A magas hozamok miatt milliókat lehetett keresni a szabad felhasználású jelzáloghitelek felvételével

Szeptember második felében jelent meg a jegybank Hitelezési folyamatok című kiadványának őszi száma. A hazai hitelezés legfrissebb trendjeit félévente bemutató kutatásból kiderült, hogy éves összevetésben a felére esett vissza a hitelkihelyezések volumene. A hazai hitelintézetek 2023 második negyedévében 414 milliárd forint értékben kötöttek hitelszerződéseket a háztartásokkal, ami egészen pontosan 47 százalékos visszaesést jelent 2022 azonos időszakához képest. A legnagyobb éves visszaesés (-67%) a lakáshitelek esetében volt megfigyelhető, de a személyi hitelek (-10%) és a babaváró hitelek (-52%) iránt is csökkent az érdeklődés.

A fenti felsorolás tükrében elsőre meglepő lehet, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek mostani 38 milliárd forintos volumene 63 százalékkal haladta meg a 2022 második negyedévi kihelyezéseket (23 milliárd forint). A jegybank azonban talált magyarázatot az első pillantásra különösnek ható folyamatra: a hitelfelvevők összetétele és a kihelyezett hitelek jellemzői alapján valószínűsíthető, hogy a hiteligénylések mögött befektetési motivációk állhattak. Biztosat persze nem lehet mondani, hiszen a termék jellege miatt nem állnak rendelkezésre adminisztratív információk a hitel céljára vonatkozólag.

Az viszont biztos – és erre kitér a jegybanki kiadvány is, de mi is leellenőrizhetjük ezt a Pénzcentrum kalkulátorával -, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében 10 százalék körül volt az átlagos kamatszint, miközben a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) hozama idén 14,75 és 16,20 százalék között mozgott. Tehát valóban megérheti hitelt felvenni és az összeget alacsony kockázatú állampapírba fektetni. De mennyit lehet keresni ezzel?

A számok

Nézzük meg tehát a Pénzcentrum már említett kalkulátorával, hogy milyen feltételek mellett igényelhetünk szabad felhasználású jelzáloghitelt. A jegybank adataiból tudjuk, hogy a vizsgált időszakban az újonnan kihelyezett szabad felhasználású jelzáloghitelek szerződéses összegének medián értéke a szerződések legnagyobb összegű tíz százalékának esetében a korábbi 23-ról 44 millió forintra emelkedett. Az adatokból az is megállapítható, hogy a 40 millió forint vagy afeletti hitelek súlya több mint 40 százalékra emelkedett, így most a kalkuláció során is a már említett 44 millió forintos összeggel számolunk.

A jegybank kiadványából azt is tudjuk, hogy a hitelfelvevők legjobb keresetű tizedének jövedelme 1,6 és 1,8 millió forint között mozgott 2023 második negyedévének hónapjaiban, így mi most 1,6 millió forintos jövedelemmel kalkulálunk (a törlesztő mértékén majd látni fogjuk, hogy erre szükségünk is van). Futamidőnek 25 évet állítottunk be a minél kisebb havi törlesztő érdekében, ám már itt megjegyezzük, hogy a hitelt legkésőbb 2 év múlva végtörleszteni fogjuk. Hogy miért, arra később még visszatérünk.

A fenti adatokkal két ajánlatot dob fel a kalkulátor: a MagNet Bank ajánlata 10,72 százalékos THM-mel vehető igénybe, míg maga a kamat 10,08 százalék. A kamatperiódus csak 5 év, ám ez jelen esetben nem lényeges, hiszen mint írtuk, csupán 2 évig szeretnénk használni a bank pénzét. Az induló költségek (pl. értékbecslési díj, közjegyzői díj, földhivatali díj stb.) 225 517 forintot tesznek ki, míg az elő- és végtörlesztési díjak 1 százalékban vannak meghatározva. Utóbbi szintén fontos számunkra a már említett okból.

Az OTP Bank ajánlata igen hasonló: a THM mértéke 10,87 százalék, a kamat 10,09 százalék. A kamatperiódus itt 25 év, tehát végig fix, de mint már említettük, jelen esetben ez nem lényeges. Az induló költségek itt magasabbak, 268 017 forintot tesznek ki, és az elő- és végtörlesztési díjak 2 százalékban vannak meghatározva.

