A németeknek nincs rá pénze, a magyaroknak természetes: mi folyik a lakáspiacon?!

Köztudott, hogy a magyarok ragaszkodnak a saját otthonhoz, bevett gyakorlat, hogy amint a jövedelem megengedi, hosszú évekre eladósodnak, és megveszik a saját lakást. Látva az árak nagy emelkedését, nem biztos, hogy ez a tendencia a jövőben is fennmarad: akár ezt mutathatja a nyugati országok példája is. Egy saját otthon természetesen pénzügyileg előnyös lehet nekünk, és amennyiben fennmaradnak a jelenlegi tendenciák, akkor érdemesebb vásárolni, mint bérelni. A saját otthonnak viszont hátrányai is vannak.

EZ IS ÉRDEKELHET

Hatalmas kamu vagy igazság? Kiszámoltuk, megéri-e most lakást venni

Elég egyértelmű az eredmény.

A sokat mantrázott közhelyet, melyek szerint a magyarok a saját otthont preferálják, adatok is alátámasztják, nemzetközi kontextusba helyezve azonban kiugró, hogy mennyivel közkedveltebb a saját lakás itthon, mint sok EU-s országban. Az Eurostat legutóbb épp idén januárban végezte el azt a megkérdezésen alapuló összesítést, amely országonként megmutatja, hogy az összlakosság hány százaléka él saját lakásban, és hogy azon belül mennyi a jelzáloggal terhelt ingatlanok aránya. Ebben az összesítésben pedig kiugróan jól állunk.

Az adatra pillantva csupa meglepő dolgot láthatunk. Először is szembetűnő, hogy az EU-n belül Magyarországon az ötödik legnagyobb azok aránya, akik saját lakásban élnek, ez az arány pedig azon országokban magasabb, ahol jellemzően a reáljövedelmek és az egy főre jutó GDP alacsonyak. Azaz a keleti, balkáni és balti államokban. Németországban ezzel szemben például csak a lakosság 50 százaléka birtokol saját lakást, de ugyanez a helyzet Ausztriában is, ott 56 százalék. A dánok ugyan kb. 62 százaléka szintén birtokol ingatlant, a lakosság 48 százaléka ugyanakkor jelzáloggal terhelt ingatlanban él.

Saját lakásra vágysz? Nézd meg a hiteleket kalkulátorunkban!

A kelet-közép-európai országok lakosai a jelzálog kapcsán is jobban állnak: Magyarországon például a lakosok mindössze 16 százaléka él jelzáloggal terhelt ingatlanban, Romániában pedig csak 1,1 százalék, miközben a saját lakások aránya 95,7 százalék. Ezzel szemben a sokkal fejlettebb Hollandiában a lakók 69 százaléka lakik saját tulajdonú lakásban, de 60 százalékuk jelzáloggal terhelt. Mi áll ennek hátterében? Elsőre meglepődhetnénk, hiszen a nyugati jövedelmek sokkal magasabbak, emiatt nem feltételeznénk, hogy a románok körülbelül 95 százaléka megengedheti magának, hogy saját otthonában lakjon. Persze a nagyobb gazdasági fejlettséggel a lakásárak növekedése is együtt jár, de képes lenne ez olyan mértékben meghaladni a jövedelmek növekedését, hogy csak minden második német engedi meg magának a saját lakást? A továbbiakban ezek okát igyekezünk feltárni.

A lakosság eladósodottsága - ez lehet a háttérben?

A fenti adatsort látva akár azt is láthatnánk, hogy a saját lakások magas aránya miatt eladósodottabbak a saját lakást birtokló országok állampolgárai. Ez már a fenti ábrát látva is egyértelműen megcáfolható, hiszen azon látszik, hogy a lakásokat terhelt jelzálogok állománya is sokkal kisebb itt, mint a nyugati országokban. Ráadásul ha megnézzük a háztartási szektor eladósodottságát, akkor ez sokkal szemléletesebb:

Mint ahogy az látható, Dániában a lakáshitelek állománya az éves GDP száz százalékára rúg, de Svédországban és Hollandiában is 60 százalék fölött van. A sort Magyarország zárja: az MNB adatai szerint a lakáshitelek állománya a magyar GDP éves értékének 7,5 százalékát haladta meg - ez egyik országban sem ilyen alacsony. Itt is igaz, ami fent: a gazdagabb országok lakáshitel-állománya több, a szegényebbeké kevesebb.

Ha megnézzük a háztartások rendelkezésre álló jövedelmét (ami az adóterhek levonása és a transzferek hozzáadása utáni jövedelmet jelenti), akkor ez a trend sokkal szélsőségesebb. Dániában például a lakáshitelek a rendelkezésre álló jövedelem kb. 2,3 szorosáig terjednek, míg nálunk ez 39,4 százalék. Természetesen itt is a nyugati államok tűnnek kedvezőtlenebbnek, miközben a szegényebb régiók eladósodottsága nem haladja meg a rendelkezésre álló jövedelem felét sem. Na, ezzel most a legkevésbé sem kerültünk közelebb a csodálkozásra okot adó adatsor magyarázatához, hanem talán még jobban elmélyültünk a csodálkozásban.

