Ennyit kaszál egy ingatlanközvetítő

Egy szakmára biztosan mindig fognak keresni embereket Magyarországon, ez pedig nem más, mint az ingatlanértékesítői pozíció. A különféle álláshirdető oldalak folyamatosan tele vannak a kisebb-nagyobb cégek értékesítőt vagy referenst kereső hirdetéseivel, és úgy tűnik, a folyamatnak nem mostanában lesz vége. Noha a gazdasági válság következtében a hazai ingatlanpiac sok szakértő szerint a mélypont közelében van, az eladások száma évről évre csökken, ha tehát valaki lakások eladásával kíván foglalkozni, nem egyszer még versenyeztetheti is az ingatlanost kereső cégeket, ami manapság ritka a hazai álláspiacon - és ennek ellenére sok helyen mégis alig-alig találnak embert a feladatra.

Nincs ingyen ebéd

A közcímünkben idézett, napjainkban divatba jött kifejezés az ingatlanértékesítői szakmára is fokozottan érvényes: a viszonylag bőségesnek tekinthető álláskínálatnak, a sokszor valódi kötöttségektől mentes, rugalmas munkaidőnek, a szabad időbeosztásnak természetesen ebben az esetben is ára van. Bár a jelentkezési folyamat (amely a nagyobb hálózatoknál akár több körös is lehet) idején főleg még a szakma szépségeiről, az elérhető magas jövedelemről és a szinte határtalan piaci lehetőségekről (ingatlant venni és eladni mindig fognak az emberek) tájékoztatnak, az első hónapok után sokan csalódnak, és más munka után néznek - nem véletlen, hogy szinte mindenhol viszonylag magas a fluktuáció.

Ennek azonban csak egyik eleme, hogy az értékesítői szakma nem való mindenkinek, mert a távozáshoz elsősorban anyagi okok vagy a tartós sikertelenség szokott vezetni. Aki mostanában kacérkodik azzal, hogy lakásokat értékesítene, jó, ha tudja, hogy az ingatlanközvetítő cégek, hálózatok az esetek döntő többségében semmiféle alapfizetést nem biztosítanak. A kivétel nagyon ritka, és akkor is általában valamilyen formában vissza kell adni a kiutalt összeget - lehet ez asztalpénz vagy az iroda tulajdonosa által kitalált egyéb díj. Az értékesítők szinte kivétel nélkül vállalkozói jogviszonyban dolgoznak, fizetniük kell saját járulékaikat, illetve sokszor egyéb költségeket is (mobiltelefon, autó fenntartása, benzin), így minden hónap 60-80 ezer Ft-os kiadással indul, akár sikerül valamit eladni, akár nem.

Értékesítőt lasszóval

A fentiek következtében az érdeklődők jó 70-80%-a ennél a pontnál már le is morzsolódik. Éppen ezért sok irodában bevett szokás, hogy a kezdő értékesítőktől nem követelik meg az első hónapokra a vállalkozói igazolványt vagy más céges forma létrehozását. Ha netán az elején mindjárt sikerülne valamit eladni, valamelyik kolléga (szerény tiszteletdíjért) segít, kiállítja a jutalékszámlát az értékesítő helyett, a bevételt pedig megbeszélés szerint elosztják egymás között. Bizonyos helyeken ez annyira intézményesült, hogy a hirdetésekben külön is jelzik, hogy vállalkozói igazolvány a jelentkezéshez egyáltalán nem is szükséges. Ilyen megállapodásba (eltekintve az adózással kapcsolatban esetleg felmerülő kérdésektől) sokszor érdemes belemenni, a tapasztalat ugyanis azt mutatja, hogy néhány hét vagy hónap után sokan feladják.

Ingatlanozni sokféle motivációval jelentkeznek a leendő értékesítők. Egy részükben tényleg megvan a megfelelő kommunikációs képesség, intelligensen be tud mutatni egy lakást, adott esetben az aprólékos munka és a szerencse meg is hozhatja a sikert - sokszor azonban ők jelentik a kisebbséget. Egy másik csoport ugyanis amolyan "próba-szerencse" vagy "amíg nincs más, ez is jó lesz" alapon áll neki a munkának, melynek többféle kimenetele is lehet: lehet, hogy az értékesítő rövid idő alatt termelni kezd, esetleg kap egy bejelentett állást, és azonnal otthagyja az irodát, de az is lehet, hogy a sikertelenségbe vagy az iroda belső viszonyaiba beleunva sok idő- és energia-, esetleg némi anyagi veszteséggel inkább valami más után néz, illetve nem egyszer maga az iroda vezetője küldi el a pénzt nem termelő értékesítőt.

