Óriási pénzek szabadulhatnak az ingatlanpiacra, ha bejön a kormány mesterterve: ebből még baj lehet

A Bankmonitor közvélemény-kutatást végzett, melynek során a Nemzetgazdasági Minisztérium új koncepciójának lakossági fogadtatását vizsgálta. Az online kérdőívet 1000 fő töltötte ki, amely igen nagy mintának tekinthető, ugyanakkor a felmérés nem reprezentatív a magyar lakosság egészére.

A kérdőív szeptember 19. és szeptember 25. között volt elérhető, ez idő alatt 636 férfi és 364 nő válasza érkezett be. A kitöltők 13%-a fiatalabb 40 évnél, 58%-uk tartozik a 40-59 éves korosztályba, míg 30%-uk elmúlt 60 éves.

Fontos, hogy a mintában rendkívül nagy súllyal szerepelnek a megtakarítással rendelkezők. A kitöltők több mint háromnegyede (76,5%-a) mondta azt, hogy rendelkezik valamilyen típusú államilag támogatott nyugdíjcélú megtakarítással (önkéntes nyugdíjpénztár, nyugdíjbiztosítás vagy NYESZ). A munkaképes korú lakosságon belül mindeközben alig 22%-ra tehető a nyugdíjmegtakarítással rendelkezők aránya.

A kitöltők körében a legelterjedtebb konstrukció az önkéntes nyugdíjpénztár: a válaszadók 60%-a jelölte be, hogy rendelkezik ilyen megtakarítással. A második legnépszerűbb a nyugdíjbiztosítás volt (24%), míg a legkevésbé elterjedt megtakarítási formának a nyugdíj-előtakarékossági számla (NYESZ) bizonyult, 15%-kal. Ez a sorrend teljes mértékben visszaigazolja az országos statisztikákat.

Majdnem minden második kitöltőnek van lakáscélja

A felmérésben azt is vizsgálták, hogy a kitöltőknek van-e valamilyen lakáscéljuk a következő 1 éven belül. Ez azért kulcsfontosságú, mert az NGM elképzelése szerint kizárólag lakáscélú felhasználás esetén lenne lehetséges a nyugdíjcélra félretett megtakarítások adómentes feltörése. (Aki nem lakáscélra fordítaná a felvett összeget, ő minden bizonnyal továbbra is a jelenleg érvényben lévő szigorú szabályok szerint lenne kénytelen adózni.)

A megtakarítással rendelkező és nem rendelkező kitöltők között lakáscélok szempontjából elenyésző különbségek mutatkoztak. A teljes mintában 54% mondta azt, hogy a következő 1 évben nincs semmilyen lakáscélja. A válaszadók 19%-a jelölte azt, hogy 1 éven belül lakóingatlant vásárolna vagy építene, további 26% tervez lakásfelújítást vagy korszerűsítést, míg 1% bővítené a meglévő ingatlanját.

A megtakarítók 14%-a feltörné a megtakarítását

Akiknek van nyugdíjmegtakarításuk, őket arról is megkérdeztük, hogy feltörnék-e a megtakarításukat, ha egy jogszabályi lazítás lehetővé tenné az adómentes lakáscélú felhasználást. Erre 765 főből 108 fő (14%) mondta azt, hogy feltörné a megtakarítását, 550 fő (72%) nem élne a lehetőséggel, a fennmaradó 107 fő (14%) pedig még nem tudta megmondani.

A felmérés arra is kitért, hogy vajon a válaszadók mekkora arányban támogatnának vagy elleneznének egy ilyen intézkedést. Ebben a kérdésben már érdemi eltérés rajzolódott ki a megtakarítással nem rendelkezők és a megtakarítók között. A nyugdíjmegtakarítással rendelkezők 72%-a összességében negatív intézkedésnek tartaná, ha lehetővé tennék a nyugdíjcélú megtakarítások adómentes lakáscélú feltörését. Ugyanakkor 14%-uk szerint ez összességében pozitív intézkedés lenne. Akik nem rendelkeznek megtakarítással, ők valamelyest támogatóbbnak bizonyultak: közülük 57% tartaná ezt negatív intézkedésnek, míg 23%-uk szerint pozitív változást eredményezne egy ilyen jellegű lazítás.

Mekkora vagyon mozdulhat el az ingatlanpiac felé?