Mi folyik itt Európában?

A fenti eset eklatáns példája annak, amikor száraz adatsorokból nem feltétlenül lehet átfogó következtetést levonni. Az első ábra megmutatja, hogy a lakosság hány százaléka él saját lakásban, és hogy mennyit terhel jelzáloghitel. Ennyit megmutat, de semmi mást. Ebből az adatsorból nem lehet következtetést levonni a jövedelmi helyzetre, de még a lakhatási körülményekre sem. Ha racionálisan gondolkodunk, természetesen azonnal rájöhetünk, hogy a "fordítottnak" vélt tendencia egyáltalán nem véletlen. Oka van, hogy a magasabb jövedelmű országok polgárai alacsonyabb hányadban birtokolnak saját lakást. Ha logikusan végiggondoljuk, teljesen érthető: magasabb jövedelemmel az ember könnyebben vesz fel hitelt, vásárolja meg még a dráguló ingatlant is, vagy költözik el bérlakásba, míg akinek jövedelme ezt nem engedi, inkább lakik a szülei lakásában, akár több generáció képviselőivel együtt. Azaz paradox módon a magasabb jövedelem csökkenti a teljes lakosságon belül a saját lakásokban élők arányát.

Személyre szabott hitelre vágysz? Kalkulálj 1 perc alatt kalkulátorunkban!

A fenti adatsor például megmutatja, hogy a lakosság hány százaléka él saját tulajdonú lakásban, de például nem mutatja meg az 1000 főre jutó lakások számát az országban, és azt sem, hogy egy lakásban mennyien laknak. Ha több generáció is együtt lakik egy lakásban, az valóban saját tulajdonú ingatlannak minősül, amit értelemszerűen nem terhel jelzálog. Így aztán a fenti statisztika a lakhatási viszonyokat csak részben szemlélteti. Mondhatná az olvasó, hogy az eszmefuttatás csak találgatás és valóságmagyarázás, és igaza is lenne - úgyhogy jöjjön egy ide vonatkozó adatsor:

Így már teljesen érthető, hogy a fenti okfejtésünk igaz. A zsúfolt háztartások aránya azokban az országokban magas, ahol a lakosság nagy része saját lakásban lakik, míg a gazdagabb országok lakosai magasabb jövedelmük miatt megengedhetik maguknak, hogy jelzáloghitelt vegyenek fel, vagy bérlakásba költözzenek. Mindez törvényszerűen azt jelenti, hogy a gazdagabb országokban sokkal több az 1000 lakosra jutó lakások száma is. De hogy még szemléletesebb legyen a leleplezés, tegyük egymás mellé a két ábrát:

Szembetűnő, hogy ahol magasabb a saját lakásban élők aránya, ott magasabb a zsúfoltság is. Így például amíg Románia EU-s rekorder a saját lakások tekintetében, ugyanúgy rekorder a zsúfolt háztartások arányában is. Az összefüggés szinte kivétel nélkül minden országnál fennáll, leszámítva néhány déli országot, Olaszországot vagy Görögországot például, ahogy tradicionálisan együtt élnek a generációk, illetve kitűnik Luxemburg is, a miniállam lakosságának viszont feltehetően kimagasló jövedelme miatt nem jelent gondot a saját lakás.Hogy megerősítsük azt, hogy a magas saját lakás aránya egy társadalomban inkább alacsonyabb jövedelmi helyzetre utal, megnézhetjük azt is, hogy mekkora az urbanizáció aránya.

Románia, Magyarország is Szlovákia is az alsó tercilis szerepel, míg Hollandia, az Egyesült Királyság, Írország az első 5-ben. Így tehát ennek is erős magyarázó ereje van, de nem olyan mértékben, mint a zsúfoltságnak.

Lakást vennél? Felújítanál? Használd a Pénzcentrum kalkulátorát!

Mindebből az következik, hogy a saját lakások alacsony aránya a teljes népességen belül nem azt mutatja, hogy a társadalom tagjai rosszabbul élnek, lehetőségei rosszabbak, hanem pont ellentétes irányú a magyarázóerő - ehhez azonban fel kell tárnunk a további tényezőket. Azaz a szegényebb országokban sokan azért élnek saját lakásban, mert nincs pénzük bérlakásra, vagy nem tudnak jelzáloghitelt felvenni - ez utóbbi pedig az alacsony jelzáloghitel arányt magyarázza. De az is feltételezhető, hogy a gazdagabb orszégokban magasabb az új építésű lakások aránya is.