Szuperolcsó panelek Magyarországon: élet a vasbeton kalitkában

Magyarország lakosságának jelentős része, nagyjából egyötöde (2 millió ember) él lakótelepi lakásban. A lakásállomány tekintetében is hasonló a kép; a megközelítőleg 4 milliós hazai állománynak mintegy 20 százaléka (nagyjából 800 ezer lakás) lakótelepi lakás, melynek legnagyobb része (mintegy 80%) a 70-80-as években épült, túlnyomórészt házgyári technológiával, előre gyártott panelelemekből. A számok tehát magukért beszélnek, így az sem meglepő, hogy az ingatlanpiaci tranzakciók semmiképp sem elhanyagolható hányadát a lakótelepi-, és főként a panellakások teszik ki. Bár a válság hatására az ingatlan adás-vételek száma, és természetesen az átlagos négyzetméterárak is jelentősen csökkentek az elmúlt években, nagy kérdés ugyanakkor, hogy a recesszió miként is hatott a piac ezen, jellemzően olcsóbb árkategóriájú lakásokból álló szegmensére.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataira támaszkodva megállapítható, hogy a panellakások keresettsége nem változott a válság hatására sem. A KSH teljes országra vonatkozó ingatlanpiaci tranzakciós adatai alapján a panellakások aránya az adásvételekben nem változott - 2007-ben, 2010-ben, és 2011 első három negyedévében is egyaránt 10 százalékát tette ki a tranzakciós állománynak. Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője ugyanakkor úgy látja, hogy a panelpiacot jobban sújtották a válság utáni évek, hiszen mind népszerűségéből, mind pedig átlagárukból többet veszítettek, mint a téglalakások.

Területi átrendeződés Budapesten és vidéken

Bár az arányok jelentősen nem változtak, területi átrendeződések ugyanakkor mindenképp megfigyelhetőek - mondja Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. A KSH és az Otthon Centrum adatai alapján 2007-ben vidéken abszolút számokat tekintve a legtöbb panellakás Miskolcon cserélt gazdát, ezt követte Szeged, Székesfehérvár, Pécs és Győr. Ehhez képest 2011 első három negyedévében abszolút értékben véve már a legtöbb panellakás Debrecenben cserélt gazdát, ezt követi Miskolc és Pécs a tranzakciós listán.

Természetesen az összes paneleladásban továbbra is a fővárosé a vezető szerep, ugyanakkor kerületi szinten Budapesten is hasonló területi átrendeződés volt megfigyelhető, mint vidéken - mondja a vezető elemző. A legtöbb panellakás 2007-ben még a XIV. kerületben cserélt gazdát, akkor ez az országos listában a 6. helyet jelentette. Ezt követte a III. és a XI. kerület az országos sorrendben 12. és 13. helyen. 2011-ben azonban a legtöbb adás-vétel már Óbudán és Újpesten generálódott, kiérdemelve ezzel az országos lista 4., illetve 5. helyét. A 4 évvel korábbi győztes, a XIV. kerület ugyanakkor csak az országos lista középmezőnyében követi az őt megelőző két fővárosi kerületet.

A válság mindazonáltal mind Budapesten, mind vidéken kifejtette az ingatlanpiacra kártékony hatását; így nem csoda, hogy egyaránt jelentősen csökkent a paneleladások darabszáma, illetve a tranzakciók átlagára. Rutai Gábor szerint ezen tendencia egyik fő oka az, hogy a csekély számú vásárló igyekszik olyan ingatlanban tartani a pénzét, amelyik jobban tartja az árát, és ez nem a panel. Véleménye szerint egyébként azt sem szabad elfelejteni, hogy egyre több a készpénzes, vagyis feltehetően jobb módú vásárló, akik kevésbé szívesen költöznek panellakásba.

Padlón az árak?

Amennyiben a tranzakciók átlagárát vesszük górcső alá, megállapítható, hogy Budapesten az átlagos négyzetméter ár a 200 ezer forintot is meghaladta 2008-ban, míg 2011-ben már csak 176 ezer forintba került egy négyzetméter panellakás - ismerteti Déry Attila. Mint mondja az árváltozás dinamikája 2008-ról 2010-re mutat jelentős, 13 százalékos csökkenést a fővárosban, míg 2010-ről 2011-re már csak minimális, egy százalékos csökkenés volt megfigyelhető.

Vidéken is nagyon hasonló képet mutat a panelárak változása, természetesen más átlagárakkal számolva - mondja a vezető elemző. Elmondása szerint a különbség főként az árváltozás dinamikájában mutatkozik meg. Míg Budapesten jelentősen lelassult a panellakások árának csökkenése 2010-ről 2011-re, vidéken még ebben az időszakban is 3-4 százalékkal csökkent az átlagos panel négyzetméterár. 2008-ról 2011-re a legnagyobb mértékben egyébként Pest megyében csökkentek a panelárak; itt 2011-ben 165 ezer forint környékén mozgott a panellakások egy négyzetméterre eső átlagára.