Összegezve, a két ajánlat hitelkamata között csupán 0,01 százalék a különbség, így a két ajánlat havi törlesztői között is csak minimális az eltérés: a MagNet esetében 406 672 forint, míg az OTP esetében 406 989 forintba kerül a havi törlesztőrészlet. A havi törlesztő szempontjából tehát szinte mindegy lenne, hogy melyik terméket választjuk, ám mivel mindenképpen idő előtt végtörleszteni fogunk, így számunkra most a MagNet Bank ajánlata lesz a nyerő,

hiszen nagyon nem mindegy, hogy a több tízmilliós tőketartozásnak az 1 vagy a 2 százalékát vonják-e le végtörlesztési díjként.

A várható hozam

Mint írtuk, a Prémium Magyar Állampapír hozama idén 14,75 és 16,20 százalék között mozgott. A jelenleg éppen jegyezhető sorozat kamata 14,75 százalék, viszont a jegybanki elemzés által vizsgált második negyedév során jegyezhető sorozatok többsége 16 százalékos kamatot adott, így most mi is ezzel számolunk.

Mindez azt jelenti, hogy a felvett 44 millió forintos hitelösszeg befektetése esetén egy év múlva 7 040 000 forint kamatot kapunk. Ez elsőre nagyon jól hangzik, de persze közben fizetnünk kell a havi törlesztőrészletet is. Az olcsóbb, magnetes hitel esetén ez egy év alatt 4 880 064 forintot jelent, illetve még ide kell számolnunk a hitelfelvétel fentebb említett induló költségeit is, így az első évben összesen 5 105 581 forintba kerül a 44 milliós hitelösszeg használata. Ez nem kevés, de a különbözet még mindig jelentős: 1 934 419 forint.

Egy év alatt tehát közel 2 millió forintot lehet keresni egy ilyen ügyleten.

A második év

A mostani, magas infláció idején tehát még valóban megérhette akár 10 százalékos hitelkamat mellett is hitelt felvenni és azt befektetni. Csakhogy a PMÁP kamata nem állandó, ráadásul az két részből, az úgynevezett kamatbázisból és kamatprémiumból áll. A kamatbázis az előző év átlagos inflációjának felel meg (ez jelenleg 14,5 százalék), míg a kamatprémium mindig az éppen aktuális sorozattól függ, hogy mekkora.

Utóbbi az év első felében kibocsátott sorozatok esetében sokszor 1,5 százalék volt, így jött ki a 16 százalékos hozam, ám a jelenleg jegyezhető sorozatban például már csak 0,25 százalék a kamatprémium, így mostanra a hozam is csak 14,75 százalék.

Persze jelenleg nem tudjuk pontosan, hogy 2023-ban mekkora lesz az éves infláció, de az biztos, hogy jóval meghaladja majd képzeletbeli hitelünk 10 százalékát. A Portfolio korábbi elemzése 17,4 és 18,4 százalék közé becsülte azt, ahogyan a Magyar Állampapír Kalkulátor honlapja is 18 százalékos inflációt valószínűsít az idei évre. Ha elfogadjuk ezt az adatot, akkor jövőre 19,5 százalékos hozamra számíthatnak azok, akik az év első felében még valamelyik 1,5 százalékos kamatprémiumot kínáló PMÁP-sorozatból vásároltak be.

A fenti számokból kiindulva tehát a második évben még magasabb, 8 580 000 forintos lehet a hozam. Ráadásul a második évben már nem kell számolnunk a hitelfelvétel induló költségeivel, csupán a havi törlesztőkkel (4 880 064 forint), így a második év tiszta hozama már 3 699 936 forint.

Két év alatt összesen 5 634 355 forint.

Várhatóan azonban ennél többet már nem fognak tudni keresni az ügyleten a hitelfelvevők: bár a hazai infláció egyelőre jóval kisebb mértékben lassul, mint azt a kormányzat az év elején prognosztizálta, az viszont szinte biztos, hogy jövőre már jóval 10 százalék alá esik. A már említett Magyar Állampapír Kalkulátor például 5,9 százalékos inflációt jósol 2024-re. Ez pedig azt jelenti, hogy 2025-ben már csak 5,9 százalék lesz a kamatbázis, amire már hiába jön rá az 1,5 százalék kamatprémium, az még mindig csak 7,4 százalék, tehát várhatóan már elmarad a hitelünk kamatától.

