Lelepleztük az országos "mutyit": mit titkolnak a lakóparkok?

A fenntartható fejlődés és az energiafelhasználás hatékonyságának javítása érdekében az Európai Unió 2002-ben kihirdette az épületek energiateljesítményéről szóló direktíváját, mely a tagállamok részére előírja az épületek energetikai minőségének tanúsítását, illetve az erre vonatkozó jogszabályi háttér megteremtését. A magyar kormány - eleget téve európai uniós kötelezettségének - 2006-ban kiadta az épületek energetikai követelményeit meghatározó TNM rendeletet, majd 2008-ban az épületek energetikai tanúsításának szabályairól szóló kormányrendeletet.

Ennek értelmében új épületet csak a rendeletben meghatározott szabványrendszer betartásával lehet fejleszteni, valamint 2009-től már hazánkban is minden új építésű ingatlan esetében legkésőbb a használatbavételi engedély benyújtásáig el kell készíteni az épület "zöldkártyáját". Új építésű ingatlanok esetében a tanúsítás egyszerűsített eljárásban történik - a kivitelezési tervdokumentációnak mindig része az épületre vonatkozó energetikai számítás. A vonatkozó kormányrendelet kitér arra is, hogy a tanúsítvány elkészíttetéséről az építtetőnek kell gondoskodnia. A tanúsítványt az épület egészére kell kiállítani, legalábbis abban az esetben, ha az épületben lévő önálló rendeltetési egységek (lakások) fűtése, szellőzése és használati melegvíz szolgáltatása azonos rendszerű, vagy egy rendszert alkot.

A vonatkozó kormányrendelet értelmében 10 energetikai minősítési osztályba sorolhatják be a szakértők az ingatlanokat. Az "A+" mutatóval jelölt "fokozottan energiatakarékostól" egészen az "I" betűvel jelzett "rossz" kategóriáig. A tanúsítványok bevezetése mellett szól több érv is. Javítja a transzparenciát, érdekeltté teszi az épülettulajdonosokat a korszerűsítési beruházásokban (akár már a tervezési fázisban), és nem utolsósorban információt szolgáltat a jövendőbeli tulajdonosok és bérlők számára a várható fenntartási költségekről.

Megoszló vélemények?

Ennek ellenére mégsem lesz jelentős árlehajtó hatása, ha egy adott ingatlan esetleg rosszabb besorolást kap, mivel az energetikai jellemzők osztályozása csak az egyik szempont a számos értékbefolyásoló tényező közül - véli Déry Attila. Az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ugyanakkor az eladhatóságot mindenképp befolyásolhatja az előírás, hiszen objektív összehasonlítási alapot jelent a potenciális vásárlók számára.

Egyre inkább felértékelődik tehát az energetikai tanúsítványok szerepe a lakáspiacon, összhangban azzal, hogy 2012. január elsejétől a már meglévő épületek, önálló rendeltetési egységek, valamint lakások esetében is kötelezővé vált az elkészítésük abban az esetben, ha ellenérték fejében történő tulajdonátruházás történik. Bár a tanúsítvány objektív összehasonlítást tesz lehetővé, ugyanakkor szakértők szerint arra egyelőre még várni kell, ténylegesen milyen hatást is gyakorol majd az ingatlanpiacra - egyelőre ugyanis az alacsony tranzakciószám miatt igen csekély méretű a felhasználható minta. Az új építésű ingatlanoknál ugyanakkor más a helyzet. Esetükben már 2009 óta kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni, így az elmúlt bő 3 évben átadott lakásprojektek már értékelhető mintával szolgálnak. Elvileg.

Egy ingatlan besorolását már minden vevő tudatosan figyeli, és így a versenyképességet is befolyásolja - véli Pethes Olga, az OTP Ingatlan Zrt. ingatlanfejlesztési igazgatója. Véleménye szerint a fejlesztők azért sem mehetnek el a kérdés mellett, mivel erre ösztönöznek a 2012. januártól életbe léptetett jogszabályok, melyek a lakásvásárláshoz adott támogatásokat az ingatlan energetikai besorolásától függően differenciálják. Arról nem is beszélve, hogy a pénzintézetek is vizsgálják ezt a hitelezés feltételeként.

