Vigyázz, nehogy átverjenek: lakásvásárlás pontról pontra

Nem jöttek be azok az elemzői jóslatok, amelyek masszív újlakáshiányt prognosztizáltak a hazai ingatlanpiacon, de tény, hogy bizonyos lakástípusok, illetve egyes környékek egyre nehezebben érhetőek el a kínálatban - főként persze annak következtében, hogy 2008 ősze óta a hazai lakásépítés gyakorlatilag leállt. A 2000-es évek közepén, a nagy építkezési felívelés idején átadott lakások egy része viszont éppen most került eladósorba, egy részük hiteltörlesztési problémák, más részük pedig minőségi csere miatt (a bővülő család sokszor egyszerűen kinőtte az annak idején álomnak számító "másfél szoba, negyven négyzetméter" összkomfortot.

Az "alig használt" új építésű lakásoknak kétségtelenül több előnyük is van, ezek közül az egyik legfontosabb, hogy a kezdeti buktatók után a ház (és lakóközössége) az esetek többségében így vagy úgy már kialakult, és szerencsés esetben a garanciális hibákat is kijavították. Most udvariasan mellőzzük azt a köztudomású tényt, hogy a 2000-es évek közepén a "piaci igények kielégítése céljából" bizony sok olyan projekt valósult meg, amelyek minősége gyakorlatilag nem elfogadható - egyes helyeken a lakók azóta is bosszankodnak a kivitelezés hiányosságai miatt. Az ilyen újszerű lakások vásárlása nem feltétlenül rossz üzlet - különösen nem a mostani igen alacsony árakon -, de néhány dologra érdemes külön is odafigyelni.

Hol van az ingatlan?

Tetszik vagy sem, még mindig a "hol?" az egyik legfontosabb kérdés. A válság kitörése után ugyanis egyes városrészek, amelyek a nagy lakásépítési fellendülés idején még kiváló, fejlődő környéknek számítottak, alaposan leértékelődtek, a kereslet pedig érezhetően megcsappant. Tudvalevő, hogy annak idején a beruházók sok olyan telekben láttak fantáziát, amelyekről mára kiderült, hogy csak a hirdetésekben mutattak jól.

A döntéshez fontos tudni, hogy a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben a városközponttól jelentős távolságra eső, gyenge közlekedési lehetőségekkel rendelkező külvárosi ingatlanok, lakóparkok iránt viszonylag kicsi a kereslet. A forgalmas főutakra néző vagy azok közvetlen környékén található ingatlanokon nehéz túladni - ezáltal itt vevői szempontból jó alkupozíció érhető el -, de nem sokkal jobb a földszinti, az északi tájolású, a sötét vagy éppen a rossz elosztású lakások helyzete sem. Sokszor a közvetlen környék is riasztó lehet: fővárosszerte több helyen is látható ma, hogy néhány új lakóház környékén megtorpantak a fejlesztések, így a vevő szinte a semmibe költözik ki.

Milyen a kivitelezés minősége?

Sokan azért beszélték le ismerőseiket új lakás vásárlásáról, mert a kivitelezés minősége annak idején bizony sok helyütt komoly kívánnivalókat hagyott maga után, és ebben sok igazság volt. Sajnos ebből a szempontból az sem mérvadó, ha egy nagy építőipari vállalat volt a kivitelező: több híresen rossz minőségű társasház, illetve lakópark is létezik, amelyeket "neves" ingatlanfejlesztő cégek építettek. Bizonyos hibák viszonylag olcsón és könnyen orvosolhatók, de a gépészeti, szerkezeti fogyatékosságok, a rossz hangszigetelés - ez sok új építésű ingatlan problémája - csak drágán vagy sehogy sem szüntethetők meg.

Lényeges szempont a vásárlás során, hogy adott esetben érvényes-e még a garancia (néhány év után általában már nem), illetve ha igen, az építtető cég egyáltalán fellelhető-e még. Előfordultak a piacon olyan projektcégek is, amelyeket az adott ingatlan elkészülte és átadása után kiürítettek vagy eladtak, úgyhogy tőlük pénzt vagy javítást remélni már nem lehet. Különösen akkor érdemes figyelni, ha egy viszonylag újnak tűnő épületben gyanúsan sok a már használatba vett, de mégis eladó lakás - ez nem lehet véletlen.

Milyenek a lakók?

