Még hogy nem eshetnek a lakásárak?

1. Álomba ringatjuk magunkat: Nincs közhiteles, idősoros ingatlanstatisztikák, ezért mindenki álomba ringatja magát.

2. Paradigmaváltás az árazásban: A forgalmi típusú ármeghatározás helyett az költség alapú árazás kerül előtérbe

3. Az üzemeltetési költségek és az árak összefüggése: Az államilag támogatott energiaárak megszüntetése átértékeli az ingatlanpiacot.

4. Nekünk nem jó a magas betéti kamat: Nekünk, mármint ingatlantulajdonosoknak

Amit nem látunk, arról nem tudunk?

A múlt századi, old economy közgazdaságtan egyik alappillére a keresleti és kínálati függvényt bemutató Marshall-kereszt. Ez alapján, mivel évek óta túlkínálatos a magyar lakó ingatlanpiac, előbb utóbb esniük kell az áraknak. A túlkínálatot nincs ami felszívja, nem nő a népesség, nincs jelentős betelepülés az országba, és eltűntek a külföldi vásárlók is. Tehát az eladói nyomás tartós marad.

A hazai lakóingatlanok 92%-a magántulajdonosok kezében van, ami fizikailag és vagyonkonverzió szempontjából is röghöz köti a magyarokat. Ez önmagában is speciálissá teszi a magyar ingatlanpiacot, de ha nagyobb tételben kell érvényesíteni a jelzálogot, akkor nem nagyon van olyan belső piac, amelyik lakás hiányában felszívná a kényszerértékesítés kínálatát. Ezt csak új befektetési alapok tehetnék meg.

A 600.000 magyarországi vályogház már nem is része a piacnak, hisz a bankok nem adnak rájuk hitelt, nem is beszélnek róla a szakemberek, mintha már fizikailag sem léteznének. Pedig több mint 2 millió magyar ember még vályogházban lakik.

A közel 1.000.000 panel és iparosított technológiával épített lakás árai már évek óta morzsolódnak le és állnak be a piac aljára. A vályoggal ellentétben a panelekről szoktak beszélni de az még nem jelent megoldást az értékállóságra.

Mivel nem transzparens a magyar ingatlanpiac. Szinte semmilyen hivatalos, vagy pontos adathoz nem tudnak hozzájutni a piac szereplői. Ezért mindenki úgy viselkedik, mint ha álmodna. Azt álmodjuk, hogy valóságosak az árak.

Mennyi is ér egy felújítandó ingatlan?

Az újépítésű lakások mutatják meg mindig egy adott piacon bármilyen értékbecslés kiindulási alapját. Ezt hívják újraelőállítási költség alapú megközelítésnek. A használt lakásokat ehhez az értékhez képest kell avultatni, amikor is lényegében azt számoljuk ki, hogy mennyit kéne rákölteni ahhoz, hogy egy mai modern lakást kapjunk. Az avultatás során ezt a kiszámított felújítási költséget levonjuk az új lakás árából.

Amit az elmúlt évtizedekben kispóroltunk az most kamatostul fizethetjük meg. Az épületek 15 éves nagyfelújítási ciklusait rendre elodáztuk. Az az állításunk, hogy a lakásállomány műszaki állapota rosszabb, mint azt a jelenlegi piaci árak mutatják.

Ha 350.000 forintos négyzetméteráron tudunk újépítésű lakást venni egy adott környéken, és a környező használt lakásokra 50 - 100 ezer forintot kell négyzetméterenként ráköltenünk beköltözés előtt, akkor a környék használtlakására nem lehetne magasabb 200 -240 ezer forintnál négyzetméterenként.

Miért ennyi? Mert még levontunk 20%-ot az egész ház műszaki állapotára. Az ugyanis, hogy lakhatóvá tettünk egy lakást, még nem jelenti, azt hogy a társasházhoz tartozó közös tulajdont is felújítottuk. Nem, arra még egy fillért sem költöttünk. A kerítés, a kert, a pince, a lépcsőház, a lift, a tető, a kazán, a vezetékek, a kémény stb. az mind maradt olyan amilyen volt.

A paradigmaváltás katartikus lesz. Amikor áttérünk az eddigi forgalmi alapú ármeghatározásról - mennyiért keltek el hasonló ingatlanok a közelmúltban a környéken - az újraelőállítási költség alapú ármeghatározásra. Hát még ha a felújítási költségek kikerülnek a feketegazdaságból és adókörnyezetbe kényszerülnek.

Jelenleg lényegében csak az újépítésű és a 10 évnél nem régebbi újszerű lakások esetén stabilak és értékállóak az árak. A használt ingatlanok azonban ma még jóval a belső értékük fölött forognak. A piac azonban hamarosan be fogja árazni a felújítási költségeket is. Mégpedig úgy, hogy levonja az árból. Ez sokaknak nem fog tetszeni, de a vevők könyörtelenek lesznek, vagy megértik az eladók azt hogy a felújítási költségeket levonják, vagy nem lesz eladás.

Ne fűtsünk, mert elolvad a vagyonunk

A ma ismert ingatlanpiaci árak egy államilag dotált energiarendszerben alakultak ki. A rendszer így volt egyensúlyi állapotban és ez tetszett is mindenkinek. Azonban, amint elvesszük az állami támogatást az energia árakból, megváltoztatjuk a status quot és a piacnak is el kell mozdulnia.

Ha egy 15 millió forint értékű lakás eddigi 20.000 forintos lakásrezsije a jövőben 40.000 forint lesz, akkor az komoly kihatással lesz az ingatlan értékére is. Az évi 240.000 forint plusz költség 10 éves viszonylatban 2,4 millió. Ez az az összeg, amit a piacnak be kell áraznia, le kell vonnia a lakás árából. Így az adott lakás ára rövidesen 12,6 millió lesz.

A magas jegybanki alapkamat leértékeli az ingatlanokat

Ma 13 % körül vannak a banki betéti kamatok, ez nőhet is és csökkenhet is. Viszont egy tartósan 10% körüli, vagy az meghaladó kamatkörnyezettel az ingatlanpiac a mai viszonyok között - amikor tartós hitel szűkére lehet számítani - nem tud lépést tartani. Egy biztos, 2008 évben nem nőttek 10%-al az ingatlanárak. Magas betéti kamatok mellett az ingatlanok először reál aztán nominál értékben is leértékelődnek.

Amikor a hitelbőség időszakában a bankok egymással versenyezve adtak hitelt forgalmi értékbecslések alapján kiegészítő ingatlanfedezetre lényegében lufit fújtak, ha nem is ugyan olyat, mint az Egyesült Államokban.

Amikor a vevők könnyen kaptak pénzt könnyebben is adtak magasabb árat. Ilyen környezetben a banki értékbecslővel ugyan az történik mint az egyszeri ingatlaneladóval aki megnézi a hirdetési árakat és ebből kitalálja a saját lakásának az árát. Az értékbecslő is teszi a dolgát, beszerzi a szükséges összehasonlító adatokat a környék eladási árairól - amik szintén hitelpumpáltak - és kiszámolja az adott ingatlan árát. Ebben önmagában semmi felelőtlenség sincsen, mégis a hitelbőség felfelé húzza az árakat. A hitel szűke pedig lefelé. És most hitelszűke van. Még egy ideig.

Forrás: Mareco Zrt.