Budapest, Budapest, te csodás

Az utóbbi két év eladásai alapján a legtöbb panelt a III. kerületben vásárolták, ezt követte a XI. kerület, majd a IV., illetve XIV. kerületek - mondja Rutai Gábor, aki hozzáteszi, hogy a további budapesti kerületek között (XIX., XV., XXI., XIII.) már nem lehet kiemelni azt, amelyik jobban, vagy rosszabbul tartotta volna magát a többinél. Ezzel összhangban, Déry Attila szerint is igen népszerűek a III., illetve XI. kerületek. Elmondása szerint a kerületekben található Pók utcai, és a gazdagréti lakótelepek továbbra is kiemelt jelentőséggel bírnak a piacon. Ugyanakkor, mint mondja, szintén a keresett ingatlanok közé sorolható a Káposztásmegyer négyemeletes, sátortetős panelházaiban lévő lakások; a Füredi utcai lakótelep az Őrs vezér terénél azonban már vesztett népszerűségébő,l főleg a magasabb korú lakások miatt.

Az átlagosan vásárolt alapterület tekintetében két kategóriát emel ki Rutai Gábor. Elmondása szerint egyrészt népszerűek a 35 négyzetméter körüli garzonok, másrészt (és ez a masszívabb) a 49-56 négyzetméter körüli 1,5-3 szobás lakások. Déry Attila tovább árnyalja a képet. Mint mondja a vevői preferenciák és érdeklődések alapján 2011-ben a XI. kerületben a legkeresettebbek a 2 szobás, 50 négyzetméter körüli lakások voltak, míg a III. kerületben az egy szobával nagyobb, 3 szobás, 60 négyzetméter körüli, Újpesten pedig a 2 szobás, 45-55 négyzetméteres lakásokra regisztrálták a legtöbb érdeklődést.

Rutai Gábor elmondása szerint a fővárosban jellemzően 7-8 millió forint körül mozog a panellakások átlagos ára. Déry Attila azonban területenkénti bontásban ennél némileg magasabbra helyezi a mércét. Mint mondja, a IV. kerületben sok megkeresést kapnak a 8,5-9 millió forintos vételárú ingatlanokra. Óbudán a némileg drágább, 9,5-12 millió forint közé eső vételárú ingatlanok iránt volt a legnagyobb az érdeklődés. Újbudán szintén a 10 millió forint körüli ingatlanok kapták a legtöbb megkeresést, de az értékesebb, 12-14 milliós panelingatlanokra is mutatkozott vevői érdeklődés.

Áció, váció, motiváció

A panellakások árszínvonala a többi ingatlanhoz viszonyítva alacsony, ami azt jelenti, hogy azok keresik a panellakásokat, akik viszonylag nagy alapterülethez szeretnének minél olcsóbban jutni - mondja Déry Attila. Egy 2-3 gyerekes család ugyanazon a pénzen több szobát és nagyobb alapterületet tud vásárolni egy panellakásban, mint egy téglalakásban, ezért számukra a nagyobb élettér miatt vonzóbb lehet a panel, még ha a fenntartási költségben nem is olyan kedvező, mint egy téglaépítésű lakás.

A fenntartási költségek természetesen semmiképp sem elhanyagolhatóak. Egy teljes felújításon átesett (szigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés) épület albetéteinek tulajdonosai akár 60 százalékkal is kevesebb lakásfenntartási kiadással nézhetnek farkasszemet havonta. Déry Attila, és Rutai Gábor is egyetért abban, hogy a felújítás önmagában nem vonzerő egy panellakásnál, annál inkább az azzal elért, rezsi költségben ténylegesen mérhető különbség. Mint mondják, amennyiben a szigetelés, nyílászárócsere nem hoz jelentős csökkenést a rezsi költségekben, akkor nem lesz keresettebb a lakás.

A felújításoknál egyébként az is fontos kérdés, hogy a szükséges önrészt milyen forrásból fizette a lakóközösség. Ez akár közös költség növekedést is jelenthet, ami csökkenti a felújítás vonzerejét (persze az is fontos, hogy meddig szól a megemelt közös költség). Mindazonáltal egyértelmű, hogy a jobb energetikai besorolás miatt kelendőbb egy adott panellakás, s ahol látványos és hatékony is a felújítás, ott 10-15 százalékos árkülönbözet is kialakulhat majd a jövőben.