Magyarok százezreivel szúrt ki a rendelet: álom marad nekik a saját lakás

A Magyar Nemzeti Bank igyekszik stabilizálni a lakáshitelpiacot, ennek eredményeképp sok rendelet született az elmúlt években. A túlzott eladósodást próbálta megakadályozni a lakásvásárláshoz tartozó kötelező önrész előírása, valamint a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató bevezetése is. Amellett azonban, hogy ez az alacsonyabb jövedelmű hitelfelvevők túlzott eladósodását gátolta meg, egészen abszurd helyzeteket is tud eredményezni.

Meglehetősen gyakori élethelyzet lehet - főleg manapság, a felrobbanó reálbérek korszakában -, hogy valaki a hirtelen megnőtt jövedelmével végre lakásvásárlásra szánná magát. Tegyük fel például, hogy példaalanyunk, Nándor havi nettó jövedelme egy előléptetés után megduplázódik, és az eddii nettó 200 ezer forint helyett 400 ezret tesz zsebre. Nándor nem akar ezután borsos lakbért fizetni: a Pénzcentrum kalkulátorában megnézte, hogy egy 25 milliós ingatlant már meg tudna venni 100-110 ezer forinti havi törlesztőből, ha azt 30 évre venné fel.

Hasonlítsd össze a lakáshiteleket a Pénzcentrum kalkulátorában!

Be is megy a kiválasztott bankba, és előadja az ügyintézőnek az elképzeléseit. Erre az ügyintéző közli a meglepett Nándorral, hogy nem veheti meg a kiszemelt ingatlant, noha a jövedelme bőven lehetővé tenné a 25 millió hitel felvéltelét. Hogy miért? Azért, mert a joszabály minimum 20 százalék önerőt ír elő. Mivel azonban Nándor minden hónapban felélte a 200 ezer forintot (a mai bérleti díjak mellett ez nem nehéz), így nem tudott felretenni. Hiába van tehát magas jövedelme, álom marad a saját otthon. Nézzük is meg, hogy egy-egy ingatlanhoz mekkora önrészre van szükség (annak aránya minden esetben 20 százalék).

Amint az látható, már egy 10 millió forintos, Budapesten csak elméletben létező ingatlanhoz is legalább 2 millió forint önrészre lesz szükség. Ha egy manapság már átlagosnak tekinthető, 30 millió forintos ingatlant nézünk meg, akkor ott 6 millió megtakarítás nélkül bele se vághatunk, hiába tudnánk felvenni hitelt a teljes összegre. Egy ötvenmilliós lakásnál ez már 10 millió.

A friss lakásvásárlók tehát megtakarítás nélkül nincsenek könnyű helyzetben. Hiába keresnek jól, ha nincs félretett pénzük, akkor nem tudnak lakást vásárolni. Számukra jó hír, hogy jelenleg a lakásárak növekedése megállt, bár azt nem tudhatjuk, hogy ez a trend meddig áll fenn. Azt is hozzátennénk, hogy a 20 százalékos önerő szintén olyan, mint a 10 milliós budapesti ingatlan: csak papíron létezik, a bankok jellemzően ennél magasabb önrészt kérnek. Nem kell azonban elkeseredniük a lakásvásárlóknak, van számukra is megoldás, ha nincs megtakarításuk akkor is, mielőtt azonban erre rátérnénk, nézzük meg, mennyi hitelt vehetünk fel különböző jövedelmi szintek esetén (5 százalékos, fix kamatozású lakáshitellel számoltunk, 30 évre, hogy így maxoljuk ki a lehetőségeinket):