Pethes Olga szerint ugyanakkor egy magasabb besorolású ingatlan a tervezőt és a kivitelezőt is magasabb követelmény elé állítja, és összetettebb munkát kíván meg mindenkitől. Bár az OTP Ingatlan Zrt. által fejlesztett ingatlanoknál egyelőre nem tapasztaltak jelentős árnövekedést, ugyanakkor az ingatlanfejlesztési igazgató szerint amennyiben alkalmazniuk kell a drágább műszaki megoldásokat, amelyek a zöld (LEED) vagy a zérófogyasztású épületekhez szükségesek, akkor a tervezés és a megvalósítás költségei is jelentősen növekedni fognak. Véleménye szerint azonban ezzel összhangban a gyártás költségei is mérséklődnek a technológia és a sorozatnagyság fejlődése miatt.

Bár kétségtelen, hogy objektív összehasonlítási alapot jelent, egyelőre azonban a vásárlók oldaláról nem mutatkozik nagy igény az energetikai tanúsítványokra, továbbra is az ár a döntő tényező egy lakás megvásárlása esetén - osztotta meg tapasztalatait Földi Tibor. A Futureal Csoport lakóingatlanok fejlesztésével foglalkozó leányvállalata, a Cordia Zrt. vezérigazgatója ugyanakkor hozzátette, hogy fejlesztői oldalról is számos kérdés merül fel egy ingatlan energetikai jellemzőinek meghatározásakor. Mint mondta, számításaik szerint több tényező is közrejátszik abban, hogy ma Magyarországon nem érdeke egy fejlesztőnek A+ besorolással bíró épületet tervezni. Elmondása szerint egyrészt a kivitelezésből adódó többletköltség, másrészt pedig a vastagabb hőszigetelés miatti eladható alapterület-csökkenés számlájára írható, hogy a fejlesztők megelégednek a fokozottan energiatakarékosnál (A+) rosszabb besorolású ingatlanokkal.

A Cordia Zrt. kalkulációja szerint a két tényező együttes teljesülése ugyanis négyzetméterenként 30-40 ezer forintos drágulást indokolna - ezt azonban a piac már nem lenne hajlandó megfizetni. Földi Tibor véleménye szerint egyébként az energiatudatos szemlélet előmozdítása elsősorban állami beavatkozást indokolna. A fejlesztők ugyanis - a gazdaságossági szempontokat szem előtt tartva - nem hajlandóak lemondani a maximális beépíthetőségről. A vezérigazgató szerint a legegyszerűbb megoldás az lenne, ha az országos településrendezési és építési követelményekről (OTÉK) szóló kormányrendeletben módosulna a bruttó szintterület meghatározása, s abban a szabványon felüli hőszigetelés nem számítana bele a bruttó alapterületbe.

"B" kategória alatt nincs új építésű lakás?!

Igen összetett tehát a kép, így nem meglepő, hogy megoszlanak a vélemények az energetikai tanúsítványokról. Egy azonban biztos; új építésű ingatlanok esetében már 2009 óta kötelező az elkészíttetésük. Bár 2009-ben már javában tombolt a válság az ingatlanpiacon, ennek ellenére akad lakásprojekt szép számmal az országban, melynek kivitelezése az elmúlt több mint három évre datálható. A rendelkezésünkre álló adatbázis szerint közel 60 számottevő fejlesztés volt az elmúlt bő három évben az országban, együttvéve több tízezres lakásszámmal. Ennek ellenére alig három fejlesztő nyolc projektje esetében volt megtalálható az energetikai tanúsítvány a VÁTI Magyar Regionális Fejlesztési és Urbanisztikai Nonprofit Kft. (VÁTI) központi adatbázisában.

Az elemzéshez felhasznált minta tehát nem túl nagy, ugyanakkor ezek alapján is lehet következtetéseket levonni. E szerint a 2009 után engedélyeztetett lakásprojektek energetikai besorolása minden esetben jobb a követelményértéknél (C) - bár ez nem is annyira meglepő. Noha kormányrendelet nem határozza meg egy új építésű épület elvárt minimum besorolását, azonban az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló TNM rendelet értelmében egy épületet úgy kell tervezni, kialakítani, megépíteni, hogy annak energetikai jellemzői megfeleljenek a meghatározott hőátbocsátási (W/m2K) követelményértékeknek. A törvényi előírások alapján pedig szinte lehetetlen a követelményértéknél rosszabb besorolású ingatlant tervezni - bár kétségtelen, hogy a kivitelezés során adódhatnak anomáliák.

Jó pár érdekesség is megfigyelhető ugyanakkor a rendelkezésre álló mintában. Először is említésre méltó, hogy a drágább környék, a magasabb négyzetméterárak nem feltétlenül vonzzák magukkal a jobb energetikai besorolást, s ennek nyomán az alacsonyabb fenntartási költségeket. Jó példa erre a Budapest II. kerületében található Fillér utcai 14 lakásos társasház, mely a VÁTI adatbázisa szerint csak "B" energetikai besorolást kapott. Másodsorban pedig nem feltétlenül magától értetődő, hogy egy teljes projekt épületeinek energetikai besorolása hasonló, s azt a fejlesztők már a tervezési ciklus előtt meghatározták. Jó példa erre a számos épületet s azokban több ezer lakást magába foglaló, jelenleg is kivitelezés alatt álló újpesti Károlyi István Városközpont. A VÁTI adatbázisa szerint a IV. kerületi projektben a fokozottan energiatakarékos (A+) épületek éppúgy megtalálhatóak, mint az energiatakarékos (A), illetve a követelménynél jobb (B) besorolású épületek.

Alacsony adatszolgáltatási hajlandóság

Mint azt már korábban is említettük, az általunk vizsgált minta ugyanakkor egy jóval nagyobb problémára is rávilágítja a figyelmet. A vonatkozó kormányrendelet szerint ugyanis az építésügyi hatósághoz be nem nyújtandó dokumentumok és szakértői vélemények - melyek közé az energetikai tanúsítványok is tartoznak - 1 példányát annak elkészültét követő 30 napon belül a szakértő, illetve a szakvéleményt készítő szervezet köteles a dokumentációs központ részére ingyenesen átadni, illetve megküldeni. Az építési műszaki dokumentumok központi tervtárát is magába foglaló dokumentációs központot minisztériumi megbízásból a VÁTI üzemelteti.

Törvény írja tehát elő, hogy az energetikai számításokat nemhogy kötelezően el kell végeztetni, hanem azokat a VÁTI központi adatbázisába el is kell küldeni. Ugyanakkor - mint korábban említettük - a rendelkezésünkre álló, 60 számottevő hazai projektet tartalmazó adatbázisból mindösszesen három fejlesztő nyolc projektje esetében volt megtalálható az energetikai tanúsítvány a VÁTI rendszerében. Joggal merülhet tehát fel a kérdés, miért ilyen alacsony az adatszolgáltatási hajlandóság, s miért nem tesznek eleget az előírásoknak az arra kötelezettek?

A VÁTI tájékoztatása szerint 2009 és 2011 között összesen 713 energetikai tanúsítvány érkezett be a dokumentációs központba. 2012. január óta azonban jelentősen erősödött az adatszolgáltatási hajlandóság - 1812 tanúsítványt töltöttek fel -, ami annak köszönhető, hogy most már ingatlan eladásakor is kötelezően el kell készíttetni az energetikai tanúsítványt. A VÁTI közlése szerint a vonatkozó kormányrendelet ugyanakkor csak az adatok beküldését írja elő, arról nem rendelkezik, hogy ennek elmulasztása bármilyen szankcióval járna. Egyértelmű tehát, hogy a közeljövőben csak a kötelezettek belátásán múlik, milyen mértékben tisztulhat a transzparencia, s mekkora lépésekkel haladhatunk az Európai Unió által megfogalmazott elvárások felé.