Tehát a jövő évi kamat kifizetése után már nem lesz érdemes megtartani a hitelből vásárolt állampapírokat, várhatóan azokat idő előtt visszaváltják majd. Ez önmagában nem probléma, hiszen a PMÁP bármikor eladható a futamidő lejárta előtt is. A Kincstár jellemzően a névérték 99 százalékáért veszi vissza az állampapírokat, másképpen kifejezve 1 százalék a visszaváltás díja, ami esetünkben 440 000 forint.

Visszakaptunk tehát 43 560 000 forint tőkét és ott van még a két évnyi kamatra kapott, a havi törlesztők levonása után megmaradt 5 634 355 forint. Ez összesen 49 194 355 forint. Ebből kell kifizetnünk a bank felé még fennálló tőketartozásunkat, ami (feltételezve, hogy pontosan 24 havi törlesztőrészletet fizettünk ki) 43 114 335 forint. A számítás alapjául vett hitelajánlat esetében 1 százalék volt a végtörlesztés díja, tehát a hitelünk lezárása összesen 43 545 478 forintba fog kerülni.

A különbözet 5 648 877 forint: várhatóan ennyi lesz a tiszta haszna azoknak, akik még 2023 második negyedévében, 16 százalékos hozam mellett vásároltak PMÁP-ot.

Romló feltételek

Természetesen a fenti összeg csak egy, konkrét példára vonatkozik, a valóságban ettől némileg eltérhet majd a hozam, annál is inkább, hogy a 2023-as és a 2024-es éves inflációra vonatkozóan csak becsléseink vannak. Az azonban szinte biztos, hogy akik időben léptek, azok keresni fognak néhány millió forintot az ügyleten.

Nem úgy a későn kapcsolók. Időközben ugyanis romlottak a PMÁP feltételei: már említettük, hogy a kamatprémium már csak 0,25 százalék, így a mostani, augusztus elején kibocsátott úgynevezett 2033/I sorozat esetében már csak 14,75 százalék az éves kamat. További lényeges változás, hogy ennek a kamatfordulója január 20., vagyis hiába lesz 2024-ben várhatóan 18 százalék a kamatbázis, az csak 2025. január 20-ig lesz érvényes, utána pedig már várhatóan sokkal alacsonyabb kamaton fog fordulni a papír.

Magyarul: aki most venne PMÁP-ot, az nem csak eleve kevesebb hozamra számíthatna, de biztos, hogy már nem érné meg neki másfél évig sem megtartania azt, főleg nem két évig.

Eleve csak a gazdagok játékszere

Persze érdemes azt is hangsúlyozni, hogy a magyarok többsége számára ez a lehetőség eleve elérhetetlen volt. Mint az elején említettük, a hitelfelvevők többsége 1,6 milliós havi jövedelmet tudott leigazolni, ami hazai viszonylatban kimagaslóan jónak számít. Ráadásul a minél alacsonyabb havi törlesztő elérése érdekében hosszú, 25 éves futamidőt állítottunk be. Bár ennek a gyakorlatban nincs akkora jelentősége, hiszen láttuk, hogy a hitel maximum 2 év után visszafizetésre kerül, egy aspektusból mégis nagyon fontos: a bankok nem adnak hitelt ilyen hosszú futamidőre olyannak, aki várhatóan a hitel lejárta előtt meghal, de legalábbis inaktívvá válik. Magyarul, a fenti 1,6 milliós havi jövedelem mellett is csak akkor kaphatjuk meg a példánkban szereplő hitelt, ha nem nagyon vagyunk idősebbek 40-50 évnél.

És még egy szempont: a 44 millió forintos hitelösszeg fedezeteként biztosítanunk kell egy saját ingatlant, amely ráadásul el is bírja az említett hitelösszeget. A hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan értékének 80 százalékát, tehát esetünkben legalább 55 millió forintot kell érnie. És ez természetesen csak akkor elegendő, ha egyébként tehermentes az ingatlan. Elmondható tehát, hogy a magyar társadalom túlnyomó többsége számára elérhetetlen a fent kiszámított bő 5,5 millió forint „ingyenpénz”.