200 ezer forint jövedelemmel ma akár 18 millió forintot is felvehetünk, ha 30 hónap a futamidő - a törlesztőnk ekkor 95 628 forint lesz. Ha 50 ezer forinttal nő a jövedelmünk, akkor már 5 millió forinttal többre vagyunk jogosultak, 300 ezer forintnál pedig elméletben 28 millió forintot is felvehetünk. Látványos ugrás azonban 500 ezer forint havi nettó jövedelemnél van: akkor már a JTM-korlát szerint a jövedelmünk 60 százaléka terhelhető, így akár 56 millió forintot is felvehetünk. Természetesen - ahogy azt fent írtuk - ez csak a hitel, lakásvásárláshoz mindenképp szükségünk lesz önrészre. Azt itt is megjegyeznénk - és rutinosabb olvasóinkat már nem lepjük meg - az 50 százalékos JTM-korlát szigorúan elméleti, a bankok ennél jellemzően alacsonyabb aránynál húzzák meg a határt. Ez tovább ront a hitelfelvevő helyzetén. Azt is hozzátennénk, hogy adóstársak esetén a fenti jövedelmek a társak együttes jövedelmeként értelmezendők, tehát a JTM-korlát nem változik, csak épp összeadódnak a jövedelmek a számoláskor.

Mi ilyenkor a megoldás? Ha a hitelfelvevőnek kellően magas a jövedelme, megpróbálhatja személyi hitelből fedezni az önrészt. A banknak ezzel kapcsolatban semmilyen fenntartása nem lesz, ebben az esetben azonban több dologra is figyelni kell:

• egyszerre kell törleszteni a lakáshitelt és a személyi hitelt
• a két hitel törlesztőjének egyszerre kell beleférnie a JTM-korlátba
• a személyi hitel kamata magasabb, futamideje rövidebb, mint a lakáshitelé, ezért arányaiban magasabb lesz a törlesztőrészlet

Ha tehát valakinek magas a jövedelme, akkor megpróbálhat élni ezzel. Alacsony jövedelemnél nem szimplán nem ajánlott, hanem nem is lehetséges, hiszen a JTM erősen bekorlátozza a hitelfelvételi képességeinket, így aztán túlságosan eladósodni nem tudunk. De beszéljenek helyettünk a számok: kiszámoltuk, hogy 10, 20 és 30 millió forintos ingatlant meg tudunk-e vásárolni, ha nem áll rendelkezésre önrész, ezért azt személy hitelből kell fedeznünk. Különböző jövedelmi sávokra vetítve mutatjuk ezt:

200 ezer forintos jövedelemnél például gond nélkül megvehetjük a 10 milliós ingatlant, hiszen a 2 milliós önrészre felvett személyi hitel és a 8 milliós lakáshitel együttes törlesztője sem ütközik JTM-korlátba. A 20 milliós ingatlan azonban már csak álom marad, akárcsak a 30 milliós.

Fix hitelekért keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát!

A 10 milliós ingatlan nem is jelent gondot 200 ezer forint nettó jövedelem felett akkor sem, ha nincs megtakarításunk. A 20 milliós ingatlanhoz azonban a személyi hitel és lakáshitel kombinációval már legalább 350 ezer forintra lesz szükség, a 30 milliós ingatlanhoz pedig mér legalább 500 ezer forintra.

Mindez persze nem jelenti azt, hogy a JTM-szabályok feleslegesek: nagyon sok magyar eladósodottsága ellen nyújt garanciát, és az sem feltétlenül baj, hogy a saját lakásvásárláshoz a jogszabályok elvárnak némi önerőt. Mindenesetre a magas jövedelmű magyarok okkal éreznék igazságtalannak, ha nem tudnak lakást vásárolni.

Egyéb ok, amikor magas jövedelemmel elutasításra kerülhet a kérelmünk

Más oka is lehet annak, hogy kimagasló jövedelem esetén elutasíthatják a hitelkérelmünket - néha még akkor is, ha van megtakarításunk. Mi lehet ennek az oka? Például a JTM valamilyen speciális módon történő bejelentése. A leggyakoribb eset az, amikor vállalkozóként szeretnénk hitelt felvenni. Ilyenkor kérdéses, hogy vajon mekkora is a jövedelmünk, hiszen az ugye havonta változhat. Ebben az esetben a NAV kiállít egy jövedelemigazolást a tavalyi eredményünkről - annak azonban csak a 60 százalékáról. A bank ennek a 60 százaléknak az 50 százalékát veszi alapul, így aztán hiába van magas jövedelmünk, lehet, hogy csak alacsony összegű hitelt tudunk felvenni. Át is adjuk a szót az alábbi táblázatnak: