Pénzcentrum • 2012. március 16. 11:04
A lakásárak zuhanása ugyan lelassult, de fordulatra legkorábban 2013-ban számíthatunk, mondta Harmati László, az FHB Bank üzleti vezérigazgatója. Az országos lakásárszint csökkenése az utóbbi két évben lelassult, így 2009 második feléhez képest, két év alatt mindössze 3,3 százalékos csökkenés volt mérhető. 2011. második felében azonban az első félévhez képest további 1,6 százalékkal csökkentek a lakásárak, derül ki az FHB legfrissebb Lakásárindexéből.
Tovább csökkent az árindex
Az FHB Lakásárindex 2011. évi adatai szerint a lakásárak kis mértékben, 1,9 százalékkal (reál értelemben 5,5 százalékkal) csökkentek az előző évhez képest.
A tavalyi év elején publikált FHB Lakásárprognózis 2011-re 2 százalékos nominális emelkedéssel számolt, az év második felére várva a lakásárak emelkedését. A tavalyi prognózisban azzal számoltak, hogy a kínálati oldal visszaesése és korlátozása (az árverezési szabályozás) megtámasztja a kereslet gyengeségének árcsökkentő hatását, limitálva ezzel az áresést. Az év során azonban folyamatosan romlottak a konjunktúra kilátások, mely a keresletre és a várakozásokra erőteljesen hatott, így év közben az FHB is stagnálásra módosította az előrejelzését.
A végtörlesztés hatása
A lakossági jelzáloghitelek piacán példátlan események zajlottak a kedvezményes végtörlesztés bevezetésének hatására. Bár végleges adatok a végtörlesztésben érintett ügyfelek számáról és a végtörlesztés forrásául szolgáló eszközökről nincsenek, hiszen február végéig zajlik a pénzügyi teljesítés, érdemes a január végi adatok alapján értékelni a helyzetet. A PSzÁF 2012. január végéig szóló adatközlése szerint a háztartási szektor 1074 milliárd forint értékű hitelt törlesztett vissza a 776 milliárd forint befizetésével. A nagyságrendet érzékelteti, hogy ez az összeg megfelel a tavalyi kiskereskedelmi forgalom 10 százalékának. A törlesztésből pedig mindössze 207 milliárdot finanszírozott új hitel felvétele.
Elsősorban a kedvezményes végtörlesztés hatására 2012. január végére 1017 milliárd forinttal, 4286 milliárd forintra csökkent a devizalapú jelzáloghitel-állomány. Ugyanezen időszakban a forint alapú jelzáloghitelek állománya 259 milliárd forinttal 2044 milliárd forintra növekedett. A kedvezményes végtörlesztés becsült hatása a lakáscélú hitelek állományára (január végéig): 750 milliárd forintos visszafizetéssel szemben 70 milliárdos új felvétel áll, azaz 680 milliárd forintos csökkenés történt, ami a teljes állomány egy hetede.
Alig épült új lakás
Az új lakások számának tekintetében a legfrissebb KSH adatok sem okoztak meglepetést: 2011-ben csupán töredéke a 2004-es csúcsértéknek a lakásépítés. Tavaly 12 655 új lakást adtak át Magyarországon, míg Budapesten ugyanebben az időszakban mindössze 3192 darabot.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
A visszaesés a lakásépítés szerkezetében is megmutatkozik. Országos szinten kevésbé esett vissza a családi házak építése, ezért megnőtt az országban épített lakások átlagos alapterülete. A professzionális kivitelezők aránya nyolc évvel ezelőtti szintre süllyedt, ami a projekthitelezés visszaesésével is együtt járt.
A "Kifulladás" korszakát éljük
Az 1998 és 2001 közötti "Hőskorszak", a 2001 és 2003 közötti "Költségvetési expanzió", 2004 és 2007 közötti "Hitelboom" után, 2008-tól kezdve a "Kifulladás" korszakát éljük. Megyénként vizsgálva a 2008 és 2011 közötti árváltozást látható, hogy a válság során az ország keleti és nyugati fele eltérően reagált: míg nyugaton relatíve jobban tartották magukat a lakásárak, a keleti megyék többségében az országos átlagnál jelentősebb csökkenés volt mérhető. A legnagyobb esés Komárom-Esztergom, Fejér és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében történt. Fontos azonban megjegyezni, hogy az említett megyék kiinduló helyzete eltért: míg Fejér megyében a korábbi magasabb szintről csökkentek nagyot az árak, addig Borsod-Abaúj-Zemplénben a korábban is alacsonyabb árszintet sújtotta erős csökkenéssel a gazdasági válság.
Mire számítsunk a jövőben?
Az építés negyedéves teljesítménye már nem süllyed tovább, de 2012-ben nem is fog jelentősen kimozdulni a mélypontról. A relatíve magasabb 2011. év eleji szint miatt 2012-ben az éves átadott lakásszám várhatóan nem teljesíti túl sokkal a 2011-es értéket. A konjunktúra-kilátásokat a bizonytalan nemzetközi környezet, a költségvetési intézkedések és a hitelezési feltételek további romlása is gyengíti. A jelentősebb makrogazdasági előrejelzések szerint 2012-ben gyengébb év várható, mint 2011-ben. A növekedési előrejelzések stagnálás körüli értéket ígérnek, ez változatlanul gyenge lakáspiaci keresletet vetít előre.
Összességében az árak alakulását tekintve nem várható 2011-hez képest lényeges eltérés, vagyis stagnálásra számíthatunk. A 2012-ben bevezetett támogatási elemek csak együttesen, megfelelő korrekciókkal és csak 2 félévben lesznek képesek pozitív irányban befolyásolni a piacot keresleti oldalról. A kínálati korlát még a tavalyinál is erőteljesebben érvényesül majd az új lakások piacán. Ezen hatások eredőjeként összességében - a tavalyi átlagnál némileg élénkebb forgalommal - 2012 egészére a lakásárak stagnálását várja az FHB, az év második felében törékeny növekedési kilátással.