Vásárlás idején még nem különösebben érdekes szempont, de később, a mindennapi életben az lesz: kik a lakók? Óvakodni kell attól, ha a lakások 40-50%-a még a beruházó kezében van. Ez - számításba véve, hogy 2008 ősze óta új építkezés nemigen indult - sok mindent elárul az épületről. Másrészt a társasház közgyűlésén - már ha egyáltalán létezik ez a jogi forma - az építtető azt szavaz meg, ami neki tetszik. Extrém esetben előfordulhat, hogy az üresen maradt lakások okozta veszteség egy részét a már beköltözött lakóktól próbálja beszedni magas közös költség formájában.

Az is gondot okozhat, ha a "lakók" többsége csak befektetésnek vette a lakást (ráadásul még külföldiek is), mert ők valószínűleg már futnak a pénzük után, és kicsi az esélye, hogy bármilyen komfortnövelő, értékemelő beruházás finanszírozására rá lehetne venni őket, ami hosszú távon megint csak értékesítési problémákat eredményez. Bizonyos esetekben egész egyszerűen a formátum nem megfelelő. Egy külső kerületben lévő, "családi" lakóparkban jó eséllyel lehet arra számítani, hogy tavasztól késő őszig a parkba telepített játszótér gyerekzsivajtól hangos, ami rengeteg társasházi vita forrása, mert ezt nem mindenki tolerálja.

Milyen a lakás elosztása, mi jár hozzá?

Gyakorló ingatlanosok a megmondhatói, hogy a lakásépítési lázban mennyi teljesen fantáziátlan, rossz, sablonterv szerinti beosztású lakás épült, amelyek nem funkcionálisak, sok holt térrel rendelkeznek. Ha az első tulajdonos csak beköltözés után kapcsolt, előfordulhat, hogy olyan sufnituning jellegű változtatásokat hajtott végre az ingatlanon, amelyek ritkán emelik a minőséget, viszont legalább rosszul néznek ki. Vásárlás előtt tehát érdemes tanulmányozni a műszaki rajzot, amely időben világossá teszi, ha a majdani tulajdonos által vágyott áthelyezések, változtatások nem vagy csak nagyon nehezen és drágán lennének kivitelezhetők.

Fontos figyelmet fordítani a tájolásra is: a gyakran sötét északi, illetve északkeleti tájolású ingatlanok továbbra sem túlzottan népszerűek. A tapasztalatok szerint általában ezek maradtak meg az új építésű házakban utolsó lakásoknak. Ha mégis megtetszik egy ilyen, az ártárgyaláson érdemes figyelemmel lenni erre a körülményre: valószínűleg a mostani tulajdonos is olcsóbban vette a listaárnál.

Az újabb építésű eladó lakások klasszikus csapdája a "kötelező" garázs- vagy parkolóhely-vásárlás, amiért akár 2-3 millió Ft-ot is elkérnek. Ha valakinek nincs autója, ez ideális terepe lehet az alkunak: ezen a téren akár a nulláig is le lehet menni. (Nem szabad elfelejteni: kínálati piac van!)

Mennyit estek az árak indulás óta?

Napjainkban az ideális otthon megtalálása mellett az is nagyon fontos, hogy adott esetben mennyiért lehet majd az ingatlant továbbadni. Bár Magyarországon nem durrant akkorát az ingatlanpiaci lufi, mint mondjuk Spanyolországban vagy Írországban, intő példákat azért itthon is találni. Bizonyos városrészekben (mint például a Király utcában) a fellendülés évei alatt 6-ossal, néha 7-essel kezdődő négyzetméterárak 3-asra, illetve 4-esre cserélődtek. Vagyis érdemes beszerezni egy régebbi árlistát.

Mivel a könnyen elérhető, alacsony kamatozású devizahitelek sokak irreális vágyainak is szárnyakat adtak, sokszor előfordult, hogy különféle extráktól elbűvölve (például nagy terasz, panoráma, tetőtér, jacuzzi, két belső szint) annak idején sok vevő lényegesen magasabb áron vásárolta meg ingatlanát, mint amennyit az valójában ért. Éppen ezért törekedni kell arra, hogy ezt a téves felárat ne kelljen újra megfizetni: tisztában kell lenni azzal, hogy ma már egy alig néhány éve épült lakásért sem feltétlenül lehet elkérni a 2007-es árakat.