanakkor mindig van egy olyan réteg, aki az élethelyzetének megfelelően vesz, elad, vagy cserél ingatlant

- magyarázták a szakemberek. Itt alapterület szempontjából általánosságban körülbelül 120 m2 az a határ, ami felett már a komolyabb energiafelhasználás miatt mérlegelnek a kereső ügyfelek az átlagos szegmensben.

A régióban menekülésről egyáltalán nem beszélhetünk, az eladók vagy kivárnak, vagy keresik az alternatív megoldásokat a költségek csökkentésére

- vélekedtek.

A Dél-Dunántúlon azt tapasztalják, hogy megnövekedett a kereslet a kisebb lakások, házak iránt és esetenként ezek ára is emelkedik, míg a nagy alapterületű családi házak esetében elindult egy árcsökkenés, de a régióban a nagyméretű családi házak a piac szűk szegmensét képviselik.

A többgenerációs kedvezmény kapcsán kézzelfogható változás még nem érzékelhető, ugyanígy a nagy családi házak esetében menekülésről sem beszélhetünk. Ilyen jelenség akkor valószínűsíthető, amikor a tulajdonosok egyértelműen tisztába kerülnek azzal, hogy az adott ingatlan nem fentartható

- zárták.