Pénzcentrum • 2012. február 13. 11:36
Miközben az utóbbi hónapokban mindenki a végtörlesztéssel volt elfoglalva, az egyre inkább fókuszba kerülő kiadó lakások piacán mintha sokan nem éreznék meg a változó idők szelét. A bérlők a sok évvel ezelőtti árszinteken keresgélnek, a tulajdonosok viszont sokszor irreális elképzelésekkel vágnak bele a lakáskiadásba. Összegyűjtöttük, miért nem találkozik a kereslet és a kínálat.
Alig lehet normális bérlakást találni a fővárosban, vagy az ár nagyon magas, vagy az elhelyezkedés nem megfelelő, esetleg a lakás néz ki minősíthetetlenül - foglalta össze az elmúlt három hónapban végzett, napi szintű keresésének eredményét több általunk megkérdezett reménybeli bérlő is. Tény, hogy az utóbbi időszakban megnövekedett kereslet miatt (sokan, akik nagy nehezen eladták devizahitellel terhelt lakásukat egyelőre nem mernek újabb húsz év futamidejű hitel felvételébe belevágni) a kevés jó lakás hamar elkel.
1. Tájékozatlan bérlők
A válság ugyan az eladó lakások árát a mélybe lökte, és a bérbeadó lakások piacán sem igen lehetett árat emelni jó pár éve, sokan mégis kissé elvarázsolva kezdenek bele a lakáskeresésbe - mondják gyakorló ingatlanosok. Miközben a bérlők pénztárcája nemigen lett vastagabb 2008 óta, a piacon is történt némi átrendeződés - egyre többen akarnak a belső kerületekbe költözni, jó közlekedés mellé, lehetőleg minél nyugodtabb, és csendesebb környékre. Probléma akkor jelentkezik, amikor a bérlő mindezt a Budapesten alapárnak tekinthető havi 50 000 forintból óhajtja megvalósítani.
Ingatlanos forrásaink szerint a belső kerületekben, a mai igényeknek megfelelő, és a kor divatja szerint berendezett kétszobás lakások 90-100 ezer forint plusz rezsitől kezdődnek, ennek a feléért bizony nagyon erős kompromisszumokat kell kötni. Néhány hete nagy derültséget keltett, amikor egy elegáns budai társasház lépcsőházában egy "fiatal értelmiségi" a faliújságra kirakott hirdetésen keresett lakást, garázzsal és tárolóval havi 60 000 forint körüli összegért abban az épületben, ahol a két kiegészítő helyiség bérleti díja kerül körülbelül ennyibe. Tudomásul kell venni - mondták forrásaink - hogy az árak mára lépcsőházanként 20-100%-kal is eltérhetnek, akár két egymás mellett lévő házban is.
2. Minősíthetetlen lakások
Nincs lerobbant kiadó lakás, csak túl igényes vevő - tartja az ingatlanos mondás, ami egyre inkább beteljesül. Talán a válságnak is köszönhetően, a 2000-es évek közepéhez képest jelentősen több, egészen botrányos kinézetű ingatlant próbálnak kiadni tulajdonosaik - olykor az újépítésű lakások árszínvonalának közelében. Az egyik klasszikus hiba, amikor megspórolva a párezer forintos raktározási költséget, az egyébként jó elhelyezkedésű és elosztású lakásban bent hagyják a jobb esetben 50, rosszabb esetben akár 100 éves bútorzatot, melynek hatására a lakást keresők többsége már az első képek után riadtan becsukja a hirdetés fotóalbumát. Ha már nagyon gyenge a bútorzat, érdemes üresen hirdetni a lakást, a szedett-vedett ingóságokat pedig egyszerűen ki kell dobni.
Szintén neuralgikus pont a konyha és a fürdőszoba - ezt sokszor még a felújított, és egyébként piacképes lakásokban is érintetlenül hagyják, nem egy budai ingatlanban éles kontrasztot képez a 70-es évekből maradt fürdő a nappali elegáns pasztell színeivel. Az ok persze prózai: a fürdő és a konyha felújítása a legtöbbször hétszámjegyű összeg, míg a lakószobákban a színes festék és egy parkettacsiszolás csodákat tud tenni. Bár sok tulajdonos gondolja úgy, hogy így is-úgy is kiveszik majd, valójában jó 25-30%-kal alacsonyabb áron tudja csak kiadni az ingatlant.