Figyelni az apróbetűkre

Az eladási - és anyagi - sikerek időpontjáig vagy éppen a távozásig néhány hét vagy hónap biztosan eltelik az irodában, bár vannak rekorderek a szakmában, akik egy óránál is kevesebb időt fordítottak életükből az ingatlanközvetítésre, hamar felismerve, hogy az nem nekik való. Az irodák belső működési viszonyai a legváltozatosabbak lehetnek, van, ahol az értékesítők nagyjából azt csinálnak, amit akarnak, hiszen maguknak dolgoznak, máshol - a vállalkozói jogviszonyban legalábbis furcsa - kötelező meetingekkel, ügyeleti rendszerrel is szembe kell nézni, nem beszélve a különféle értékesítési célokról, amelyek sorozatos nem teljesülése ugyancsak a távozást vonhatja maga után (alapfizetés ugyanakkor természetesen az ilyen cégeknél sincs). Egy-egy iroda vagy hálózat belső viszonyairól sokat elárulhatnak a hol kiváló jogászok által kidolgozott, máskor még a laikus számára is abszolút jogi nonszensznek nevezett szerződések (a kettő a tapasztalatok szerint nem egyszer tud közös halmazt alkotni), amelyeket az új kollégával a lehető leggyorsabban igyekeznek aláíratni. Néhol ezek teljesen ártalmatlan sablonszerződések, máshol viszont súlyos kötelezettségeket és kötbéreket is tartalmazhatnak. A sietség nem véletlen, ugyanis még nagyobb cégeknél is sokszor előfordul, hogy a papíron olyasmi szerepel, ami sokakat késztetett már egy alapos, otthoni átolvasás vagy ügyvéddel történő konzultáció után arra, hogy gyorsan elfelejtsék, hogy valaha is lakást akartak eladni. A szakmában gyakorlott - jelenlegi és volt - ingatlanosok szerint bizonyos pontok vállalásától érdemes tartózkodni, mindig el kell kérni a papírt, és alaposan átnézni, átnézetni.

A szerződés aláírásakor a tapasztalt ingatlanosok történetei alapján érdemes szem előtt tartani, hogy egyéni vállalkozás esetén is teljes vagyonával felelős a szerződő fél, valamint hogy vállalkozók számára nemigen lehet semmiféle munkaidőre vonatkozó vagy egyéb, munkaviszonyhoz hasonlító kötelezettségeket támasztani. Egyes jogászok szerint a leghelyesebb - különösen az elején, ha az új értékesítő még valaki más cége mögött tevékenykedik, azaz sikeres eladás esetén sem tud számlát adni - a szerződés aláírását ideiglenesen mellőzni, és maximum az adatbázis használatával kapcsolatos titoktartási nyilatkozatot érdemes (a fenti három pontra figyelemmel) szignálni.

Mennyit lehet keresni?

Az elérhető kereseti lehetőségekkel kapcsolatban vegyes az irodatulajdonosok hozzáállása, néhol az univerzumot nevezik meg lehetséges határként, máshol reálisabb tájékoztatást adnak, kiemelve, hogy az első egy-két hónapban nemigen várható komolyabb bevétel. Az ügyes, jó kapcsolatrendszerrel rendelkező, szorgalmasan dolgozó - és szerencsés - ingatlanos alapvetően tényleg kereshet nagy összegeket is, de a többség kénytelen szerényebb jövedelemmel beérni, sőt előfordul, hogy egymás után sorozatban jönnek a nullás hónapok. A szakmára különösen igaz, hogy "egyszer fent, egyszer lent" - vélik forrásaink.

