Gond lesz a lakásokkal 2008-ban? A szakértő válaszol...

Ismét megkérdeztük a piaci szereplőket arról, hogy hogyan vélekednek az elmúlt évben megszületett jogszabályi változtatásokról, mit gondolnak a várható piaci tendenciákról, a szereplők elé tornyosuló problémákról. Vajon kell-e jelentős áremelkedéssel számolniuk a vásárlóknak az új lakások esetében, vagy csökkenéssel a használt lakások eladóinak. Lássuk, mint mondanak a szakértők!

Kaptunk hideget, meleget...

Nehéz lenne egyértelműen pozitívnak vagy negatívnak bélyegezni az elmúlt évben megszületett jogszabályi változásokat. Ha csak a fejlesztőket új kihívások elé állító településrendezési rendelet körül virtuális hasábjainkon létrejött szakmai vitára gondolunk, láthatjuk, hogy a szakma sok ponton egyetért a piacot követő változtatásokkal, több ponton pedig értetlenül áll az új követelmények előtt.

Áremelésbe hajszolja az építőket az új rendelet?

Az OTÉK-módosítás elfogadásán kívül jelentős lépés volt az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos adózási szabályok változtatása. A jövő évtől érvénybe lépő értékalapú ingatlanadó mellett jelentős piacmódosító hatással bírhat a lakásszerzési kedvezmény kvázi megszüntetése. Ez a változtatás lassíthatja a lakossági piacot, megszűnik vagy korlátozottá válik ugyanis az a lehetőség, hogy az eladott lakás korábbi vételára, és a mostani eladási ára közötti különbséget le kell adózni akkor is, ha új lakásba fektetjük az így befolyt pénzt.

Kérdés azonban, hogy az APEH milyen módon, mennyire szigorúan és milyen feltételrendszer alapján bírálja majd el a hozzá érkező kérelmeket, melyek a lakásszerzési kedvezmény igénybevételére irányulnak.

Ennél kisebb, de mindenképpen pozitív hatással lehet a lakásértékesítéskor felmerülő szja-fizetési kötelezettség szabályainak változtatása. Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője kérdésünkre elmondta, hogy a korábban érvényes 15 éves határidő 5 évre való csökkentése hangsúlyossá teheti a befektetési tényezőket az ingatlanvásárlások során, persze az ingatlant érdemes lesz az adómentessé válásig, vagyis legalább öt évig megtartani.

Az új jogszabály ugyanis úgy rendelkezik, hogy az eladásból származó jövedelem után, vagyis a vételi és az eladási ár különbözete után, ezután már csak akkor kell adót fizetni, ha a vétel és az eladás között 5 évnél kevesebb idő telik el. Ez az időtartam korábban 15 év volt, az emberi léptékkel igencsak hosszúnak számító időtáv a hazai viszonyok mellett (az ingatlanpiaci növekedés kiszámíthatatlan, az ezredforduló utáni boom óta jelentősen lassult) csökkenti a befektetési célú vásárlás jelentőségét.

Ingatlanadó 2009: sok a kétes pont

A lakosság szempontjából az egyik legnagyobb volumennel bíró kérdést az ingatlanadó sorsa jelentette. A bevezetés azonban csak egyedi számítás alapján történik, az adó kivetésének joga pedig továbbra is az önkormányzatok hatáskörében maradt. A 92 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkező magyar lakosság számára az adónem jelentős megterhelést jelent, így valószínűsíthetően annak gyakorlatban való megjelenése hatást gyakorol majd a piacra.

Az ingatlanadó kapcsán felmerült továbbá az illetékhivatali adatbázis nyilvánosságra hozatalának kérdése. Valkó Dávid és Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője is egyetértett az ingatlan-adatbázis nyilvánosságra hozatalának szükségességében. A naprakész információ a bankok, az ingatlanközvetítők és a kormányzati szervek munkáját is megkönnyítené. Az ingatlanadó alapjának meghatározásához létrehozott módszertan kidolgozása előtt a szakértők egyik legnagyobb kifogásaként a friss információ hiánya jelent meg.

A teljes nyilvánosság számára elérhető illetékhivatali adatok jó támpontot jelenthetnének mind az eladók, mind a vevők számára. Ám az adatok mindenki számára elérhetővé tételéről egyelőre szó sincs, a tervek között csak annyi szerepel, hogy az adatbázis a jövőben kizárólag belső használatra megnyílik a bankok, a kormányzati szervek és az ingatlanközvetítők számára.

A szakemberek által szükségesnek ítélt intézkedések azonban nem merülnek ki egyszerű illetékhivatali adatbázis nyilvánosságra hozatalának kérdésével, a változtatásra váró rendelkezések sora hosszú. Járosi Tamás, a CEU Reality vezérigazgatója kérdésünkre elmondta, hogy a szakma részéről érkező módosítási javaslatokat csak ismertetni több órába kerülne.

Baj van az új ingatlanokkal: jön az ársokk?