A sajtóértesülések szerint a Nemzetgazdasági Minisztérium valószínűleg csak a nyugdíjpénztári megtakarítások esetében tenné lehetővé az adómentes lakáscélú feltörést, ezért most a vagyonmozgás előrejelzéséhez kizárólag a nyugdíjpénztári megtakarításokkal foglalkozunk. A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb, 2024. júniusi statisztikái szerint az önkéntes nyugdíjpénztári tagok száma 1,07 millió fő, akik összesen 2100 milliárd forintnyi nyugdíjmegtakarítással rendelkeznek. Ebből könnyedén kiszámítható, hogy az egy főre jutó átlagos számlaegyenleg kb. 2,0 millió forint.

Arról sem szabad megfeledkeznünk, hogy a magánnyugdíjpénztári tagok is 50 ezren vannak, akiknél összesen 321 milliárd forint megtakarítás összpontosul. Ebben a szektorban tehát kb. 6,3 millió forint az egy főre jutó átlagos számlaérték.

A Bankmonitor felmérésében résztvevő 603 nyugdíjpénztári tag közül 86 fő mondta azt, hogy feltörné a megtakarítását, és közülük 70 fő számolt be valamilyen lakáscélról a következő 1 éven belül. Ezen eredmények alapján tehát a nyugdíjpénztári tagok 12%-a nyúlna hozzá a közeljövőben a megtakarításához, amennyiben lehetővé tennék az adómentes lakáscélú felhasználást.

Ebből kiindulva a meglévő önkéntes nyugdíjpénztári vagyonból 252 milliárd forint, a magánnyugdíj-pénztári vagyonból pedig 39 milliárd forint, azaz mindösszesen akár 291 milliárd mozdulhat el az ingatlanpiac felé, ha mindkét szektort érinti majd a közelgő változtatás.

Mennyit dobna az ingatlanpiacon egy ilyen intézkedés?

Arra is becslést készítettek, hogy a megmozduló vagyontömeg hány ingatlan-adásvételi tranzakcióhoz járulhat hozzá. A legfőbb nagyvárosokban (Budapest, Debrecen, Székesfehérvár, Győr, Szeged, Pécs, Miskolc) a 2023. év végi adatok szerint – lakosok számával súlyozva – átlagosan 37,3 millió forintba kerülnek a lakóingatlanok. Mivel az ingatlanvásárláshoz minimum 20% önerő szükséges, így a vevőknek átlagosan legalább 7,5 millió forint saját megtakarításra van szükségük a lakáspiacra való belépéshez.

Az átlagos önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítás (2 millió forint) ettől jelentősen elmarad. Emiatt csak a messze átlag feletti megtakarítással rendelkező ÖNYP-tagok tudnák kifizetni az önerőt a nyugdíjpénztári számlaegyenlegükből, a többieknek egyéb saját tartalékokra is szükségük lenne ehhez. A magánnyugdíj-pénztári tagok jobb helyzetben vannak, ott már az átlagot kicsivel meghaladó megtakarítás is elegendő lenne egy 7,5 millió forintos önerő kifizetéséhez.

A felmérés alapján a nyugdíjpénztári megtakarítással rendelkezők közül 8% az, aki 1 éven belül tervez kifejezetten lakóingatlan-vásárlást vagy -építést, és ebből a célból fel is törné a megtakarítását. Ez a teljes önkéntes- és magánnyugdíjpénztári tagságra vetítve csaknem 90 ezer főt jelentene.

A fő kérdés az, hogy a feltörés szabályainak esetleges lazítása mekkora plusz keresletet eredményezne az ingatlanpiacon. A konzervatív szakmai becslés abból indul ki, hogy végül az ingatlanvásárlási szándék mindössze 25%-33%-a valósul meg ténylegesen, míg a fennmaradó 67%-75% esetében az önerőhöz szükséges további források vagy a hitelképesség hiánya, vagy a nem megfelelő ingatlanpiaci kínálat miatt a vásárlási szándék nem manifesztálódik. Ezen megközelítésben 1 év alatt 7-10 ezer plusz adásvételi tranzakció valósulhatna meg akkor, ha a nyugdíjmegtakarítások szabadon elérhetővé válnak lakáscélra. Mindez a jellemző 11-12 ezres havi tranzakciószám mellett érzékelhető többletkeresletet eredményezhet.