A lehetőségek felméréséhez érdemes tudni, hogy Magyarországon mintegy 80 ezer ingatlan cserélt gazdát 2010-ben. Ha hiszünk az ingatlanszakma becslésének, és az eladásoknak csakugyan körülbelül 40%-a zajlik közvetítőkön keresztül, továbbá nem számítjuk az "aprópénzt" hozó lakáskiadásokat, akkor a teljes szakma évente nagyjából 32 ezer eladással kalkulálhat. Ha ezt a durva becslést hónapokra bontjuk - és figyelmen kívül hagyjuk a szezonális hatásokat (december második felében, év elején szinte megáll a piac) -, mintegy 2600 tranzakciót kapunk az egész országra vetítve. Ez nem túl sok. Főleg annak tükrében nem, hogy ennél több az értékesítő - országosan körülbelül 3-5 ezer -, vagyis ennek alapján messze nem jut eladás minden hónapban mindenkinek.

Ám ha mégis sikerül, mennyit lehet keresni egy nagyjából átlagos tranzakciónak számító, 15 millió Ft-os fővárosi lakás eladásával?* Nagy hálózatnál az eladó kizárólagosság nélkül 5% jutalékot fizet, vagyis az alapbevétel 750 ezer Ft. Ebből a hálózat különféle címeken nagyjából 50%-ot levon, marad 375 ezer Ft, amelyből lejönnek a különféle járulékok, így adózás előtt mintegy 300-330 ezer Ft marad az értékesítőnél. Nem rossz pénz, de gyakran előfordul, hogy az ingatlant a hálózatba akviráló és az eladó értékesítő személye nem ugyanaz, ilyenkor pedig a jutalék megoszlik, és máris csak a fele összeg érhető el, amiből még könyvelőt, illetve társasági adót is kell fizetni.

Kisebb cégeknél az általános jutalékkulcs 3%. Ekkor a vevő 450 ezer Ft-ot fizet, az iroda nagyjából 30%-ot vesz el, marad 315 ezer Ft, mínusz a járulékok és egyebek: a vége adózás előtt körülbelül negyedmillió. Persze hozzá kell tenni, hogy sokszor mindkét oldalon ugyanaz az értékesítő van, azaz nem kell osztozni, de egy kis cégnél jóval kevesebb az eladás is. Jelentősen más persze a helyzet, ha egy 50-100 milliós lakást sikerül eladni: egy ilyen tranzakció hosszú hónapokra anyagi biztonságot nyújthat, bár arra, hogy lesz következő hasonló eladás is, soha nincs garancia.Amit ne: kötbérek, tanfolyam, kizárásokNem szabad olyan ingatlanértékesítői szerződést aláírni, amelyben irreálisan magas - adott esetben kifizethetetlen - kötbér szerepel a konkurenciához való távozás, idő előtti kilépés vagy éppen a cég valamely szabályzatának megsértése (például kikerülés) esetére. Nagyobb hálózatnál is előfordulhat, hogy 5-10 millió Ft-ok szerepelnek ilyen címen a szerződésben. Más kérdés, hogy a bíróságig ritkán jut el a dolog, de ilyen mértékű kiszolgáltatottságot és az esetleges hosszú pereskedést még így sem érdemes vállalni egy bizonytalan bevételi forrásért.Előfordulhat, hogy az új értékesítő - változó színvonalú - képzésben részesül, amelynek költségeit bizonyos időn belüli szerződésbontás esetén megpróbálják ráterhelni, és az összeg néha több százezer forintra rúghat. Hacsak akkreditált bizonyítványt nem adnak a képzés végén, nem szabad ilyet sem aláírni, hiszen a képzést tartóknak néha semmiféle oktatási végzettségük nincs, egy állami OKJ-s ingatlanos bizonyítvány és a hozzá kapcsolódó képzés ára pedig 70-80 ezer Ft körül van. Kínos lehet, ha két-három hét alatt kiderül, hogy mégsem az ingatlan az álomszakma, vagy bejön egy fix állásajánlat, a "tanfolyamért" viszont súlyos összeget követelnek.Megesik, hogy korlátlan ideig tartó titoktartást kérnek (ami nem létezik), vagy különféle kötelezettségeket írnak elő (ügyeleti idő, asztalpénz, különféle hozzájárulások), ezeket is érdemes kihúzatni, hiszen vállalkozóként a legtöbb ilyen értelmezhetetlen.

*Az adatok becslések. Az ingatlanirodák belső elszámolási, bónuszrendszerei az elérhető jövedelmet jelentősen befolyásolhatják.