3. Rövidlátó tulajdonosok
Nagyon sok tulajdonos -ki tudja milyen sugallatra - ragaszkodik egy általa elképzelt árhoz, amiből jottányit sem enged, még akkor sem, amikor már egyszerű matematikai módszerekkel is látható vesztesége származik belőle. Tipikus példái az ilyen esetnek a "lélektani határok" környékén kínált lakások. Előfordult, hogy egy II. kerületi, 120 000 forintért kínált lakásra tucatnyi bérlő jelentkezett 100 000 forintot kínálva, ám a tulajdonos kötötte az ebet a karóhoz, és nem engedett. A lakás jó 4 hónapja áll kiadatlanul - a kiesett 400 000 forintnyi bevétel + a tulajdonos által megfizetett rezsiköltségek már lényegesen meghaladták azt a különbséget, amit a havi 20 000 forintos engedmény miatt kellett volna elkönyvelni.
Hasonló a helyzet a különféle - a tulajdonosok által állított - szabályokkal is. Évek óta a bérleti piac egyik nagy rejtélye például, hogy üres lakásba miért nem engednek sokan kisállatot - kihagyva ezzel rengeteg potenciális bérlőt - de sokat lehetne mesélni az ilyen vagy olyan típusú bérlők kizárásáról is. Vidéki lapok apróhirdetési rovatában még mindig sokan keresnek "rendezett, dolgozó nőket", vagy éppen "csendes diákot" az egyébként sokszor a minősíthetetlenség határát súroló lakásokba, elfeledve, hogy a 70-es, 80-as éveket már jó ideje magunk mögött hagytuk. Mások éppen a diákokat nem preferálják, pedig jellemzően hosszabb távra maradnak, nemfizetés esetén pedig könnyű utolérni őket, nem úgy, mint egyes távoli országokból érkező, de fizetőképesnek gondolt lakókat.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
4. A piactól elrugaszkodott pénzügyi elvárások
Az utóbbi időben érdekes volt látni, hogyan változott meg az egyébként abszolút szabályozatlan, és teljesen ellenőrizhetetlen kaució intézménye. Ennek mértékét nagyon sok tulajdonos rosszul határozza meg. Meglepő, hogy főleg a gyengébb lakások tulajdonosai próbálkoznak háromhavi kaucióval - ezt szinte már senki nem fizeti ki a piacon, az elfogadott a két havi bérleti díj, de üres lakásoknál még ez sem feltétlenül indokolt.
Újabb, különösen ingatlanosok által kedvelt formula a "fizetőképességet igazoló dokumentumok szükségesek" megjegyzés, ami a hazai foglalkoztatási viszonyok meglehetős nem-ismeretére utal. Ezzel kapcsolatban ingatlanos forrásunk szerint megjegyzendő, hogy nem feltétlenül annak biztos az anyagi helyzete, aki fel tud mutatni egy bérjegyzéket. Érdekes még a rezsielőleg és a rezsiátalány is, ami a mérőórák korában igen nehezen értelmezhető - ilyen konstrukcióba nem szabad belemenni, a rezsit csak utólag, tételes elszámolás szerint szabad vállalni. (Nagy divat volt régen az egyetemi városokban, hogy a diákok által túlfizetett átalánydíjak visszatérítését a szemfüles tulaj csendben felvette).
5. A biztosra menő tulajok
Hasonló a helyzet a szerződések elvárt időtartamával. A többség szeret biztosra menni, és egy éves szerződést kötne. (Extrémebb tulajdonosok kettő, illetve három évvel is próbálkoznak, az esetek döntő többségében sikertelenül). A helyzet azonban a valóságban az, hogy a bérlő mindig addig marad, ameddig ő akarja, ezen a határozott idejű szerződés, és a kaució benntartásának réme nem sokat segít.
Egyrészt különösen a téli hónapokban az utolsó havi rezsi "otthagyása" máris jórészt kompenzálja a bérlő veszteségének jó részét, másrészt a szektorban jellemző adózási morál miatt a bérlő sok kellemetlenséget tud okozni egy rövid telefonnal, mely a NAV valamelyik számán csörög ki. A megkérdezett ingatlanosok egybehangzóan javasolták: ha a bérlő a lejárat előtt menni akar, el kell engedni, különben csak kárt okoz. Gyakran előfordul, hogy a bérlő által letett kaució már nincs meg, ilyenkor célszerű megoldás, hogy lelakhassa - különben bármennyire is bizalmi üzletág a lakáskiadás, komoly gondok elébe nézhet a tulajdonos.